刘新建与上海桢宸餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘新建，男，1971年10月22日出生，汉族，住陕西省。
　　委托诉讼代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海桢宸餐饮服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：祝燕佳，总经理。
　　委托诉讼代理人：王云，上海市东浦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：乔士辉，上海市东浦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)刘新建与被告(反诉原告)上海桢宸餐饮服务有限公司(以下简称桢宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘新建及其委托诉讼代理人白小勇、被告(反诉原告)桢宸公司的委托诉讼代理人王云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　刘新建向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同；2、要求将租赁合同履行期限变更至2022年4月5日止；3、要求将租赁合同的租金标准降低至每月3,000元；4、被告赔偿原告经济损失(含经营损失)2万元。事实和理由：2017年3月27日，原、被告订立租赁合同。约定被告将位于上海市浦东新区秋雨路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给原告，租金每月5,000元，租赁期限自2017年4月5日起至2020年4月5日止。租赁用途为餐饮(小吃)。合同签订一年来，原告苦心经营餐饮，善意履行租赁合同，及时支付租金。但系争房屋所在的政府部门以经营手续不全为由，要求原告停业。被告作为出租人，应当保证租赁物适格、合法，保证原告有经营权，故提起诉讼。
　　桢宸公司辩称，不同意原告的诉请。原告因被工商部门查处，已责令停业。如果要办理经营证照，需要原告和被告上家上海康谦商业经营管理有限公司(以下简称康谦公司)签订租赁合同并提交产权证明才可，但康谦公司不同意配合，故无法办理证照。原、被告签订租赁合同时，被告并未承诺原告可以使用被告的证照，双方对于经营证照的办理从未约定。鉴于目前无法办理经营证照，合同无法继续履行，被告反诉提出解除合同。系争房屋处装修主要是由被告实施，可移动设施可以由原告搬离。反诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》和《租赁协议》；2、反诉被告支付系争房屋自2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金15,000元，并支付自2018年10月1日起至搬离系争房屋之日止的使用费，按每月5,000元为计算标准；3、反诉被告支付自2018年1月1日起至搬离系争房屋之日止的物业管理费，按每月360元为计算标准；4、反诉被告支付自2018年7月1日起至搬离系争房屋之日止的垃圾清运费，按每月300元计算；5、反诉被告支付违约金5,000元。
　　针对反诉，刘新建辩称：不同意反诉请求。涉案租赁合同具备继续履行的条件，可以继续履行。由于被告的原因导致原告无法继续经营，原告要求暂停或减少支付租金。租赁合同没有约定物业管理费由原告承担。原告没有违约行为，不同意承担违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，桢宸公司(出租方、甲方)与刘新建(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积15平方米)出租给乙方作为餐饮(小吃)使用。租赁期限自2017年4月5日起至2020年4月5日止。年租金6万元，首期付六个月，另付押金5,000元，以后按每月结算，提前15天支付下次房租。乙方的义务约定乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。违约处理：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金(空白)元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。补充条款约定2017年4月5日至12月31日不收取物业费，从2018年1月1日起收取物业管理费每天12元，水电费每月抄表按实际价格支付。经营范围方式参考月亮湾酒家为准主体。租金每年6万元，每月5,000元，押金5,000元(作为保证金，以后退还)。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由原告使用，经营餐饮。原告已支付被告租金至2018年6月底。
　　2017年10月19日，刘新建(乙方)在《租赁协议》上签字，内容为甲方位于宝龙月亮湾酒家的小门面一间出租给乙方作为小吃经营。租期至2020年4月5日止，租金每年6.50万元，付款方式为半年一付，再(付)押金一个月，房租提前一个月付下个半年房租。协议另对其他事项作了约定。协议首、尾部甲方处均为空白。被告称甲方即桢宸公司，被告对协议的内容予以认可。协议签订后，该门面一间(在系争房屋旁边、约15平方米)交由原告作餐饮使用。
