刘某某与廊坊开发区宏远房地产开发有限公司、廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟某分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

刘某某
孙树田（河北言公律师事务所）
陈希同（河北言公律师事务所）
廊坊开发区宏远房地产开发有限公司
程军林（河北海岳律师事务所）
高晓飞（河北海岳律师事务所）
廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟某分公司

原告（反诉被告）刘某某。
委托代理人孙树田，河北言公律师事务所律师。
委托代理人陈希同，河北言公律师事务所律师。
被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司（以下简称“宏远公司”），住所地:廊坊开发区花园道。
法定代表人庞建民，系该公司董事长。
委托代理人程军林，河北海岳律师事务所律师。
委托代理人高晓飞，河北海岳律师事务所律师。
被告廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟某分公司（以下简称“宏远孟某分公司”），住所地:孟某回族自治县朝阳路。
负责人刘湘珍，系该公司经理。
原告刘某某诉被告宏远公司、被告宏远孟某分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告宏远公司向本院提出反诉请求，本院依法适用普通程序，对本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。
原告（反诉被告）刘某某及其委托代理人孙树田、陈希同、被告（反诉原告）宏远公司委托代理人程军林、高晓飞到庭参加了诉讼，被告宏远孟某分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘某某诉称，原被告签订商品房买卖合同，原告购买了由被告开发的孟某回族自治县凤凰城小区商品房一套。
被告逾期未能交付商品房，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同；按照合同约定交付验收合格的房屋；按照合同约定的交付日至实际验收合格交付之日止按已交房价的万分之三支付违约金。
原告（反诉被告）刘某某为支持其主张，提供以下证据:1、原告与被告宏远公司签订的商品房买卖合同一份，用以证明原被告签订有房屋买卖合同，并对交房日期、违约金的计算方式、支付方式进行了约定，为原告主张违约金及诉求的依据；2、被告宏远孟某分公司向原告出具的收据四页及发票两份，用以证明被告宏远孟某分公司收到原告的房款，具有适格的被告身份，应承担连带责任；3、被告宏远孟某分公司经理林新国出具的承诺书一份，用以证明原告向被告多次主张权利，被告未按照合同约定的交付日期交付验收合格的房屋，已实际违约，并承诺向业主按照合同约定的违约金数额双倍支付违约金；4、2014年12月8日协议书复印件一份，用以证明孟某凤凰城小区全体业主于2014年12月8日在孟某回族自治县住建局与被告宏远公司达成的协议，协议约定了抵押情况、交房期限及违约金情况等；5、中国工商银行股份有限公司个人购房借款／担保担保合同一份，用以证明原告因购买房屋向中国工商银行股份有限公司孟某支行借款的事实。
被告（反诉原告）宏远公司辩称，1、原告与被告宏远公司存在合同关系，与被告宏远孟某分公司不存在合同关系，被告宏远孟某分公司非本案适格被告；2、合同约定的违约金过高，请求法院按照当地租金标准进行调整，确认违约金的具体数额；3、被告宏远公司于2015年1月10日通知业主收房，现绝大多数业主也已收房，违约金的支付应截止至通知交房日。
被告（反诉原告）宏远公司对原告（反诉被告）刘某某提交的证据质证并辩称:1、对合同的真实性认可，但违约金的约定过高；2、对收据及发票的真实性认可，是被告宏远公司委托被告宏远孟某分公司收款，因被告宏远公司是廊坊企业，孟某回族自治县政府为了将房地产税收留本县，要求以被告宏远孟某分公司的名义收款、开票，故不能以此认定被告宏远孟某分公司替换被告宏远公司为项目开发主体及商品房买卖合同的相对方；3、对承诺书不认可，因无被告宏远公司的印章，该公司未参与，就内容看，也未显示被告宏远公司的承诺，且被告宏远公司没有授权林新国对外作任何承诺，即使承诺书是真实的，也是林新国的个人行为，对被告宏远公司不具有约束力；4、对协议书的真实性不认可，因无被告宏远公司的印章，被告宏远公司对此协议不知情，也未授权林新国等二人对外签订协议；5、对个人购房借款合同的真实性无异议。
被告宏远孟某分公司未答辩。
被告（反诉原告）宏远公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告未按期缴纳房款，严重影响反诉原告的开发进度，造成反诉原告逾期交房，故请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金6750元。
被告（反诉原告）宏远公司为支持其主张，提供银贷预付房款收据一份及银行最后贷款发放凭证复印件一份，用以证明反诉原告是在2014年4月25日收到反诉被告通过银贷方式交纳的预付房款180000元。
原告（反诉被告）刘某某辩称，反诉被告没有违约，反诉原被告在签订商品房买卖合同后，反诉被告即根据通知全部交付购房首付款，反诉原告从未向反诉被告主张过要求支付逾期付款违约金。
且反诉原被告签订的房屋买卖合同系反诉被告提供的制式合同，反诉被告未向反诉原告对违约条款进行释明、告知，故应依法驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。
原告（反诉被告）刘某某认为被告（反诉原告）宏远公司提交的证据不能证实其主张。
本院认为，就本诉部分，原告刘某某与被告宏远公司经协商一致，自愿签订商品房买卖合同，且合同内容不违反法律规定，本院认定其合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。
合同签订后，原告已按合同约定支付房款，而被告宏远公司至今未按合同约定交付验收合格的房屋，现原告要求继续履行合同，故被告宏远公司应按照合同约定继续履行合同，交付验收合格的房屋，并按照合同约定支付违约金。
被告宏远公司主张合同约定的违约金过高，本院予以支持，并调整为被告宏远公司应自合同约定最后交房期限的第二天即2014年6月1日起按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%计算已交房款268468元的违约金。
对原告要求被告宏远孟某分公司与被告宏远公司承担连带责任的主张，《中华人民共和国公司法》第十四条  第一款  规定:“公司可以设立分公司。
设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。
