刘文妹与陈惠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘文妹，女，1946年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：陈惠，女，1983年8月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：蒋兆荣，上海维熙律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)刘文妹诉被告(反诉原告)陈惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)刘文妹的委托诉讼代理人王沛浩，被告(反诉原告)陈惠及其委托诉讼代理人蒋兆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　刘文妹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月1日签订的房屋租赁合同；2.被告向原告返还位于上海市浦东新区银山路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)；3.被告向原告支付拖欠租金(按月租金7,500元为标准，自2018年3月1日起算至合同解除之日止)；4.被告向原告支付房屋占有使用费(参照月租金7,500元为标准，自合同解除之日起，应算至实际返还之日止)；5.被告向原告支付违约金15,000元(月租金7,500元的2倍)；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，合同对租期、租金、违约责任等作了约定。诉争合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。但被告自2018年3月1日起拖欠租金至今。虽经原告多次催讨，其仍拒付，故恳请法院判如所请。
　　陈惠辩称，不同意原告诉请。2017年9月1日原告的配偶就系争房屋与被告签订过一份租赁合同，当时其向被告提供过产权证明。被告承租房屋的目的是经营药店。被告和原告配偶签订合同后，立即与第三人办理了雷允上药店的转让手续，并与雷允上公司签订了特许加盟合同。由于药店法人发生变化，因此应当重新办理经营许可证，但是当被告向管理局提交相关材料时，管理局发现被告提供的产权证是虚假的，因此被告未能取得许可证。签订诉争合同时原告没有告知被告系争房屋当时未办理产证，其存在欺诈行为。后被告经多方了解，由于系争房屋是原告方拆迁互换产权而来，原告一直没有缴纳维修基金，所以一直未能办理产证。被告把自己的情况告知原告后，原告也不予缴纳。被告为了办理许可证，为原告垫付了维修基金4,070.20元。事后被告再次催促原告。原告才于2018年6月1日申请并办理了产证，产权人为原告。此时距离被告承租房屋过了十个月。由于被告迟迟未办出许可证，一直无法经营，产生巨大损失。原告未按期提供产权证明，根据合同约定起租日应当顺延，并赔偿损失。原告办出产证后，被告为了尽快办理药品经营许可证，在原告要求下，双方重签租赁合同，即本案的诉争合同，签订日期是倒签的。双方当时口头约定，起租期顺延，但是后来原告反悔了。后来被告顺利办理出许可证，药店也正常经营。被告租金支付至2018年6月30日，原告配偶向被告出具过收据。不同意解除合同，要求继续履行合同。
　　反诉原告陈惠向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告损失154,184.24元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：由于反诉被告未能按约及时向其提供真实的产权证，药店无法营业，致使其在2017年9月至2018年5月期间，造成人工损失、品牌加盟费损失、水电网杂费损失，以及预期利润等损失，要求反诉被告赔偿。
　　反诉被告刘文妹辩称，反诉被告及配偶分别与反诉原告签订过两份租赁合同，因实际产权人是反诉被告，故应当以反诉原、被告签订的租赁合同为准。根据合同第3-3条约定，反诉被告已经向反诉原告提供了相应的权利证明，不存在违约行为，也已将房屋交付反诉原告，履行了出租方义务。反诉原告是否办理出药品经营许可证与反诉被告无关，故反诉被告无需承担相应的损失赔偿责任。
