刘明川与上海高博稀贵金属厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘明川，男，1959年11月25日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。
　　被告：上海高博稀贵金属厂，住所地上海市松江区。
　　投资人：高道林，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙侠，上海明伦律师事务所律师。
　　原告刘明川与被告上海高博稀贵金属厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。审理中，原被告双方和解期间为二个月。原告刘明川的委托诉讼代理人王萍、被告上海高博稀贵金属厂投资人高道林及其委托诉讼代理人孙侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘明川向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告租赁合同关系；2.判令被告于本判决生效后十日内搬离并返还租赁房屋；3.判令被告支付房屋实际使用费。事实和理由：2007年9月5日，被告向原告租借130平方米平房五间及小厕所，双方签订《租房协议》约定，先付款后使用原则，租赁期限为1年，到期后双方未续签合同。因原告将松江县华阳桥乡香山村土地使用权以及地上建筑物全部转让给案外人郭某某、张某某、唐某某，故已明确通知被告相关租赁事宜全权委托案外人处某。2018年9月17日，因被告拖欠租金，案外人向被告发送律师函正式要求解除租房协议并要求被告返还房屋。被告对此未予理财，也未搬离系争房屋，双方多次协商未果。原告认为，被告拖欠房租的行为已明显违约，因未签订书面协议，原被告双方为不定期租赁合同关系，在被告收到原告代理人明确解除合同的意思表示后原《租赁协议》随即解除。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求。
　　被告上海高博稀贵金属厂辩称，原告不是适格原告，该厂房属于上海华开建筑工程有限公司，原告不是涉讼土地使用权利人，原被告之间不存在房屋租赁合关系。被告认为，原告是代表上海华开建筑工程有限公司签订的《租房协议》，如果是原告个人名义签订租房协议，那么该合同应认定无效，故请求驳回原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2007年9月5日，原告与被告签订《租房协议》，协议约定，被告向原告承租普通平房五间，包括小厕所，面积约130平方，年租金柒仟元，租房时间从2007年9月30日至2008年9月30日止，房租实行先付后使用原则，必须遵守付款一次性付清，如被告违约，原告有权停止出租。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付上述房屋，被告按约支付房租。合同到期后，被告继续使用上述房屋，原告未提出异议。承租期间，被告在五间平房基础上增加了一层，旁边也加盖了其他建筑。现原告要求解除合同，被告认为原告非房屋权利人不同意解除，故涉讼。
　　被告承租房屋坐落于上海市松江区车墩镇北松公路泖泾桥西堍内(曾用地址：原松江县华阳桥乡香山村小林家队)，上述房屋占用土地性质为集体建设用地，原松江县土地管理局于1992年9月对上述土地使用权颁发松集建(91)字第03108号集体土地建设用地使用权证，该证记载土地使用权者为上海市松江建筑工程联合公司华阳桥分公司，地址为松江县华阳桥乡香山村小林家队，用地面积为3500平方米，用途为预制场。
　　上海市松江建筑工程联合公司华阳桥分公司几经更名为上海华开建筑工程公司。2002年，上海华开建筑工程公司注销。同年，上海华开建筑工程有限公司注册成立，股东为刘明川等11人，法定代表人为刘明川。2007年2月12日，刘明川等股东将其持有的上海华开建筑工程有限公司股份予以转让，均转给张火法，公司法定代表人变更为张丰英。2018年11月19日，案外人上海华开建筑工程有限公司出具情况说明确认，松集建(91)字第03108号土地使用权及其地上建筑物所有权由刘明川个人实际享有并全权处置。
　　以上事实，由租房协议、集体土地建设用地使用证、工商企业变更申请登记表及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于2007年9月5日租房协议主体及该协议效力。本案中，2007年9月5日签订的租房协议，甲方注明为刘明川(张某某)，甲方签名处为刘明川所签，此时刘明川已不是上海华开建筑工程有限公司法定代表人，且被告也未提供证据证明原告刘明川系作为上海华开建筑工程有限公司受托人签署租房协议，故本院确认2007年9月5日签署的租房协议主体为原告和被告。同时，本案所涉房屋占用土地使用者登记为上海市松江建筑工程联合公司华阳桥分公司，后该公司几经更名、改制变更为上海华开建筑工程有限公司，至于企业改制中有关土地使用权及地上物归属，不属于本案审查范围，同时，上海华开建筑工程有限公司出具的情况说明记载，原告对涉案土地使用权及地上物享有完全处置权，故2007年9月5日签订的租房协议，系原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，租房协议依法成立并生效，涉案土地使用权及地上物所有权并不影响租赁合同效力。2008年9月30日，租房协议租期届满，被告继续使用房屋，作为出租人的原告未提出异议，故原被告之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。因原被告双方系不定期租赁合同关系，故作为出租人的原告有权随时解除合同，现原告要求解除与被告之间的租赁合同关系，本院予以支持。至于合同解除时间，因案外人郭某某、张某某、唐某某并非出租方，其发出的解除通知不具有解除合同的效力，因原告未提供在本案起诉之前向被告发出解除通知的证据，故本院确定以本案诉状副本送达之日，即2018年12月20日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同关系既已解除，被告便丧失了继续占有使用租赁物的依据，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋使用费，原告撤回该项诉请，属于处分自己的民事权利，并无不当，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：
　　一、原告刘明川与被告上海高博稀贵金属厂之间租赁合同关系于2018年12月20日解除；
　　二、被告上海高博稀贵金属厂于本判决生效之日起十日内返还其与原告刘明川于2007年9月5日签订的《租房协议》项下的租赁房屋。
　　案件受理费80元，减半收取40元，由被告上海高博稀贵金属厂负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屈年春

书记员：郁  颖