刘昌与孙伟祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘昌，男，1972年3月22日生，汉族，住安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：侯路枫，上海市郑传本律师事务所律师。
　　被告：孙伟祥，男，1969年6月8日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：王永彬，上海理度律师事务所律师。
　　第三人：孙晓珍，女，1965年7月23日生，汉族，住浙江省丽水市莲都区丽光小区12幢604室。
　　第三人：孙健鹰，女，1944年4月9日生，汉族，住浙江省青田县鹤城镇宝幢街XXX号。
　　两第三人共同委托诉讼代理人：夏峰，上海前京律师事务所律师。
　　原告刘昌诉被告孙伟祥及第三人孙晓珍、孙健鹰房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序。根据第三人孙健鹰申请,本院依法追加孙健鹰为本案第三人，于2018年6月25日、2018年7月31日、2018年12月19日、2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告刘昌、被告孙伟祥(第四次)及其委托诉讼代理人李莺(第一、二次，于2019年3月11日撤销委托)、王永彬(第四次)、第三人孙晓珍及两第三人共同委托诉讼代理人夏峰到庭参加诉讼。被告第三次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行办理房屋过户手续，将坐落于上海市金山区亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室及亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室合计18套房屋(下称案涉房屋)过户至原告名下；2、要求被告支付原告合同总价20%的违约金计76万元。审理中，原告另增加诉讼请求：要求第三人孙晓珍、孙健鹰赔偿原告精神损失费20万元、合同总价5%的经济损失费19万元。事实和理由：2016年10月12日，原、被告签订《商品房买卖协议》(下称10.12协议)，由原告购买被告案涉房屋，总打包价为380万元，过户产生的税费由原告承担。当日，原告委托第三人孙晓珍向被告支付定金38万元，被告妻子胡永珍出具收条。剩余房款342万元，分别由原告支付140万元及第三人孙晓珍受原告委托支付202万元，款项全部打入被告妻子胡永珍账户。2016年12月26日，被告将所有的房产证原件、购房发票原件、契税发票原件交付给受托人即第三人孙晓珍。同年12月8日，被告及其妻胡永珍与第三人孙晓珍在上海市国信公证处办理了公证委托书18份，孙晓珍将18份公证书及案涉房屋购房发票等复印件交于原告办理房产评估。因18份公证书中有13份受托人系原告，而原告系买受人，故原告没有接受委托。2017年1月25日，原告找到被告重新签订了《商品房买卖协议》(下称1.25协议)并要求被告在其妻出具的收条上签字，并倒签日期为2016年10月12日，这份协议取消了孙晓珍的受托人身份，其余条款未做改变，并约定被告按照原告指定案涉房产公证委托办理过户登记手续的受托人。后原告多次联系被告重新公证，办理房产过户手续等，被告置之不理。后，原、被告均诉至法院，原告要求被告办理过户手续，被告要求撤销合同[(2017)沪0116民初6861号](下称6861号)。在此情况下原告暂时撤回了起诉。现业已生效的6861号案件判决驳回了本案被告的请求，故被告应当配合原告将案涉房屋过户登记至原告名下，并且被告早已收到全额房款但拖延过户时间，给原告造成损失，应按合同约定对原告进行违约赔偿。此外，第三人孙晓珍骗取其感情、编造其犯罪情形，并联合第三人孙健鹰伪造合同，企图侵占其房产，故要求其二人赔偿精神和经济上的双重损失。
　　被告辩称：在明确案涉房屋买受人且付清房款的情况下同意办理过户手续，但是不同意原告要求其赔偿损失的诉请。其并非不配合履行过户手续，而是原告与第三人孙晓珍之间发生矛盾后，其不知道要将房屋过户给哪方，故迟迟没有配合办理过户手续；并且案涉房屋购房款由多方组成，从原告自身的付款金额来看，其并未完全履行付款义务；其与原告不相识，误认为原告与第三人孙晓珍系夫妻才同意与原告签订了合同，其认为案涉房屋真正的买受人是第三人孙晓珍，并非原告。
