刘杰与正荣御天(上海)置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘杰，女，1973年9月3日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：陈琦萍，男，1972年7月24日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：郭友宝，上海嘉钰律师事务所律师。
　　被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：朱涛，总经理。
　　委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　原告刘杰诉被告正荣御天(上海)置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案分别于2019年4月11日、6月20日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈琦萍、郭友宝，被告的委托代理人孟庆东到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘杰向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)113,749元(以677,0761元为基数，按照日万分之二的标准，自2018年3月31日计算至2018年6月22日)；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：被告支付原告逾期交房的违约金226,143.38元(以6,770,761元为基数，按照日万分之二的标准,自2018年3月31日起计算至2018年9月15日)。事实和理由：2016年4月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的位于上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋,双方对房屋的交易总价、付款方式、交房时间、违约责任等达成一致。合同约定：a、甲方定于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力；b、补充条款约定，如甲方不能在本合同约定时间交房，乙方同意给予甲方90日宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件，且甲方不承担违约责任，若给与宽展期届满，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约履行义务并支付全部的购房款。然被告直至2018年6月22日才将房屋交付原告，违反合同约定。原告多次就逾期交房违约问题与被告沟通未果。审理中，原告明确被告是在2019年9月15日才将房屋交付，故诉至法院作如上诉请。
　　被告正荣御天(上海)置业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同约定、竣工验收、交付许可证均载明房屋是毛坯，原告在起诉状中已确认交房是2018年6月22日，9月15日是原告领取办小产证材料的时间而非交房时间。被告在2017年10月11日竣工，2017年12月31日取得交付许可证，合同约定2017年12月31日是毛坯房的交房时间。在房屋符合交付条件后，被告包括与原告在内的同小区其他业主签订了装修协议，约定房屋符合交付条件后就交给被告进行统一装修，装修完成后再将房屋在2018年6月30日前交付。被告交付房屋给原告的时间是6月22日，符合补充协议约定，被告未违约。原告以合同约定的毛坯交付时间主张逾期交付精装房的违约金，没有依据也不合理。原告取得精装修房收益巨大，被告保留向原告要求装修费用的权利主张。
　　经开庭审理查明：2016年4月14日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据甲方暂测面积为149.92平方米。该房屋建筑结构、装修及设备标准见合同附件三。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为45,162.50元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)6,770,761元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。第六条约定，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中明确约定。第十条约定，该房屋的交付必须符合以下第叁种方案所列条件：叁、取得《住宅交付使用许可证》及《建设工程竣工备案证书》。第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、按照后附补充条款一内容执行。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知书。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。合同附件一约定，付款方式和付款期限，甲方同意乙方采用下列第2种方式支付购房款，乙方应按以下约定时间如期足额将房款支付给甲方：2、银行按揭付款方式：(1)乙方于签订本合同之日支付全部房价款的30%作为首付款，计2,040,761元。(2)乙方应于2016年5月29日前支付全部房价款的70%，计4,730,000元。合同附件三约定的房屋建筑结构、装修及设备标准(10-18#楼)，除第4项单元大堂、电梯前室为精装修外，其余系毛坯状态。补充条款一第九条系关于本合同第十一条、十二条的补充约定：(一)如甲方不能在本合同第十一条规定期限前具备该商品房交付条件交房的,乙方同意给予甲方90日(含第90日)的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件,并将符合本合同约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房,且乙方同意宽展期内合同继续履行,且甲方不承担违约责任；(二)乙方给予的交房宽展期届满,甲方逾期交房超过90日但未超过180日(含第180日)的,自本条第(1)款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……。补充条款第十条系关于合同第十三条的补充约定：(一)乙方按照交房书面通知规定的交房期限到指定地点办理该商品房之交付手续的，双方签署完成《房屋交接单》视为甲方已将该商品房正式交给乙方……。补充条款第十三条系关于合同第十七、十八条的补充约定：(一)甲乙双方同意，本合同第十七条中所指“该房屋的装修、设备标准”仅指在本合同附件三中所列之该商品房套内装修及设备标准。商品房装饰装修标准不符合本合同附件三约定的，乙方可在接收商品房后15日内书面要求甲方整改，甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。双方同意，对装修设备设施的修复或整改不视为甲方逾期交房。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告支付被告房价款6,775,277元。系争房屋所在幢号为18幢。