　　本院经审理查明：2017年9月1日，案外人陆某某(甲方，系原告配偶)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋。而原告(甲方)与被告(乙方)另行就系争房屋签订了落款日期同为2017年9月1日的《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2017年9月1日至2027年8月31日；甲方承诺起租日之前的两个工作日提供相关产权证或使用证，如不能按期提供，起租日顺延，并承担因此带给乙方的相关损失；前五年租金每月7,500元，后五年租金每月8,000元；租金先付后用，半年一付。2017年9月1日当日，双方办理房屋交接手续。2017年9月4日，案外人查某某(甲方)与被告(乙方)签订《(个人独资企业)企业所有权转让协议》，约定甲方将上海雷允上银山药店所有权作价38万元转让给乙方。2017年9月7日，被告作为投资人在系争房屋内注册办理了上海雷允上银山药店的营业执照。2017年9月10日至9月19日，被告向案外人查峰转账支付了合计77,750元，被告称上述钱款即为系争房屋2017年9月20日至2018年6月的租金及一个月的押金，由查峰代为支付给原告。2017年9月12日，查某某代被告向陆某某转账支付了系争房屋6个月的租金45,000元及押金3,300元。2017年9月20日，上海雷允上银山药店与上海雷允上药品连锁经营有限公司签订了《特许加盟合同》，约定合同期限为5年，特许使用费每年1万元。2017年12月7日，上海市浦东新区市场监督管理局向上海雷允上银山药店出具《同意筹建决定书》，要求其在收到通知书之日起6个月内完成筹建工作。庭审中，被告称在药店筹建过程中，由于陆某某提供的产权证明是虚假的，导致被告未能取得药品经营许可证；而由于原告未依法缴纳系争房屋的维修基金，导致其无法办理系争房屋的不动产权证，为了尽快取得药品经营许可证，在原告拒绝支付维修基金的情况下，被告无奈只得代缴维修基金4,070.20元。原告对被告代缴维修基金4,070.20元的事实予以确认，愿意在本案中一并处理，与被告应付费用相抵扣。2018年6月1日，原告取得了系争房屋的不动产权证书。2018年6月13日，上海市浦东新区市场监督管理局再次向上海雷允上银山药店出具《同意筹建决定书》。2018年7月1日，上海雷允上银山药店取得药品经营许可证。
　　关于为何于2017年9月1日就系争房屋同时签订了两份租赁合同，原告称系因土地安置协议上有原告及配偶两人的名字，不确定届时系争房屋登记在谁名下，所以签订了两份合同，现应以原、被告签订的租赁合同为准；原告与陆某某的婚姻关系仍存续且双方并无婚姻纠纷的诉讼。被告则称其先与陆某某签订了租赁合同，原告取得不动产权证后，原、被告重新签订了租赁合同，诉争合同上的落款日期是倒签的，实际签订日期为2018年6月。
　　被告为证明原告未提供合法有效的产权证或使用证，向本院提交了附有附件的被告与陆某某签订的《房屋租赁合同》，其称原告提供的附件材料：《私房拆迁互换产权结算单》、陆某某为产权人的系争房屋的上海市房地产权证及上海市房地产登记册皆为虚假；原告则表示其从未向被告提供过上述材料。被告还提供了陆某某为产权人的上海市房地产权证一份，药监局要求提供产权证时陆某某在产权证上签了字，被告称该份产权证是假的；原告表示该产权证上陆某某的签字并非其本人所签。原告提交了《房屋拆迁保留私房产权安置协议》一份，其称在签订租赁合同时原告方曾将该份协议提供给被告；被告否认收到过该份协议。
　　关于被告的租金支付情况，被告称2017年剩余月份的租金由被告支付给上家，视为被告已经付清了该段期间的租金，而上家已经向原告付清了截止至2017年12月31日的租金，加上查某某代付的6个月租金，被告租金已实际支付至2018年6月30日。原告则表示其未收到查某某欠付的2017年9月1日至12月31日的租金，故被告实际支付的系2017年9月1日至2018年2月28日的租金。被告为证明其租金支付至2018年6月30日，向本院提交了陆某某出具的房款收据复印件一份，原告对该份证据不予认可。
　　庭审中，原告主张截止至2018年12月31日，被告仍欠付租金75,000元，若被告支付租金，原告愿意继续履行合同。被告于2019年7月1日将上述款项及合同约定的2019年度租金合计165,000元支付至本院代管款账户，由本院裁判后，再行结算。
　　被告为证明原告未提供系争房屋的产权证给被告带来的损失，向本院提交了药店损失清单、品牌加盟费支付转账凭证、劳动合同、转账凭证、工资收条、电费支付转账凭证、电话费、宽带费支付转账凭证等证据。上述证据显示，2018年6月26日，被告向上海雷允上药品连锁经营有限公司转账支付16,000元，被告称该笔钱款为品牌加盟费，按年支付。2017年9月1日，上海雷允上银山药店与王宝华、苏靖等三人签订了《劳动合同》，并于2017年9月至2018年5月向上述三人支付工资共计44,000元。2017年9月至2018年5月，上海雷允上银山药店共计产生电费981.74元、固话宽带费335.30元。
　　另查明，被告共计支付押金7,500元。
