刘斌与上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘斌，男，1969年11月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：陈钧，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：武建权，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孙元元，董事长。
　　原告刘斌与被告上海源涞实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人陈钧、武建权到庭参加诉讼。被告上海源涞实业有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　刘斌向本院提出诉讼请求：1、判令上海源涞实业有限公司向刘斌支付2019年6月至7月的房屋租金共41,000元(租金20,500元/月)；2、判令上海源涞实业有限公司向刘斌支付违约金492,000元。事实和理由：刘斌与上海源涞实业有限公司于2017年11月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限为2018年1月10日至2023年1月9日止，月租金为20,500元，合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告依约支付租金至2019年5月份，自2019年6月10日起未支付租金。原告屡次发出敦促被告依约支付系争房屋2019年6月、7月的两期租金的催告函的情况下，被告仍拒不向原告履行上述支付租金的义务，并以种种理由推诿搪塞，致原告权益蒙受损失。原告认为，被告负有依约向原告支付上述两期房屋租金的义务，在经原告连续两次催告的情况下，仍不向原告履行其支付该两期房屋租金的行为，已经构成违约。原告有权按照合同约定要求被告向原告支付该两期房屋租金，并按照合同约定向原告承担支付相应违约金的合同责任。据此，原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判如所请。
　　上海源涞实业有限公司辩称,不同意原告关于违约金的诉请，根据租赁合同9.3条第1项的约定，逾期违约金为被告一个月内逾期的违约金，逾期违约金按照日租金105%计算，该105%是包括租金的，如果逾期超过一个月的情况下，租赁合同自动解除，被告承担相当于12个月租金的违约金，但这12个月租金的违约金约定过高，需要法院调整。2019年8月左右被告曾口头要求与原告解除租赁合同，原告不同意，声称一定要搞垮被告。被告已经将系争房屋大门密码锁的密码告知原告，但未与原告办理交接手续，现系争房屋一直空关，被告希望尽快与原告交接，以减少双方的损失。
　　本院经审理认定事实如下：刘斌为系争房屋的共有人。
　　2017年11月7日，刘斌(甲方)与上海源涞实业有限公司(乙方)签订房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方同意将系争房屋出租给乙方。面积171.96平方米。交房日期为2017年11月9日。宽限期为60日。租赁期限自2018年1月10日起至2023年1月9日止。租金为每月20,500元(包括税金、物业管理费)。押付方式：押一付一，保证金(押金)20,500元，租金每月10日之前支付，先付后用。同时约定在本合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、转租的权利均由乙方全权、独家、独立行使，甲方无权再行转租、使用该房屋。第九条违约责任约定如下：9.1(3)乙方对该房屋进行装修后的，若甲方在合同期内违约的或租赁期限不满本合同2.2条锁约定年限，则甲方应向乙方支付相当于12个月租金的违约金，同时还应支付乙方装修赔偿金，装修赔偿金双方确认为月租金12倍。9.2甲方发生下列严重违约行为的，乙方有权提前单方解除本合同，同时甲方须支付乙方相当于12个月租金的违约金，违约金不足以弥补乙方直接、间接损失的，甲方还应予以赔偿：……9.3乙方的违约责任(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付日租金的105%作为逾期违约金。逾期超过壹个月并在甲方连续催告两次的情况下不支付租金，视为乙方违约，应赔偿甲方相当于12个月租金的违约金；(2)乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的105%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.4乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方相当于12个月租金的违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方未经甲方同意，对房屋进行主体结构的破坏，导致该房屋无法正常居住的。
　　租赁合同签订后，刘斌向上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)交付系争房屋，源涞公司按月向刘斌招商银行账户支付房屋租金。2019年6月起，源涞公司未按时支付房租，刘斌分别于2019年7月30日、8月6日两次向上海源涞实业有限公司寄送催告函，要求上海源涞实业有限公司支付2019年6月、7月的房屋租金各20,500元。
　　另查明，根据由刘斌、上海源涞实业有限公司工作人员等人组成的微信群“XXX#百汇园XX-XXXX”的部分聊天记录显示，2019年6月26日12：40刘斌表示：“你们和客人的合同到何时？款项不到的话要解约了。”上海源涞实业有限公司工作人员回复“8月到期”并询问租客后表示“租客已经明确告知不续租了”。刘斌回复“请安排终止合同的事情”。2019年7月10日17：58刘斌表示：“现在是6、7没有支付，何时支付何时退房，违约如何处理请你们的领导尽快给个说法”。2019年7月12日16：30上海源涞实业有限公司工作人员发送“百汇园XX-XXXX(3).doc”，刘斌回复“这个协议里面根本就没有提及违约的补偿和晚付款的利息，领导是啥意思？”上海源涞实业有限公司回复“你要违约补偿和利息我解决不了”。2019年10月7日13：37刘斌发送“电费我会安排今天付出，按照合同约定水电煤的费用应由租客承担，以后我会向贵公司主张这部分的费用和损失，请知晓”。上海源涞实业有限公司回复“我已经付掉了，我现在联系租客”并送达了租客的网上电力公司缴费凭证。
　　以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、催告函、微信聊天记录、招商银行个人账户收款回单、招商银行户口历史交易明细表等证据予以证实，本院予以认定。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当恪守履行。上海源涞实业有限公司自2019年6月起未按期足额支付租金，系违约，在双方租赁合同未解除的情况下，源涞公司应承担继续履行支付租金的义务，并承担合同项下的违约责任。刘斌要求源涞公司支付2019年6月、7月租金的诉请，本院予以支持。
　　当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。现原、被告就租赁合同第9.3条第(1)项被告逾期支付租金的违约金标准的理解存在争议。被告认为，只要逾期支付租金，每逾期一期，就承担12倍租金的违约金，被告欠付2个月为两期，支付24个月租金的违约金。合同是一个统一的整体，条款之间相互联系，各方权利义务约定应基本对等。我们结合租赁合同全文来看，9.1(3)条、9.2条、9.3(1)、9.4条款均出现了“相当于12个月租金的违约金”之表述，而除了9.3条第(1)项外，其余条款约定均为一方严重违约、根本违约导致解除合同的情况下才适用12个月租金的违约金，故该违约金计算法属于合同中最严厉的惩罚性条款。就按月支付租金的合同而言，逾期付款数日，属于一般(或轻度)违约，尚不足以导致立即采取最严厉的违约金惩罚措施。就9.3条第(1)项的文字表述及语言表达逻辑而言，该条款的文义理解通常应理解为：因乙方逾期支付租金行为可能产生两层递进关系的法律后果，若逾期支付不足一个月的，违约金按照每逾期一日，日租金的105%计算；若逾期超过一个月并经两次催告仍不履行的，视为乙方根本违约，甲方有权选择终止合同，并要求乙方赔偿相当于12个月租金的违约金。现被告逾期支付租金虽已超过一个月，但解除合同的权利在原告，在原告未正式行使合同解除权的前提下，要求被告承担24个月租金的违约金，本院不予支持。对于原告主张的违约金，认定为按照每逾期一日按日租金的105%支付违约金。被告经合法传唤，未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘斌2019年6月10日至2019年8月9日的租金共计41,000元；
　　二、上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内按每日717.50元支付刘斌逾期支付租金的违约金，自2019年6月10日起计算至本判决生效之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,130元，由刘斌负担6,216元，由上海源涞实业有限公司负担2,914元；保全费3,185元，由上海源涞实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：盛竹君

书记员：袁  欣