　　2018年6月，涉案租赁房屋处遭行政部门对无证无照经营行为的查处，责令原告出具承诺书，内容为“承诺配合泥城镇政府对无证无照经营行为的整治工作，承诺于2018年6月25日前办理相关证照，无法办理将自行关门停业，自行清理店内所有与经营有关的物品，逾期仍未关门停业，自愿接受政府联合执法的相关强制措施”。6月25日起，原告停业至今。原告要求被告协助办理经营证照无果，遂提起诉讼。
　　另查明，位于上海市浦东新区秋雨路692、696、698号等房屋系被告向案外人康谦公司承租，租赁期限自2015年11月29日起至2020年11月28日止。
　　审理中，原告申请证人黄某某到庭，证人称是被告的另一租户，证人与被告签订租赁合同时，被告称有经营证照，租户可以使用被告的经营证照。今年6月，政府部门来检查，要求经营户必须一证一照，让证人和原告等租户办理经营证照，否则不得营业，故证人和原告于2018年6月停业至今，证人已另案对被告提起了诉讼。经庭审质证，原告对证人证言无异议。被告称其与证人签订租赁合同的时间晚于原、被告的订约时间，因此证人不可能知道原、被告的订约情况，被告从未承诺原告或证人可以使用被告的经营证照，被告在系争房屋旁边自行经营，经营证照自己在使用。
　　被告提供了其缴纳给案外人康谦公司的2018年9月的租金及物业管理费、2018年7月-9月的垃圾清运费，证明被告已支付案外人康谦公司截止2018年9月的租金及物业管理费，垃圾清运费系被告代原告缴纳，垃圾清运费计每月300元；2017年4-5月、2018年6月康谦公司针对原告发出的整改通知书，证明原告在承租过程中存在消防违规、私自吊顶、门口垃圾不清理等状况，原告多次违规的行为也是康谦公司不愿意配合原告办理经营证照的原因；2018年9月对租赁物拍摄的照片，证明原告的设施已基本搬离，原告的装修将消防喷淋遮盖。经庭审质证，原告称垃圾清运费是被告直接向原告收取后交给康谦公司的，整改通知书原告第一次看到，内容不清楚，对租赁物现状照片无异议，原告已于一个月前搬走了租赁物内的部分物品，仍有部分设施留在系争房屋内。原告称倘若合同解除，其保留向被告追溯经营损失、装修损失等权利，对于2018年7月以后的房屋租金，原告认为应降至每月1,500元。被告同意退还原告押金5,000元。
　　本院认为，原、被告就系争房屋以及相邻的门面房先后签订的《租赁合同》、《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在签订租赁合同后一年余的时间内，原告在租赁房屋内从事餐饮经营，并按时交纳房租。由于原告在租赁房屋处未办理经营证照，遭行政部门核查限期办理，致使原告于2018年6月25日以后停业至今，承租目的未能实现。因涉案《租赁合同》以及《租赁协议》中均未涉及经营证照办理的约定，且被告亦非租赁物的产权人，仅凭其主观愿望无法协助原告办理经营证照。鉴于被告称通过其与案外产权人沟通，无法协助原告办理经营证照，原告无法继续承租经营餐饮，涉案租赁合同无法继续履行，原告诉请继续履行租赁合同、并延长租赁期限、降低租金的诉请，本院不予支持。被告反诉请求解除合同，本院予以准许。被告作为出租人，在签订合同之初已履行了交付租赁物的根本义务，签约时双方对于租赁物的状况均明知，故租赁物目前不能办理证照的原因亦不能完全归责于被告。涉案合同解除后，原告应将租赁物交还被告，并结清合同约定的物业管理费，被告垫付的垃圾清运费(2018年7-9月)原告应予支付。由于租赁物在2018年6月底已被勒令停业，原告对租赁物的租赁目的未实现，对于2018年7月起的租金或房屋使用费，原告要求酌减，本院予以准许，本院按每月2,500元计算系争房屋自2018年7月1日起至交还之日止的租金或房屋使用费。被告反诉请求的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁押金5,000元，被告同意返还，本案一并处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)刘新建与被告(反诉原告)上海桢宸餐饮服务有限公司签订的《租赁合同》、《租赁协议》；
　　二、反诉被告刘新建于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区秋雨路XXX号XXX室及相邻门面房一间返还反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司；
　　三、反诉被告刘新建于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司自2018年7月1日起至返还上海市浦东新区秋雨路XXX号XXX室房屋之日止的房屋租金(或房屋使用费)，按每月2,500元为计算标准；
　　四、反诉被告刘新建于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司自2018年1月1日起至返还上海市浦东新区秋雨路XXX号XXX室房屋之日止的物业管理费，按每月360元计算；
　　五、反诉被告刘新建于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司垫付的2018年7月-9月的垃圾清运费900元；
　　六、反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉被告刘新建押金5,000元；
　　七、驳回原告刘新建的全部诉讼请求；
　　八、驳回反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由原告刘新建负担。反诉案件受理费减半收取计264元，由反诉原告上海桢宸餐饮服务有限公司、反诉被告刘新建各半负担132元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