　　第三人孙晓珍述称：案涉房屋是其与被告之间的买卖，前期磋商等都是其完成的，房款也是其支付的，原告支付的140万也是侵占的其钱款。原告只是本次买卖的中介方，这与一直以来的交易模式相吻合：2012年以来，其与出卖人达成出售意向，其向出卖人支付购房款，出卖人办理房屋过户的公证委托手续，待寻找到买受人后，其以出卖人委托代理人的身份持公证委托书将房屋过户给买受人，一时不能出售的也可以过户至其或者其指定的其他人名下。对于暂时没有出售意愿的出卖人，其还提供代为出租的服务。2014年左右，其与原告以男女朋友身份交往并同居至2016年2月。期间，原告经营的上海亭逸房地产经济事务所参与孙晓珍的房产租售生意，提供中介服务，后因双方发生了争议，其不再为原告提供房源信息；后来其姨妈即第三人孙健鹰来到上海表示愿意购买案涉房屋就转账350万元，第三人孙健鹰是真正的买受人，其在原审二审时告诉了第三人孙健鹰。
　　第三人孙健鹰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将案涉房屋过户至孙健鹰名下；2、判令原告支付孙健鹰违约金36万元。审理中，第三人将第二项诉讼请求调整为要求原告支付违约金76万元。事实和理由：2016年10月，其得知第三人孙晓珍、原告与被告就案涉房屋达成购买意向后，即表示愿意出资购买。后，原告与其联系洽谈，表示愿意接受委托以买受人身份与被告签订协议，待办理好房东的委托公证手续后将房屋过户至其名下。2016年11月26日，其与原告签订了《商品房委托买卖协议》(下称11.26协议)。其按约支付购房款后定居国外。2017年初，第三人孙晓珍告知其关于案涉房屋的纠纷，其遂提交了11.26协议。孙健鹰认为其已经履行了支付房款的义务，刘昌未将房屋过户至其名下构成违约，应当承担法律责任。
　　针对第三人孙健鹰的诉请，原告辩称：两第三人之间主张存在矛盾之处：第三人孙晓珍认为其是案涉房屋买受人，第三人孙健鹰也认为其是案涉房屋买受人；并且，在两人存在利益冲突的情况下仍由同一代理人代理，于理不合；第三人孙健鹰委托原告购买案涉房屋却将购房款打给第三人孙晓珍也于理不合；该协议二页纸的字体、行距等存在明显差别，与常理不符；种种不合理之处说明两第三人所述并非事实，11.26协议系伪造的。
　　针对第三人孙健鹰的诉请，被告辩称：对于11.26协议不清楚。购房款是第三人孙晓珍支付的，洽谈也是与第三人孙晓珍进行的。
　　针对第三人孙健鹰的诉请，第三人孙晓珍述称，购房款是第三人孙健鹰出资的；签订11.26协议时其不在场，对该协议不清楚。
　　经审理查明：2016年10月12日，原、被告及第三人孙晓珍签订10.12协议，约定：被告系案涉房屋实际所有者，公证委托给第三人孙晓珍代为办理案涉房屋所有权一并转让给原告；双方同意成交价为380万元(该房产转让过户时涉及到的相关税费及其他一切费用由原告承担)；签订本协议之日，原告支付定金38万元交给被告；在交付受托人为第三人孙晓珍的公证委托书及房产证原件和交易密码、契税发票原件、购房发票原件、维修基金发票原件当日支付340万元给被告；发生合同违约，违约方按照总价20%向对方支付违约金，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。同日，被告妻子胡永珍出具收条称收到原告交来案涉房屋购房定金38万元。
　　2016年12月8日，被告及胡永珍向第三人孙晓珍出具委托书，称其准备出售上海市金山区亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房产，因不便亲自办理出售的相关手续，故全权委托第三人孙晓珍代为办理出售的所有手续等等。同日，被告及胡永珍向原告刘昌出具委托书，称其准备出售上海市金山区亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室以及833弄6157号336室、337室、338室、339室房产，因不便亲自办理出售的相关手续，故全权委托原告代为办理出售的所有手续等等。
　　2017年1月25日，原、被告签订1.25协议并倒签日期至2016年10月12日，该协议中第三人孙晓珍不作为受托人，同时约定因被告事务繁忙没有时间办理过户手续，原告要求被告按照原告要求指定受托人办理公证委托书方便办理过户手续，公证费原告承担，其他内容与10.12协议一致。