分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。
”本案合同相对方系被告宏远公司，被告宏远孟某分公司并非合同相对方，且被告宏远公司认可系委托被告宏远孟某分公司为其代收购房款，故对原告的该主张，本院不予支持。
就反诉部分，庭审中，反诉原告宏远公司主张反诉被告刘某某未按照合同及补充协议的约定办理银行贷款，致使贷款发生了迟延，要求反诉被告按照贷款数额、合同约定日万分之三的标准承担逾期付款的违约金（逾期天数计算方式为:自合同签订日至贷款发放日的实际天数减去30天）。
根据反诉原被告签订的合同补充协议第一项第一条的约定，如反诉被告是以按揭方式支付部分房款的，则乙方应自签订本合同或反诉原告通知之日起7日内将银行要求的按揭资料提供给反诉原告（如需补充资料则自反诉原告通知之日起5日内），并在接到反诉原告通知7日内到反诉原告指定的银行办理按揭贷款手续。
反诉原告称其系采取电话通知的方式告知反诉被告提供按揭资料，但通知的具体时间等未提供相关证据予以证明，且反诉被告对反诉原告的反诉请求不予认可，故本院对上述反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国公司法》第十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）刘某某之间的商品房买卖合同；
二、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司于本判决生效后120日内以合同约定的方式，向原告（反诉被告）刘某某交付经验收合格的朝阳凤凰城小区2幢1单元1402号商品房一套；
三、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司自2014年6月1日起至房屋交付之日止，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%支付原告（反诉被告）刘某某已交房款268468元的违约金；；
四、驳回原告（反诉被告）刘某某对被告廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟某分公司的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司对原告（反诉被告）刘某某的反诉请求。
本诉案件受理费300元，保全费220元，反诉案件受理费50元，共计570元，由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司负担。
原告（反诉被告）刘某某预交的诉讼费520元，在执行中由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，就本诉部分，原告刘某某与被告宏远公司经协商一致，自愿签订商品房买卖合同，且合同内容不违反法律规定，本院认定其合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。
合同签订后，原告已按合同约定支付房款，而被告宏远公司至今未按合同约定交付验收合格的房屋，现原告要求继续履行合同，故被告宏远公司应按照合同约定继续履行合同，交付验收合格的房屋，并按照合同约定支付违约金。
被告宏远公司主张合同约定的违约金过高，本院予以支持，并调整为被告宏远公司应自合同约定最后交房期限的第二天即2014年6月1日起按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%计算已交房款268468元的违约金。
对原告要求被告宏远孟某分公司与被告宏远公司承担连带责任的主张，《中华人民共和国公司法》第十四条  第一款  规定:“公司可以设立分公司。
设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。
分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。
”本案合同相对方系被告宏远公司，被告宏远孟某分公司并非合同相对方，且被告宏远公司认可系委托被告宏远孟某分公司为其代收购房款，故对原告的该主张，本院不予支持。
就反诉部分，庭审中，反诉原告宏远公司主张反诉被告刘某某未按照合同及补充协议的约定办理银行贷款，致使贷款发生了迟延，要求反诉被告按照贷款数额、合同约定日万分之三的标准承担逾期付款的违约金（逾期天数计算方式为:自合同签订日至贷款发放日的实际天数减去30天）。
根据反诉原被告签订的合同补充协议第一项第一条的约定，如反诉被告是以按揭方式支付部分房款的，则乙方应自签订本合同或反诉原告通知之日起7日内将银行要求的按揭资料提供给反诉原告（如需补充资料则自反诉原告通知之日起5日内），并在接到反诉原告通知7日内到反诉原告指定的银行办理按揭贷款手续。
反诉原告称其系采取电话通知的方式告知反诉被告提供按揭资料，但通知的具体时间等未提供相关证据予以证明，且反诉被告对反诉原告的反诉请求不予认可，故本院对上述反诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《中华人民共和国公司法》第十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条  、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）刘某某之间的商品房买卖合同；
二、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司于本判决生效后120日内以合同约定的方式，向原告（反诉被告）刘某某交付经验收合格的朝阳凤凰城小区2幢1单元1402号商品房一套；
三、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司自2014年6月1日起至房屋交付之日止，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%支付原告（反诉被告）刘某某已交房款268468元的违约金；；
四、驳回原告（反诉被告）刘某某对被告廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟某分公司的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司对原告（反诉被告）刘某某的反诉请求。
本诉案件受理费300元，保全费220元，反诉案件受理费50元，共计570元，由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司负担。
原告（反诉被告）刘某某预交的诉讼费520元，在执行中由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司一并给付。

审判长：刘和群
审判员：杨茂琴
审判员：张敏

书记员：丁润川