刘慧芳与上海徽工置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘XX，女，1987年7月17日出生，汉族，住四川省。
　　委托诉讼代理人：陈海刚，上海淳佑律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海徽工置业有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：王建冰。
　　委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。
　　原告刘XX与被告上海徽工置业有限公司(以下简称徽工公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理。本案诉讼期间，徽工公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘XX及其委托诉讼代理人陈海刚，被告(反诉原告)徽工公司的委托诉讼代理人孙新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　刘XX向本院提出诉讼请求：1.徽工公司退回刘XX进场费人民币(币种下同)60,000元；2.徽工公司退回刘XX押金16,500元；3.徽工公司赔偿刘XX装修损失23,300元。
　　诉讼过程中，刘XX增加一项诉讼请求为：确认刘XX与徽工公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除。
　　事实和理由：刘XX与徽工公司于2018年1月9日签订了《上海市房屋租赁合同》，刘XX向徽工公司租赁了位于上海市闵行区浦锦路309弄06室的店铺(浦锦路永太生活广场)。徽工公司于2018年6月1日正式交付使用并收取租金。之后，刘XX对店铺进行了装修，到2018年10月完成装修工作。在使用过程中，徽工公司违反承诺，没有进行业态保护，在签订租赁合同之后引进了其他同行业的店铺也未采取有效措施吸引客流；且在经营过程，因徽工公司提供的店铺消防系统存在问题，频繁在高峰期自动报警并整体断电、关闭通道大门，造成客户恐慌、客流流失，给刘XX造成严重的经济损失。刘XX及商户已多次向徽工公司反映，未得到处理。无奈之下，刘XX以于2018年11月28日函件形式通知徽工公司自2018年12月1日起解除租赁合同，并要求徽工公司退回押金和进场费，但徽工公司没有退回相应款项，无奈之下，刘XX为维护自己的合法权益，故诉至法院。
　　针对刘XX的诉讼请求，徽工公司辩称，同意双方的租赁合同于2018年12月1日解除。但刘XX解除合同的理由不成立，其不同意刘XX提出的业态保护和消防报警作为解除合同的理由。关于业态保护，双方没有合同的约定，其没有义务进行业态保护，且出租方也没有相同业务，故不存在竞争。关于消防报警，虽然曾经因为其他商铺的原因有过两次消防报警，但恰恰证明了其设施完善。现徽工公司同意解除合同，但因刘XX违约解除合同，故要求其承担装修损失没有合同依据，也不符合法律规定，由于刘XX违约解除合同，故其要求刘XX承担违约责任，押金不予退还，且进场费明确注明了不退。
　　同时，徽工公司向本院提出反诉请求：刘XX支付装修期间租金5,500元。
　　事实和理由：刘XX与徽工公司签订上海市闵行区浦江镇浦锦路309路06室-B-14商铺租赁合同，约定租金每月5,500元，约定装修期1个月，装修期间免租金，同时约定如承租人提前解约，需支付装修期间的租金。徽工公司认为承租人无故提前解除合同，按合同约定应支付装修期间的租金，故徽工公司提起了反诉。
　　针对徽工公司的反诉请求，刘XX辩称，不同意徽工公司的反诉请求。合同约定房屋交付时间是2018年1月30日，但徽工公司实际交付的时间是2018年4月。
　　本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，徽工公司(作为出租人，签约甲方)与刘XX(作为承租人，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方租赁给乙方的房屋座落在上海市闵行区浦锦路309弄地下商业街B1层06室-B-14号单元(即本案涉案房屋)；该单元的租赁面积为23.20平方米；乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营豪大大鸡排的鸡排小吃用途的商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业的规定；第四条交付日期和租赁期：4-1甲方应于2018年1月30日(约定交付日)前将该单元交付乙方；4-2若由于甲方自身原因，未能于第4-1条规定的日期向乙方交付该单元，乙方同意给予甲方30天的宽限期，甲方在宽限期内向乙方交付该单元的不需承担任何违约责任；若甲方逾期向乙方交付该单元超过30日，则乙方有权选择终止合同；如乙方选择终止合同，甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的保证金(不计利息)退还给乙方，除此之外，甲方无须承担任何责任；4-3如甲方因第4-2条原因未能于第4-1条规定的日期向乙方交付该单元，乙方选择继续履行本合同，则本合同约定的租赁期、装修期的起算日期和截止日期相应顺延；4-5如非甲方原因，乙方未能在交付日办理该单元的交接手续，则该单元仍视为已由甲方于交付日按照本合同规定的条件交付给了乙方，并且甲方有权按照本合同第五条、第六条的规定收取租金和各项费用；如交付日后的期间是装修期，则装修期仍从交付日起开始计算；如果乙方因非甲方原因在交付日起7日内仍未办理该单元的交接手续，则甲方有权(但无义务)经向乙方发出书面通知而终止合同，这种情况下，甲方有权没收保证金