　　2017年3月20日，原告、被告及第三人孙晓珍共同签署《情况说明》，称：前期由第三人孙晓珍与被告洽谈关于案涉房屋买卖事宜，并说定价格。被告及胡永珍将案涉房屋于2016年10月12日与原告签订商品房买卖合同。其后，胡永珍收到第三人孙晓珍支付的240万元、原告支付的140万元购房款。第三人孙晓珍于2016年12月23日收到胡永珍交付的18本房产证及相应发票和相应的委托书。2017年1月25日，应原告要求，被告在不知道原告与第三人孙晓珍是否夫妻关系或其他关系的情况下，原告要求被告再次签署一份由其单独提供的购房合同，被告一直认为原告与第三人孙晓珍是夫妻关系，故没有考虑，就协助原告签署了该合同，并删除了被告委托第三人孙晓珍办理过户手续事宜。同时原告要求被告在原本只有胡永珍签名的房款收据上补签了被告名字。2017年3月20日，原告和第三人孙晓珍已经确认被告与胡永珍履行了上述购房协议中的义务，现是原告与第三人孙晓珍之间的经济纠纷，与被告夫妇无关，故原告今日承诺，其对被告的关于商品房买卖合同纠纷案件于本说明签订后5个工作日内进行撤诉处理等等。
　　另查明，就案涉房屋买卖事宜，第三人孙晓珍将被告诉至上海市徐汇区人民法院，要求其返还全部购房款。
　　审理中，第三人孙晓珍提交一份便条，上载：2016年12月16日代孙晓珍支付购房款38万元，2016年12月18日代孙晓珍支付孙伟祥购房款合计140万元，落款签字为刘昌。原告对该份便条真实性不予认可。
　　审理中，第三人孙健鹰提交11.26协议。该协议由原告与第三人孙健鹰签订于2016年11月26日，约定第三人孙健鹰委托原告购买案涉房屋，原告刘昌与被告达成成交价共计380万元，被告净到手价(案涉房屋转让过户时涉及到的相关税费及其他一些费用由第三人孙健鹰承担)；第三人孙健鹰汇入指定账户，由第三人孙晓珍支付到被告指定账户里，支付款项以银行流水为准；原告应在被告收到全部房款后一年内完成给第三人孙健鹰过户程序否则原告违约，原告违约按总房款的百分之二十赔偿第三人孙健鹰等等。因原告对11.26协议真实性有异议，认为该协议上“刘昌”签字并非其本人所签。本院根据第三人孙健鹰申请，委托华东政法大学司法鉴定中心(下称鉴定单位)对11.26协议进行司法鉴定。2018年11月9日，鉴定单位出具《文检鉴定意见书》，鉴定意见为：11.26协议上甲方签字处的“刘昌”签名笔迹与样本材料上的“刘昌”签名字迹系非同一人所写。其中样本材料系指原告于2018年10月9日在鉴定单位留取的笔迹实验样本两张。原告对鉴定意见无异议。第三人孙健鹰对鉴定意见提出异议认为：1)提取试验样本时无委托机构人员在场，提取程序违法；2)样本不全面，鉴定单位仅提取实验样本，未提取自然样本，已经确定的自然样本未参与比对；3)鉴定意见分析不全面，对笔迹类型未做明确说明，对符合点未做合理解释。针对被告的异议，本院委托鉴定单位进行复检。2019年1月15日，鉴定单位出具《文检鉴定意见书》，鉴定意见为：11.26协议上甲方签字处的“刘昌”签名字迹与样本材料上的“刘昌”签名字迹系非同一人所写。其中样本材料包括形成于2016年间的签字十三份、鉴定单位在本院采集的签字一份、本案庭审笔录上签字一份。原、被告对鉴定意见无异议。第三人孙晓珍对鉴定意见真实性不认可，其认为11.26协议确系原告所签。第三人孙健鹰对鉴定意见真实性无异议，但对鉴定程序有异议，认为重新鉴定应当由其他有鉴定资质的单位进行，不应由原鉴定人员进行。
　　以上事实，由原告提交的10.12协议、1.25协议、收条、情况说明，被告提交的公证书、受理通知书、诉状，第三人孙晓珍提交的就医记录、检查报告单、银行交易流水明细、询问笔录、验伤通知书、微信聊天截屏、书信、商品房买卖协议、身份证、付款凭证、便条、委托房屋租赁协议书、《上海锦曼法律咨询有限公司司法鉴定所司法鉴定意见书》、付款凭证、民事判决书，第三人孙健鹰提交的11.26协议、付款凭证、《文检鉴定意见书》二份、以及当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为，首先，关于11.26协议的真实性及其效力。该协议由第三人孙健鹰提供，其认为根据该协议案涉房屋系由其委托原告购买。经鉴定单位鉴定认为该协议上“刘昌”签名并非本案原告所写。