　　另查明，被告于2017年12月7日取得包括原告所购房屋在内的建设工程竣工验收备案证书、于2017年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证。建设工程竣工验收备案单位工程明细表显示18#楼的全装修信息栏为空白。
　　还查明，2018年6月22日,原告在系争房屋的业主看房登记单上签字，确认了水、电表读数。同日，原、被告签订《正荣御天(上海)置业发展有限公司正荣府项目业主结算手续表》(以下简称业主结算手续表)。
　　审理中，原被告一致确认：被告对房屋进行了装修，原告未另行支付过被告装修款。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、银行交易明细、发票、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、照片、业主看房登记单、业主结算手续表等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：1、虽被告提供备案证书、交付许可证，但原告购买的是精装房，销售人员保证2017年12月31日前交付的是精装修房屋，房价包含装修款，装修标准每平米5,000元。宣传手册和优酷视频也宣传过房屋是精装房，宣传手册写明的电梯、门锁品牌及衣帽间设置，与系争房屋装修标准一致。即合同约定的交付标准和实际的交付标准都是精装修房，2017年12月31日是精装房而非毛坯房的交付时间。合同约定对重大事项的变更应双方合意，但原被告并未签订过装修补充协议。为此，提供了宣传手册及优酷视频(2015年9月5日第52期)。被告对真实性均不认可，宣传手册是户型鉴赏，不能构成合同内容，且手册也写明以实际合同约定为准；视频无法证明是对涉案房屋的宣传。2、被告在2018年6月22日形式上将房屋交付时，原告发现存在质量问题，无法居住，原告便将房屋密码锁委托被告以便维修，即将钥匙返还给被告，原告未收房。2018年7月20日原告找朋友检测发现甲醛超标，7月29日向被告人员提出该问题，8月6日发短信要求被告提供空气检测环评报告，但至今未提供，原告也未对空气检测委托鉴定。涉案小区都是精装修交付，出现质量问题后，开发商还在小区张贴公告要进行弥补。可见，2018年6月22日并非真正的交付。为此，原告提供了照片、维修单、钥匙托管委托书、短信记录、公告。被告对真实性均不认可，无法达到证明目的。其中钥匙托管委托书写明是原告工作忙，便于维修；图片无法证明交付时的状态，且轻微质量问题不影响交付。即使存在质量问题，也是交付后的维修，原告未举证证明甲醛超标。3、根据合同，房屋交付的标志是签订交房通知书。2018年9月15日，原告去被告处拿办证材料，被告才给原告房屋交接书及办证资料清单。原告发现空白房屋交接书上仅加盖被告章而无法人章，办证资料清单上有被告人员陆晓晨签字，故被告在2018年9月15日才完成交付。为此，提供了《虹桥正荣府》业主领取产证资料流程及办理产证所需资料清单、房屋交接书。被告对真实性均不予认可，无双方签字确认，仅是双方往来的文件；办证资料清单即使陆晓晨有权签字，也仅是对办证材料的确认，无法认定在2018年9月15日交付。4、原告居住在闵行，自6月起未居住在房屋中。合同约定了90天的宽限期，故原告从2018年3月31日起开始主张违约金。合同未约定逾期交付精装修房的违约金标准，但原告购买的是精装房，被告逾期交付导致原告无法居住，存在租金损失、精神损失，原告按合同的约定主张违约金。
　　被告表示：1、合同约定的2017年12月31日是毛坯房交付的时间，根据附件三，装修标准也是毛坯，只是对单元大堂公共区域约定了精装修。2、原告在2018年6月22日已经接收精装修房屋，拿到了钥匙并在业主看房登记表和业主结算手续表上签字，视为对之前毛坯交付的认可。涉案小区其他业主均与被告签订过装修补充协议，在毛坯交付后由被告继续装修并在2018年6月30日前交付。被告均按约交付，其他业主均未提出过异议。原被告是否签订过补充协议不清楚，被告未找到。如原告取得精装修房又否认补充协议，存在不当得利，被告保留诉权。合同虽约定交付标志是签订交房通知书，但因后续履行存在装修问题，被告在交付毛坯后未向原告发出交房通知书。为此，提供了被告与案外人签订的装修补充协议，该协议约定房价款已经包含精装修工程的全部装修价款，不再另外向案外人收取装修费用，2018年6月30日前完成装修并交付，并约定了逾期交付的违约责任。原告对该证据真实性不予认可，原被告未签订过，但被告交付了精装房，可推断签订合同时购买的是精装房。3、原告有其他地方居住，不存在逾期交房损失。若法院认定被告需承担违约责任，对本金计算无异议，但违约金标准过高，要求法院调整。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房义务。
　　关于合同约定的交付标准，根据合同约定被告应在2017年12月31日前将房屋交付原告，原告表示此时的交付是精装修标准交付，被告表示此时的交付是毛坯标准交付，对此本院认为，首先，从合同约定来看，合同并未明确系争房屋是全装修交付，附件三列明的装修标准也是毛坯状态，竣工验收备案证书及交付许可证也均未包含装修信息；其次，从原告举证情况来看，原告提供的宣传手册虽列举了部分装修设施及品质，但也明确了权利义务以合同为准，原告表示销售人员口头保证2017年12月31日前交付精装修房屋但未举证，故难以认定原被告约定系争房屋在2017年12月31日前以精装修标准交付；再次，从实际交付情况看，被告虽未举证证明双方签订过装修补偿协议，原告也否认签订过，然原告接收的是精装修房屋而被告又未收取任何装修款，且原告认可涉案小区也都是精装修房屋。结合被告与案外人签订的补充协议，该协议列明装修的具体标准、精装房的交付时间及逾期交付的违约责任。综合以上分析，本院有理由相信合同约定是在2017年12月31日前(延期90日)以毛坯标准交付，再由被告装修后完成装修房交付。
　　关于实际的交付时间，原告表示是在2018年9月15日交付，被告表示是在2018年6月22日交付，对此本院认为，首先，原告作为购房人，应及时接收预购之房屋，原告陈述在2018年6月22日到房屋内查看发现存在质量问题，故将钥匙返还被告因而未收房，然其提供的证据不足以证明房屋存在的质量问题严重影响到正常居住使用，从而不能收房。原告于6月22日在业主看房登记单和业主结算手续表中签字确认，钥匙托管委托协议写明原因是工作较忙，无法及时开门便于后期维修；其次，原告在庭审中陈述其是在2018年9月15日去被告处拿办理产证材料，发现了房屋交接书和办证资料所需清单，然该房屋交接书上并无具体时间，办证资料流程所需资料清单上虽手写“房屋交接书无需法人章”并有陆晓晨签字，但该证据不足以证明被告是在2018年9月15日交付的房屋。综合上述分析，本院认定系争房屋在装修完成后被告于2018年6月22日交付原告。
　　综上，原告认为被告应2017年12月31日(延期90日)前交付精装房，并按合同约定的标准主张逾期交房违约金，依据不足。对于原告诉请，本院不予支持。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　原告刘杰的诉讼请求不予支持。
　　本案受理费4,692.10元，减半收取计2,346.05元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：岳明静

书记员：谭泓洁