而无须向乙方退还，乙方由此给甲方造成的其他损失，乙方应当另外予以赔偿；4-8租赁期共计二年，自2018年3月2日起至2020年3月1日；第五条租金、支付方式和期限：5-1在乙方租满根据上述第4-8条规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该单元约定交付日起至甲方正式开业日为装修期，即2018年1月30日至2018年3月1日；装修期内不计租金，但乙方必须支付本合同第6-7条所规定的物业管理费以及本合同第6-10条规定的其他费用；5-2双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提；如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取装修期内不计的所有租金；5-3乙方支付租金的方式如下：付三押三，每三个月支付一次，先付后用；该单元交付当天，按照以下固定租金，由乙方向甲方支付三个月租金；第一期：自2018年3月2日起至2020年3月1日止，月租金为5,500元；5-4乙方应于每三个月开始的第一个月5日前向甲方付清三个月的租金(如当期第5日为节假日，则于之前最近的工作日支付)；第六条保证金和其他费用：6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金；乙方需缴纳相当于第1年3个月之保底租金作为房屋租赁保证金，保证金为16,500元；6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完毕本合同义务的保证；6-3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿；6-4租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费、隔油池清理费、中央空调流量费、煤气费、通讯费等各种税费、办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(餐饮商铺需注销煤气、食品卫生许可证、公共场所许可证)、结束所有经营事务，并且乙方所交还的该单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该单元且乙方向甲方提交保证金原始收据后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；第七条开业时间：7-1乙方应在2018年3月2日(开业日)前正式对外营业；但若甲方商业街于2018年3月2日整体未开业的，乙方的对外营业时间推迟至甲方商业街整体开业时间，本合同租期相应顺延，甲方无须承担任何责任；第九条房屋的交还：9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17：00时之前向甲方和管理公司交还该单元；乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的2倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用；如因乙方逾期不迁出该单元而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；9-5在租赁期内，如本合同未终止而乙方自行提前迁出该单元，致使该单元被第三者未经甲方同意而占据，不论乙方对该等占据是否知晓或同意，乙方应对因其自行迁出和该单元被占用而引起的甲方的所有损失和费用承担责任；第十一条甲方之义务：11-7出租人经事先书面通知后且不影响乙方合理权益的情况下，有权变更商业街公用区域整体结构、布局及安排；第十二条乙方之义务：12-37乙方在签订本合同时，已对该单元的权属、规划性质、现场状况、附属设施、周边环境、交通流量、噪音污染及相关商业环境作了充分了解及评估，乙方将自行承担日后经营行为的所有商业风险；乙方不得以商业环境、商业风险等为由向甲方提出减免租金或解除合同的要求；第十四条解除本合同的条件：14-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……(3)本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的；14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)；第十六条责任免除：甲、乙双方同意，除非下列任何情形是因甲方的故意或过失直接引起的，甲方在下列任何情形下不必对乙方或任何其它人士负责：16-1非甲方原因，商业街或该单元内的任何部分因电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生，或因遭受自杀、爆炸、盗窃、抢劫、恐怖袭击，而对乙方或任何其它人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
　　同日，刘XX向徽工公司支付了涉案房屋的押金16,500元及进场费60,000元。在徽工公司向刘XX出具的金额为60,000元的《收据》上载明：“收款事由：06-B-14(豪大大鸡排进场费)(不退)”。
