刘晨与上海绿茵置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘晨，女，1987年2月23日生，汉族，户籍地上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：周菁华，上海市光明律师事务所律师。
　　被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张小弟，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。　
　　原告刘晨与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周菁华、被告的委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)的房地产权证(小产证)，并将系争房屋交付给原告；2、判令被告承担逾期交房违约金(以人民币(以下币种同)264万元为基数，按日万分之2.5的标准，自2018年1月1日计算至实际交房之日止)3、判令被告承担逾期办理房地产权证违约金26,400元(264万元的1%)；4、判令被告承担律师费8,000元；5、判令被告返还原告代办产证费及税费84,576元并承担办证所需全部税费。事实与理由：2017年3月12日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，总价264万元；被告应于2017年12月30日前向原告交付系争房屋，逾期不交房按房款的日万分之2.5支付违约金；因被告原因，原告方无法在2018年3月12日前取得房地产权证(小产证)，被告应按总房款的1%支付违约金。2017年10月30日，被告向全体业主发出书面承诺，违反承诺将支付律师费等。签约后，原告已支付了全部房款264万元，并应被告要求支付了代办产证费及税费84,576元，但被告至今未向原告交房及办理产证。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称：不同意原告诉请，1、被告系行使先履行抗辩权。依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告先支付全部房款后，被告才应按约向其履行交房及办理过户登记等手续。在原告未按约先向合同第四条约定的付款账户支付全部房款的前提下，原告无权要求被告继续履行合同，被告也不无需承担相关的违约责任。2、双方合同中未有律师费的相关约定，被告曾向特定业主发放过承诺书，但从未向原告发放过，故原告并非被告的承诺对象，律师费无权要求被告承担。3、原告主张被告退还代办产证费及税费并承担办证税费缺乏依据，双方合同中未有该费用的约定，被告亦未收到该费用，原告应向实际收款人另案主张。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年3月12日，刘晨(乙方)与绿茵公司(甲方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房款264万元。该合同第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2017年12月30日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年9月12日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2018年3月12日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2018年3月12日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。该合同附件一付款时间和付款方式中约定，付款方式为分期付款，不贷款：1、乙方于2017年3月12日与甲方签约，并付首付房款计27万元；2、乙方于2017年4月1日前支付房款105万元；3、乙方于2017年4月12日前支付房款132万元。合同另对其他内容进行了约定。
　　2017年3月17日，案外人高某与绿茵公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定高某向绿茵公司购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“447室房屋”)，总价款250万元，于2017年3月17日签约当日一次性支付。同日，案外人庞某某与绿茵公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定庞某某向绿茵公司购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“437室房屋”)，总价款257万元，于2017年3月17日签约当日一次性支付。
　　又查明,2017年3月12日，刘晨在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付5万元、10万元，对应的POS机签购单商户名称分别标注为“上海绿茵置业有限公司”、“上海绿茵置业”。当日，案外人刘某某在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付5万元、12万元，对应的POS机签购单商户名称分别标注为“上海绿茵置业有限公司”、“上海绿茵置业”。2017年3月17日，刘晨在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式分别支付5万元、15万元，对应的POS机签购单商户名称分别标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”、“上海绿茵置业”。当日，案外人刘某某在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付719元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”。以上付款共计771万元，但绿茵公司仅确认收到其中15万元。2017年5月5日，绿茵公司分别向刘晨、高某、庞某某开具了发票(发票金额分别为264万元、250万元、257万元，共计771万元)。
　　2017年6月3日,刘晨在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付84,576元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”，对应的收据收款事由载明“代办产证费”，对应的交易明细显示对方商户名称为上海市彰荣房地产(银翔路)。
　　另查明，2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。
　　目前，系争房屋登记在绿茵公司名下。本院依刘晨之申请，对系争房屋进行了查封。刘晨为本次诉讼支付律师费8,000元。
　　审理中，绿茵公司自认上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。刘晨陈述：高某母亲刘某某系其姑妈，庞某某系刘某某朋友。高某及庞某某均在内蒙古，故委托在上海的刘晨办理购房相关事宜，亦因此存在刘某某代刘晨、高某、庞某某支付房款的情况。
　　本院认为，刘晨与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，而刘晨对此节事实并不知晓，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓。刘晨在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，绿茵公司也确认收到其中部分房款，并向刘晨开具了全款发票，故刘晨的付款行为不存在过错。虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。绿茵公司称未收到全部房款，与其已向刘晨开具全款发票的事实不符，绿茵公司可以根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。刘晨已按约向绿茵公司支付264万元购房款，绿茵公司未能按约向刘晨交房及办理过户构成违约，应按合同第七条、第十三条、第十九条之约定承担违约责任，故对于刘晨要求交房、办理过户、承担逾期交房及过户违约金的请求，本院予以支持。关于律师费，合同中虽未约定，但绿茵公司通过《承诺书》承诺支付，且承诺对象明确为绿茵商业用房所有业主，刘晨已于2017年3月17日支付了全部房款，绿茵公司却存在多项违约情形，理应支付律师费，刘晨现主张的金额8,000元亦属合理，绿茵公司以未向刘晨出具《承诺书》故不支付律师费的意见，本院不予采纳。关于代办产证费及税费，并非系争《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，办证费用及税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该84,576元的后果及于绿茵公司，故刘晨要求绿茵公司返还缺乏依据。此外，承诺书载明所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担，而办证(小产证)所需税费系由相关税收法律法规规定，并非因绿茵公司违约导致，故刘晨据此要求绿茵公司承担办证所需全部税费的请求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋交付原告刘晨，并协助其办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告刘晨名下；
　　二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘晨逾期办理产证违约金26,400元；
　　三、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘晨逾期交房违约金(该违约金以总房价款264万元为基数，按每日万分之2.5的标准，自2018年1月1日计算至实际交付之日止)；
　　四、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告刘晨律师费8,000元；
　　五、驳回原告刘晨的其他诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,371元，减半收取2,185.5元，保全费5,000元，合计诉讼费7,185.5元，由原告刘晨负担2,946元，由被告上海绿茵置业有限公司负担4,239.5元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