本案鉴定前后历经两次，第一次鉴定所用检材系原告在鉴定单位留取的笔迹，在第三人提出异议后，鉴定单位重新提取检材，包括2016年时所形成的原告签名、鉴定单位在本院采集的原告签名以及本案所形成的庭审笔录上原告的签名。本院认为第二次鉴定所使用的检材已经回应了第三人所提异议，弥补了程序上存在的瑕疵，且鉴定单位认为11.26协议上“刘昌”签字系特殊笔迹的理由进行了充分阐释且两次鉴定前后一致。故本院对鉴定意见予以采信，对11.26协议真实性不予认可。此外，根据第三人孙晓珍所述，其与第三人孙健鹰系亲戚关系，系其告知第三人孙健鹰原、被告间纠纷，后孙健鹰才主张案涉房屋相关权利；然，在本案中，第三人孙晓珍虽未提出独立诉讼请求，但其庭审中所述表明其亦认为其才是案涉房屋的购买人；两第三人既有亲戚关系，对案涉房屋的主张又相互矛盾，而其二人又共同委托同一代理人参加诉讼，种种不合常理之处使本院对二人所述难以采信。据此，本院认为第三人孙健鹰要求原告将案涉房屋过户至其名下无事实依据，对其相关诉请应予驳回。
　　其次，关于案涉10.12协议、1.25协议的真实性及其效力。两份协议系原、被告之间关于案涉房屋的买卖协议，各方对其真实性均无异议，本院予以确认。两份协议均表明原告为买受人，案涉房屋所有权转让给原告；1.25协议较之10.12协议只是取消了第三人孙晓珍作为被告委托人的身份和相关义务，系协议中次要的从属内容，买卖标的物、买受人等主要内容均未发生变化，不影响协议的性质及效力。10.12协议及1.25协议未违反法律强制性规范，系合法有效。合法有效的合同对当事人具有法律拘束力，各方均应按照合同约定履行。被告已经收到全部购房款，理应按照原告要求办理案涉房屋的过户手续，原告相关诉请本院予以支持。在此需要说明的是，本案部分购房款由第三人孙晓珍支付且其不认为系代原告支付购房款。但是不管购房款由何人支付均是在案涉10.12协议及1.25协议项下支付的案涉房屋的购房款，而10.12协议及1.25协议所确定的买受人确系原告，因此本院对第三人孙晓珍辩解难以认同，原告已经完成了支付购房款的义务。至于原告及第三人孙晓珍因代付购房款形成的纠纷，与本案系属不同法律关系，本案不予审议。
　　关于原告要求被告承担违约金的诉请。从本案发生纠纷的整个过程来看，造成本案纠纷的原因系原告与第三人孙晓珍关系的破裂从而导致支付购房款、房屋过户等方面的种种纠纷；从《情况说明》来看，原告明确表示同意撤回要求被告履行案涉合同的诉讼，也即原告同意暂不主张要求被告履行过户义务，而在此之后直至本案诉讼，并无证据证明原告曾再次要求被告履行相关义务；从双方合同约定来看，对于被告何时履行案涉房屋过户登记义务也并无明确约定；在本案审理中，被告亦表示同意按照法院确定的买受人办理案涉房屋过户登记手续。据此，本院认为被告并不存在违约行为，原告相关诉请无事实依据，本院不予支持。
　　关于原告要求第三人孙晓珍及孙健鹰赔偿其精神损失费及经济损失费的诉讼请求。本案系合同纠纷，原告要求赔偿精神损失费无相应法律依据，故本院不予支持。第三人孙健鹰并非案涉10.12协议及1.25协议的当事人；孙晓珍虽系10.12协议中被告的受托人，但在1.25协议中原、被告一致撤消了对第三人孙晓珍的委托，故第三人孙晓珍也并非案涉协议当事人；即便第三人孙晓珍为受托人，其行为所致后果也应由委托人承担。原告要求两第三人赔偿经济损失无事实依据，本院不予支持。
　　综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、被告孙伟祥应于本判决生效后十日内将坐落于上海市金山区亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室及亭林镇林吉路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋过户至原告刘昌名下，并协助原告刘昌办理相关过户手续；
　　二、驳回原告刘昌的其他诉讼请求；
　　三、驳回第三人孙健鹰的全部诉讼请求。
　　本案案件受理费人民币70,700元(其中46,400元由原告刘昌预缴、24,300元由第三人孙健鹰预缴)、鉴定费人民币24,240元(由第三人孙健鹰预缴)等合计人民币94,940元，由原告刘昌负担人民币27,800元，由被告孙伟祥负担人民币18,600元，由第三人孙健鹰负担人民币48,540元。被告孙伟祥所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：贺美娟

书记员：金志荣