刘某某与衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

刘某某
李金昭（河北沧港律师事务所）
王延洁（河北沧港律师事务所）
衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司
张志勇（河北榆轩律师事务所）
袁炳超（河北榆轩律师事务所）

原告刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，海兴县人。
委托代理人李金昭、王延洁，河北沧港律师事务所律师。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
负责人曹文占，任总经理。
委托代理人张志勇、袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
原告刘某某与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员及元戎独任审判，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李金昭、王延洁，被告委托代理人张志勇、袁炳超到庭参加诉讼，本案已审理终结。

本院认为，原告刘某某与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。
（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于7月16日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实。本院认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，被告在未征得原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定被告方适当履行了合同义务，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。（四）关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份，证明贷款发放时间为2012年6月12日，原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，故被告提供的贷款用款凭证复印件，虽经原告认可，可以证明贷款发放的事实和时间，但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。据此被告主张原告负违约责任本院不予支持。（五）关于原告要求返还储藏间款4345元的请求。根据合同约定储藏间现并未经住建局实测确定面积，原告主张以交纳钱数推算出要求被告返还储藏间款的事实，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为265089元×288天×0.0003=22903.6元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金22903.6元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取182元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原告刘某某与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。
（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于7月16日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实。本院认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，被告在未征得原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定被告方适当履行了合同义务，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。（四）关于贷款逾期违约问题。被告提供贷款用款凭证复印件一份，证明贷款发放时间为2012年6月12日，原告存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，故被告提供的贷款用款凭证复印件，虽经原告认可，可以证明贷款发放的事实和时间，但是并不能证明原告未在七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。据此被告主张原告负违约责任本院不予支持。（五）关于原告要求返还储藏间款4345元的请求。根据合同约定储藏间现并未经住建局实测确定面积，原告主张以交纳钱数推算出要求被告返还储藏间款的事实，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为265089元×288天×0.0003=22903.6元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、第一百一十七条  之规定，判决如下:

被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金22903.6元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取182元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。

审判长：及元戎

书记员：朱维松