　　以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、不动产权证书，被告递交的《房屋租赁合同》、营业执照、《特许加盟合同》、《同意筹建决定书》、药品经营许可证、《(个人独资企业)企业所有权转让协议》、手机转账交易明细、银行个人业务回单、《劳动合同》、转账凭证及收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据本院查明的事实，原告应当明知其配偶与被告签订《房屋租赁合同》的事实，但由于存在该《房屋租赁合同》约定的出租人(原告配偶)未能提供有效产权证情况，致使被告未能办理相关证照。在被告代原告补缴相关费用并使原告取得系争房屋登记在其名下的产权证后，原告即以采取倒签日期的方式另行与被告签订一份内容与其配偶签订的完全一致的租赁合同，应当理解为对其配偶与被告签订的租赁合同进行出租人主体的变更，作为原告的配偶应当明知而未提出异议，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》为最终确立系争房屋租赁关系的合同。被告承租系争房屋开设药店，却迟迟无法办出药品经营许可证，严重影响其经营活动，其认为原因系原告未提供合法有效的产权证明，双方为此产生争议，被告以此为由拒付租金，系事出有因，并非恶意欠付。同时，被告为开设药店，已在系争房屋内投入了大量成本，在此情形下解除合同不利于维护交易的稳定性。加上原告表示被告愿意支付租金，合同可以继续履行，被告亦以将租金支付至法院代管款账户的行为表明了自己的履约诚意。结合以上因素，对于原告要求解除诉争合同的诉请，本院不予支持。根据诉争合同约定：“甲方承诺起租日之前的两个工作日提供相关产权证或使用证，如不能按期提供，起租日顺延”。原告称其向被告提供过《房屋拆迁保留私房产权安置协议》，遭被告否认，原告亦未提供证据加以佐证，故对原告的该说法，本院难以采信。系争房屋的产权证明直到2018年6月1日才办出，故被告提供的陆某某为产权人的房地产权证、登记册等材料显然系虚假材料，无论原告是否向被告提供过上述材料，都无法认定其履行了相应的合同义务。故对于原告称其已向被告提供了合法有效的产权证或使用证的说法，本院难以采信，诉争合同的起租期理应顺延。鉴于系争房屋的产权证于2018年6月1日才实际办出，故被告主张将起租期顺延至2018年6月1日，并无不当，可予准许。对于查某某代为支付的租金45,000元，双方并无争议，本院予以确认。原告否认收到过2017年9月1日至12月31日的租金，而被告提交的证据仅能证明其向查峰支付过77,750元，从其提供的转账凭证无法判断该笔钱款的性质是否为租金，即便确实为租金，亦无法确认查峰是否将上述钱款转交原告。在原、被告并未约定查峰有权代收租金的情况下，本院难以认定被告已履行了上述租金的支付义务。结合本案诉争合同的顺延情况及被告实际支付的租金金额，本院确认被告租金支付至2018年11月30日。截至本判决之日，被告理应支付2018年12月1日至2020年2月28日的租金，故本院对该段期间的租金一并作出处理。由于原告没有及时提供产权证导致被告于租赁关系建立之日起九个月后才取得药品经营许可证，在此期间被告为将药店维持在随时可营业的状态投入了必要成本，如按年支付品牌加盟费、支付员工工资及水电费等，由此造成的损失理应由原告承担。本院结合原告的过错程度、被告为开设药店投入的相应成本，酌情认定原告赔偿被告损失20,000元。因原告未及时提供产权证明导致起租期顺延且造成被告相应损失，被告以此为由拒付后续租金，并不构成违约，故对原告要求被告支付违约金15,000元的诉请，本院不予支持。另，原告主张将被告代付的维修基金费4,070.20元抵扣其应付费用，并无不当，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)陈惠于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘文妹2018年12月1日至2020年2月28日的租金共计108,429.80元(已扣除被告代付的维修基金费4,070.20元)；
　　二、原告(反诉被告)刘文妹于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陈惠20,000元；
　　三、驳回原告(反诉被告)刘文妹的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,050元，减半收取计1,025元，由原告刘文妹与被告陈惠各半负担。反诉案件受理费1,761元，由反诉原告陈惠负担1,174元，反诉被告刘文妹负担587元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：邱连祥

书记员：陆佳佳