刘文超与上海佳华歌舞厅有限公司、徐勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘文超，男，1992年5月19日生，汉族，住上海宝山区月罗东路XXX号。
　　委托诉讼代理人：于秋，京衡律师集团(上海)事务所律师。
　　被告：上海佳华歌舞厅有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：徐勇，总经理。
　　被告：徐勇，男，1967年3月27日生，汉族，住上海市宝山区。
　　第三人：上海巴士第五公共交通有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号XXX-XXX室。
　　法定代表人：陆海卫，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。
　　原告刘文超与被告上海佳华歌舞厅有限公司(以下简称佳华公司)、徐勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知上海巴士第五公共交通有限公司(以下简称巴士五交公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告刘文超及其委托诉讼代理人于秋，被告佳华公司法定代表人暨被告徐勇，第三人巴士五交公司的委托诉讼代理人孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘文超向本院提出诉讼请求：1、判决确认刘文超与佳华公司签订的房屋租赁合同无效。2、判令佳华公司返还押金人民币8万元(以下币种均为人民币)。3、判令佳华公司赔偿刘文超损失1,683,707.60元，包括固定添附损失1,219,637.60元，KTV拆除费用15万元、员工工资253,227元、员工宿舍租赁费用40,967元、广告费19,876元。4、判令徐勇对佳华公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2018年1月，刘文超通过网络获知佳华公司房屋出租信息，当月5日即向徐勇的代理人即徐勇之妹徐兵支付了定金10万元。3月13日，刘文超与佳华公司、徐勇签订了房屋租赁合同，约定，佳华公司将宝山区密山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给刘文超经营健身房，租期从2018年4月20日至2021年4月19日，每月租金8万元。刘文超经佳华公司同意对系争房屋进行装修，2018年4月25日，房屋产权人巴士五交公司告知刘文超，其与佳华公司的租赁合同于2017年12月31日终止，不再与佳华公司续约。刘文超立即与徐勇联系，徐勇表示巴士五交公司承诺会续租，仅要求将KTV业态改为其他实体。当日，徐勇与刘文超达成协议书，徐勇以保证人的身份承诺，如租赁期间遇到任何问题，将由徐勇全权承担所有责任和投资款项，并称如巴士五交公司收回房屋，佳华公司将获得补偿300万元，优先赔偿给刘文超。此后，刘文超继续装修，但巴士五交公司否认与佳华公司续签合同，故涉诉。
　　被告佳华公司、徐勇辩称，合同未约定押金，双方口头约定押金8万元，佳华公司确实收取了刘文超押金8万元，在刘文超不租赁系争房屋的情况下，押金可以退还。佳华公司、徐勇在与刘文超签订租赁合同前口头告知过刘文超，佳华公司与巴士五交公司的租赁已经到期，但巴士五交公司同意将系争房屋继续出租给佳华公司，也同意佳华公司转租，只要佳华公司改变业态即可。佳华公司与刘文超签订租赁合同后，一起去找过巴士五交公司，当时巴士五交公司也是同意的，并让佳华公司提交申请报告等，由巴士五交公司去审批。之后，巴士五交公司没有给予明确答复，就起诉佳华公司了。佳华公司和巴士五交公司的租赁合同可以继续履行，刘文超的诉请不成立，佳华公司、徐勇也无需赔偿。
　　第三人巴士五交公司述称，巴士五交公司从未同意佳华公司将系争房屋转租给刘文超，巴士五交公司与佳华公司的租赁合同于2017年12月31日到期，也没有续签，巴士五交公司已经起诉佳华公司要求返还房屋。
　　经审理查明，2015年1月1日，上海宝山巴士公共交通有限公司(甲方)与佳华公司(乙方)签订《房租租赁合同(商用)》，约定，甲方将宝山区密山路XXX号900平方米房屋出租给佳华公司，租期从2015年1月1日至2017年12月31日，季租金为8.5万元。
　　2018年3月，佳华公司(甲方)与刘文超(乙方)签订《房屋租赁合同(商用)》，约定，甲方将密山路XXX号1100平方米房屋出租给乙方，用途为健身房；租期从2018年4月20日至2021年4月19日；季租金为24万元。合同签订后，刘文超支付佳华公司押金8万元及租金24万元，刘文超对系争房屋进行装修。
