刘某某、黄某与湖北红某湖旅游度假区开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：湖北红某湖旅游度假区开发有限公司。住所地：鄂州市红某湖旅游度假区。
法定代表人：龚玉亮，该公司董事长。
委托代理人：王爱国、徐东，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告）：刘某某。
被上诉人（原审原告）：黄某。
上列二被上诉人的委托代理人：曾洪文，四川蜀中律师事务所律师（代理权限为特别授权）。

上诉人湖北红某湖旅游度假区开发有限公司（以下简称红某湖开发公司）因与被上诉人刘某某、黄某商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省鄂州市华容区人民法院（2015）鄂华容民初字第00379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人红某湖开发公司的委托代理人徐东，被上诉人刘某某、黄某的委托代理人曾洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：刘某某、黄某为购买红某湖开发公司开发的位于鄂州市华容区红某湖“高尔夫商住中心”第0-A-118幢房屋，与红某湖开发公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：购房总价款为2，938，473元，付款方式为2009年3月18日前付首付1，478，473元，余款1，460，000元办理银行按揭；交房时间为2009年9月30日，逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%支付违约金。合同签订后，刘某某于2009年3月23日向红某湖开发公司支付购房款1，478，473元。2009年3月26日，刘某某、黄某与建行鄂州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。2012年6月13日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2012）鄂鄂城民初字第00482号民事判决书，判决：刘某某、黄某偿还建行鄂州分行本息1，357，689.06元；红某湖开发公司对上述债务承担连带清偿责任。2012年11月7日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2012）鄂鄂城执字第00496号执行通知书，责令刘某某、黄某及红某湖开发公司判决书确定的义务。该院于同月10日，作出（2012）鄂鄂城执字第00496号执行裁定书，划拨红某湖开发公司银行存款1，488，424.42元（借款1，399，240.58元，延期支付利息50，771.44元，诉讼费22，020元，执行费16，392.4元）。2015年6月3日，鄂州市鄂城区人民法院作出（2014）鄂鄂城民初字第01933号民事判决书，判决刘某某、黄某偿还红某湖开发公司向建行鄂州分行代为偿还的借款本息1，395，425.78元。因红某湖开发公司至今不能向刘某某、黄某交付房屋，故诉至本院，请求判令红某湖开发公司返还购房款1，543，047.22元（剔除红某湖开发公司代为支付的银行按揭本息1，395，425.78元）、支付违约金63，640.4元并赔偿损失132，571.4元。
一审法院认为，刘某某、黄某与红某湖开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。刘某某、黄某依照合同约定支付购房款首付，并依合同约定办理银行按揭贷款，但红某湖开发公司至今不能向刘某某、黄某交付房屋，构成根本性违约，故刘某某、黄某要求解除与红某湖开发公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。刘某某、黄某主张以部分购房款抵销红某湖开发公司代为支付的银行按揭本息1，395，425.78元的诉讼请求，依法予以支持，抵消后，红某湖开发公司还应返还购房款1，543，047.22元。
刘某某、黄某与红某湖开发公司签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准为已付款的2%即58，769.46元（2，938，473元×2%），对该部分违约金，依法支持。刘某某、黄某未提交证据证实红某湖开发公司的违约行为给其造成其他经济损失132，571.4元，且刘某某、黄某已经依合同约定主张违约责任，故该诉讼请求及违约金超出部分依法不予支持。
红某湖开发公司至今仍不能依合同约定交付房屋，已经构成根本违约，且违约行为至今仍然存在，故其辩称的，本案已过诉讼时效的意见，依法不予采纳。本案审查的《商品房买卖合同》的签订主体为刘某某、黄某与红某湖开发公司，根据合同相对性原则，红某湖开发公司要求追加武汉中恒基置业有限公司为本案当事人的请求，不予支持，并已裁定予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北红某湖旅游度假区开发有限公司于判决生效后三日内返还刘某某、黄某购房款人民币1，543，047.22元及违约金58，769.46元。上述应付款项应按本判决书规定期限履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘某某、黄某的其他诉讼请求。本案受理费20，453元，由湖北红某湖旅游度假区开发有限公司负担。
经审理查明，一审法院查明事实属，本院予以确认。

本院认为，关于涉案买卖合同的买受人。刘某某、黄某与红某湖开发公司签订涉案房屋买卖合同，双方均在该合同上签字，表明双方系合同当事人。虽然红某湖开发公司称中恒基公司是涉案房屋的真实买受人，但是该主张并不影响刘某某、黄某作为涉案房屋买卖合同当事人的身份，刘某某、黄某与中恒基公司之间的协议属另一法律关系，不在本案审理范围，故一审判决认定刘某某、黄某系涉案房屋买受人符合法律规定。
关于是否应追加中恒基公司为有独立权第三人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上利害关系的，可以申请参加诉讼或人民法院通知他参加诉讼。本案中，中恒基公司没有就本案诉讼标的提起诉讼，本案的处理结果与中恒基公司也没有法律上利害关系，故红某湖开发公司申请追加第三人的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人红某湖开发公司的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费20，453元，由湖北红某湖旅游度假区开发有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周汉生 审判员　　李志伸 审判员　　齐志刚

书记员：郭炜