刘某某与武汉搏胜世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

刘某某
黄克乾（湖北楚天法律服务所）
武汉搏胜世纪房地产开发有限公司
徐瑞贞（湖北山河律师事务所）
赵胤（湖北山河律师事务所）

原告刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人黄克乾，湖北省楚天法律服务所法律工作者。
被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司。
法定代表人骆训坤，董事长。
委托代理人徐瑞贞，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人赵胤，湖北山河律师事务所律师。
原告刘某某诉被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司（以下简称搏胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张旭妍独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告搏胜公司委托代理人赵胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本案争议焦点:1、搏胜公司是否存在逾期交房问题；2、逾期交房的违约责任及计算方式。
本院认为，原告刘某某与被告搏胜公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。
1、关于搏胜公司是否存在逾期交房的问题。
合同签订后，刘某某依合同约定支付了购房款，搏胜公司应依合同约定于2012年12月30日前使房屋符合交付条件并交付给刘某某。根据《武汉市商品房买卖合同》第十条的约定“买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续”，刘某某应当凭首期住宅专项维修资金专用票据才能办理房屋交付使用手续，但搏胜公司没有证据能够证明其曾经向刘某某发放过《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，因此，对于搏胜公司认为刘某某没有交存首期住宅专项维修资金是逾期交房的根本原因的辩称意见，本院不予采信。
虽然2012年12月24日搏胜公司通过武汉晚报发布公告，通知全体业主于2012年12月29日-31日办理收房手续，但至2013年1月21日其公司才办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，搏胜公司2013年1月21日才达到房屋交付的法定条件，超过合同约定的房屋交付时间。
综上，搏胜公司存在逾期交房的问题，应承担逾期交房的违约责任。
2、关于逾期交房的违约责任及计算方式的问题。
2013年3月28日，搏胜公司电话通知刘某某前去收房，刘某某与搏胜公司关于违约金的金额未能达成一致，未予收房，且庭审中，刘某某认可其看到了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，2013年3月28日，刘某某应当知道搏胜公司已符合交房条件，因双方未能就违约金达成一致而导致未交房的责任不应由搏胜公司承担。
根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定:“出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理:……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”。因刘某某要求继续履行合同，本合同第九条约定的最后交付期限为2012年12月30日，因此，搏胜公司应当向刘某某支付自2012年12月31日起至2013年3月28日以刘某某已交付房款的每日万分之二计算的违约金12，450元（715，542元x0.2‰x87天）。故对刘某某要求搏胜公司承担自2012年12月30日至2013年7月15日逾期交房违约金28，192元及2013年7月16日至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，本院在12，450元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定:“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理:即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案所涉房屋至今仍未交付使用，因此，不符合“在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的情况，对刘某某要求搏胜公司支付因延期不能办理房地产权属证书违约金7，155.42元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期交房违约金12，450元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费342元（已减半收取，原告刘某某已预交），由原告刘某某负担222元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费793元，款汇武汉市中级人民法院。户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户:079501040000393；开户行:农行武汉市民航东路分理处，行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本案争议焦点:1、搏胜公司是否存在逾期交房问题；2、逾期交房的违约责任及计算方式。
本院认为，原告刘某某与被告搏胜公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。
1、关于搏胜公司是否存在逾期交房的问题。
合同签订后，刘某某依合同约定支付了购房款，搏胜公司应依合同约定于2012年12月30日前使房屋符合交付条件并交付给刘某某。根据《武汉市商品房买卖合同》第十条的约定“买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续”，刘某某应当凭首期住宅专项维修资金专用票据才能办理房屋交付使用手续，但搏胜公司没有证据能够证明其曾经向刘某某发放过《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，因此，对于搏胜公司认为刘某某没有交存首期住宅专项维修资金是逾期交房的根本原因的辩称意见，本院不予采信。
虽然2012年12月24日搏胜公司通过武汉晚报发布公告，通知全体业主于2012年12月29日-31日办理收房手续，但至2013年1月21日其公司才办理了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，搏胜公司2013年1月21日才达到房屋交付的法定条件，超过合同约定的房屋交付时间。
综上，搏胜公司存在逾期交房的问题，应承担逾期交房的违约责任。
2、关于逾期交房的违约责任及计算方式的问题。
2013年3月28日，搏胜公司电话通知刘某某前去收房，刘某某与搏胜公司关于违约金的金额未能达成一致，未予收房，且庭审中，刘某某认可其看到了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，因此，2013年3月28日，刘某某应当知道搏胜公司已符合交房条件，因双方未能就违约金达成一致而导致未交房的责任不应由搏胜公司承担。
根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定:“出卖人逾期交房的违约责任:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理:……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金”。因刘某某要求继续履行合同，本合同第九条约定的最后交付期限为2012年12月30日，因此，搏胜公司应当向刘某某支付自2012年12月31日起至2013年3月28日以刘某某已交付房款的每日万分之二计算的违约金12，450元（715，542元x0.2‰x87天）。故对刘某某要求搏胜公司承担自2012年12月30日至2013年7月15日逾期交房违约金28，192元及2013年7月16日至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，本院在12，450元的范围内予以支持，超出部分不予支持。
《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定:“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项方式处理:即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案所涉房屋至今仍未交付使用，因此，不符合“在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的情况，对刘某某要求搏胜公司支付因延期不能办理房地产权属证书违约金7，155.42元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  ，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某支付逾期交房违约金12，450元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费342元（已减半收取，原告刘某某已预交），由原告刘某某负担222元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担120元。

审判长：张旭妍

书记员：钱嫚