　　2018年4月，巴士五交公司告知刘文超停止装修。2018年4月25日，刘文超与徐勇签订协议书，主要约定，刘文超投资约280万元，现已用于拆原KTV费用15万元，房屋设计费6万元，人员工资12万元，广告费、员工餐、装饰品等费用6万元等共计约114万元，房屋所有者巴士五交公司与徐勇签订的租赁合同约定用于KTV使用，由于各种原因KTV不能正常经营，巴士五交公司将对徐勇进行一定补偿约300万元，如巴士五交公司执意要收回房屋，则刘文超在租赁期间的一切费用(装修、人员工资、广告、设备定金等)将优先于巴士五交公司补偿给徐勇的300万元补偿款中优先赔付给刘文超，以弥补刘文超的损失，徐勇个人对刘文超的相关损失承担全部保证责任。协议签订后，刘文超对系争房屋继续装修，并营业至今。
　　还查明，巴士五交公司另行起诉要求佳华公司返还系争房屋，并要求刘文超一并腾退该房屋。2019年5月10日，本院判决刘文超腾退并迁出系争房屋，佳华公司腾退系争房屋并返还给巴士五交公司。该判决尚未生效。
　　审理中，经刘文超申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内的添附进行审价，鉴定意见为，工程造价1,219,637.6元(含健身器材、家具等可移动设施设备265,989.20元)。
　　佳华公司、徐勇表示，健身器材等可移送设施、设备不应计算在工程价款内，对其余鉴定意见无异议。
　　刘文超表示，对鉴定报告无异议，不论健身器材等是否算在审价价格中，佳华公司、徐勇均应当对这部分损失予以赔偿。
　　审理过程中，刘文超提供微信转账记录，金额共计19,876元。
　　刘文超表示，该笔费用系广告费。
　　佳华公司、刘文超表示，对该证据真实性不予认可。
　　以上事实，有刘文超提供的《房屋租赁合同(商用)》、付款凭证及收条、告示、协议书、员工工资清单、房租转账记录、广告费微信转账记录、鉴定报告，巴士五交公司提供的土地使用权证、房屋所有权证、《房屋租赁合同(商用)》，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，佳华公司与巴士五交公司的租赁合同到期后，未经巴士五交公司同意，将系争房屋转租给刘文超，刘文超要求确认其与佳华公司签订的《房屋租赁合同(商用)》无效，符合法律规定，本院予以准许。合同无效后，刘文超应当将系争房屋腾退给佳华公司。鉴于巴士五交公司与佳华公司房屋租赁合同纠纷案件中已经判决刘文超腾退并迁出系争房屋，故本案中对此不再作出判决。佳华公司同意刘文超在不租赁系争房屋的情况下退还押金8万元，现刘文超要求退还该押金，可以准许。徐勇在协议书中承诺对刘文超在租赁期间的一切费用(装修、人员工资、广告、设备定金等)将优先于巴士五交公司补偿给徐勇的300万元补偿款中优先赔付给刘文超，以弥补刘文超的损失。刘文超目前仍在经营，其支付的员工工资、员工宿舍租金、广告费均系其经营的成本，并非其损失，刘文超要求佳华公司、徐勇赔偿该三笔费用，本院不予准许。刘文超在租赁系争房屋前，未了解该房屋的来源及产权情况，也未征询房屋所有权人的意见，在接到巴士五交公司停止装修的通知后仍继续装修、开业，刘文超对合同无效及损失的产生也具有相应的过错。刘文超对拆原KTV费用15万元，未提供确凿证据，但考虑到确需发生该笔费用，且刘文超在装修时即已经告知过佳华公司、徐勇，刘文超要求佳华公司赔偿该项损失，可以准许。结合刘文超自身的过错，本院酌情确定佳华公司赔偿刘文超该项损失12万元。虽健身器材等物品可以搬离，但徐勇在协议书中承诺对设备等予以赔偿，故刘文超要求佳华公司赔偿健身器材等费用，可以准许。系争房屋添附及设备设施(含健身器材等)工程造价经鉴定为1,219,637.6元，结合刘文超的使用情况及过错程度，本院酌情确定佳华公司赔偿刘文超88万元。鉴定范围内的财物均归佳华公司所有。徐勇在协议书中承诺其个人对刘文超的全部损失承担保证责任，刘文超要求徐勇对佳华公司的上述债务承担连带责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条之规定，判决如下　　：
　　一、被告上海佳华歌舞厅有限公司与原告刘文超就宝山区密山路XXX号房屋签订《房屋租赁合同(商用)》无效；
　　二、被告上海佳华歌舞厅有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告刘文超押金8万元，并赔偿原告刘文超各项损失共计100万元；
　　三、被告徐勇对被告上海佳华歌舞厅有限公司的上述债务承担连带责任；
　　四、驳回原告刘文超的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为10,336元，由原告刘文超负担4,000元，被告上海佳华歌舞厅有限公司、徐勇负担6,336元；鉴定费3万元，由原告刘文超负担6,000元，被告上海佳华歌舞厅有限公司、徐勇负担2,4000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨利民

书记员：鲍仲钰