　　2018年11月28日，刘XX向徽工公司发出《解除合同通知》1份，载明：“贵司与我于2018年1月9日签定了《上海市房屋租赁合同》，我方向贵司租赁了位于上海市闵行区浦锦路309弄06室的店铺(浦锦路永太生活广场)。贵司于2018年6月1日正式交付使用并收取租金。在使用过程中，贵司违反承诺，没有进行业态保护，在签订租赁合同之后引进了其他同行业的店铺也未采取有效措施吸引客流；且在经营过程，因贵司提供的店铺消防系统存在问题，频繁在高峰期自动报警并整体断电、关闭通道大门，造成客户恐慌、客流流失，给我方造成严重的经济损失。我方及商户已多次向贵司反映，至今未得到处理。因贵司不但未履行推广承诺，且商铺还存在严重妨碍经营的问题未解决，致使我方租赁合同目的无法实现，现书面通知贵司：1.解除双方签订的租赁合同，自2018年12月1日起不再支付租金；我方已结清2018年12月1日之前的水电费，并已在办理店面营业执照等注销手续。2.希贵司收到本通知后按约定返还我方支付的租赁押金16,500元及进场费60,000元。3.我方保留就店铺装修造成损失向贵司主张的权利”。
　　2018年12月1日，刘XX向徽工公司交还了涉案房屋。
　　2019年4月15日，刘XX以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　诉讼中，刘XX及徽工公司均确认刘XX支付的租金自2018年6月1日起算，且刘XX已支付租金至2018年11月30日。关于进场费的性质，刘XX认为系合同之外支付的额外费用，是因其选择店铺位置相对比较好，且徽工公司承诺了业态保护，其才支付的费用；徽工公司认为进场费系刘XX选择店铺需要支付的费用，主要是用来平衡徽工公司装修商场的费用。
　　以上事实，由刘XX提供的《上海市房屋租赁合同》、《收据》、《解除合同通知》、照片，徽工公司提供的《上海市房地产权证》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，刘慧芳还提供了《上海市家庭居室装饰装修施工合同工程项目变更单》以证明其对店铺进行装修，并已支付装修费用23,300元；徽工公司对上述证据的真实性不予认可。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘XX与徽工公司于2018年1月9日就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。现刘XX要求确认双方签订的上述《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除，徽工公司亦同意双方的租赁合同于2018年12月1日解除，故本院确认刘XX与徽工公司就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除。关于合同解除的责任归属，刘XX认为系由于徽工公司未进行业态保护且消防系统存在问题，故其据此向徽工公司发送了《解除合同通知》。但就刘XX提出的徽工公司应对其进行业态保护，由于双方在合同中并未就业态保护进行过明确的约定，且徽工公司也不认可曾口头承诺过进行业态保护，而刘慧芳亦未能提供充分的证据证明徽工公司有义务进行业态保护，故刘XX以此为由提出解除合同无合同及法律依据；就刘XX提出的消防系统问题，由于消防系统报警系对消防安全隐患进行的安全提醒，刘XX未能提供充分的证据证明消防系统报警直接导致了涉案租赁合同实际已无法继续履行，故刘XX以此为由解除合同亦于法无据，现刘XX向徽工公司发送《解除合同通知》要求解除合同，故合同提前解除的责任在于刘XX。根据合同约定，刘XX提前解除本合同的，其已支付的保证金不予退还，且刘XX无权就涉案房屋内的装修及附属设施要求徽工公司给予任何补偿或要求徽工公司购买其装修或设施，故刘XX要求徽工公司退回押金及赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于刘XX主张退回的进场费，虽然双方在租赁合同中未就进场费进行过约定，但根据刘XX的陈述，该费用系其因选择店铺位置且徽工公司承诺业态保护的支出，徽工公司亦表示该费用系刘XX选择店铺的费用，因此，该进场费实际为刘XX租赁涉案房屋支出的成本，刘XX在签约和支付进场费时并没有提出异议，现刘XX已实际租赁并使用了涉案商铺，其选择租赁特定店铺的行为已经履行完毕，且在徽工公司出具的《收据》中亦明确载明了“不退”的字样，故在刘XX提前解除合同的情形下，该进场费的损失应由其自行承担，本院对于刘XX主张退回进场费之诉讼请求亦不予支持。
　　关于徽工公司主张的装修期间租金，根据合同约定，因刘XX实际租赁不满合同规定的租赁期，徽工公司有权向刘XX索取装修期内不计的所有租金。虽然合同约定的房屋交付日期为2018年1月30日，装修期为2018年1月30日至2018年3月1日(即装修期为31天)，但刘XX认为徽工公司实际交付的时间是2018年4月，且其自述于2018年4月9日开始装修涉案房屋，而其实际支付租金的起算日为2018年6月1日，故徽工公司主张装修期间的租金以5,500元计(相当于一个月的租金)，符合双方合同约定，本院予以支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)刘XX与被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司于2018年1月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除；
　　二、原告(反诉被告)刘XX于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海徽工置业有限公司装修期间的租金人民币5,500元；
　　三、驳回原告(反诉被告)刘XX的其余本诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币1,072.50元，由原告(反诉被告)刘XX负担。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由原告(反诉被告)刘XX负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：林  叶

书记员：潘逸灵