刘某某与瞿某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：彭盼，上海夜晨律师事务所律师。
　　被告：瞿某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。
　　原告刘某某诉被告瞿某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月20日、2018年10月10日公开开庭进行了审理。2018年10月31日，本案依法转为普通程序审理，并于2018年12月12日再次公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人彭盼、被告瞿某某(仅参加第一、二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘某某向本院提出诉讼请求：被告归还房款人民币(以下币种同)330万元。事实与理由：2017年12月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区和佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(系2室2厅的现房，以下简称系争房屋)，房款为330万元。被告承诺其对该房屋享有排他性处分权，与他人无共有关系及权属争议，并保证在申办产证时，所有权人仅登记为被告一人。原告于签约前支付原告定金40万元(签约后已转为房款)、于签约之日支付50万元、后期陆续按约支付完了尾款。根据买卖合同约定，被告在拿到房屋后当日腾出房屋并通知原告验收交接，五日内共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。但被告总以各种理由拖延，拒不办理产权证，导致本合同无法履行。原告认为原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，现由于被告恶意拖欠，至合同已无法履行，故提起本案诉讼。
　　被告瞿某某辩称：不同意原告的诉讼请求。去年，因为被告朋友说有一个店面要求被告帮忙垫资，被告没钱，故被告通过朋友认识的中间人认识了原告。当时被告提供了动迁协议复印件，提出借20万元，中间人说月息2万，出具借条后，他们带被告去农业银行做了流水，被告当场从柜台取出2万元利息交给和原告一起来的亲戚，又领了2万元给中间人做好处费，当夜，中间人说原告还要1万元并表示这钱中间人会处理，被告又给了中间人1万元。第二个月的利息2万元听说是中间人支付的。第三个月对方来要钱，中间人让被告再借一笔将之前的钱平掉，被告又借了20万，实际到手10万。第三次借了30万元，实际到手10万，之后就一直这样循环平账，具体记不清了。最后一次是2018年过年后，原告转了50万元，被告提48万现金给原告作为利息。中间，被告签过原告提供的这份买卖合同，原告说这只是个形式，只要钱还掉就没事了，大概是在最后两笔平账时签的。整个流水做下来，被告最多拿到了8-9万。
　　经本院审理确认如下事实：
　　系争房屋为动迁安置房，尚未办理小产证，目前房屋权利人为上海市浦东新区房地产交易市场有限公司(核准登记日期为2017年5月15日)。2017年12月12日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《动迁房买卖合同》，合同第一条“房屋信息”中约定，甲方向乙方出让的系争房屋(2室2厅现房，建筑面积82.04平方米)系甲方家庭原房屋动拆迁补偿安置配购的动拆迁安置房，原房屋所有权人及拆迁安置人员均为瞿某某。瞿某某承诺：经原房屋拆迁安置人口协商一致，本房屋由瞿某某所有，瞿某某对本房屋享有排他性的处分权，与他人无共有关系和权属争议，其他人对本房屋不享有所有权、居住权。原房屋拆迁安置人口对甲方出售本房屋知情、同意。第二条“房屋价款”中约定，双方协商一致本房屋转让价款320万元。第三条“付款方式”中约定，第一期为40万元(已于本合同签订前以定金形式支付甲方，本合同签订后转为房款)；第二期为50万元，于2017年12月12日支付；第三期为230万元，于本房屋限制交易期届满，双方共赴本房屋所在地房产交易中心，由甲方将本房屋过户乙方名下后当日内支付。第四条“房屋及资料交付”中约定，甲方于拿到房屋后当日内腾出本房屋并通知乙方进行验收交接；房屋验收交接后，甲方应接乙方通知后五日内与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。第五条“办理产证和过户”中约定，在本房屋所在小区大产证办出后，甲方应在收到拆迁协议，拆迁人、拆迁实施单位或物业公司的办理房屋产权的通知后30日内办理本房屋房产证。房屋限制交易期届满后五日内，双方共同向本房屋所在地房产交易中心申请办理产权转移登记(过户)手续。
　　原告向被告尾号“7778”农业银行银行卡账户转账情况如下：2017年9月19日转账20万元、2017年11月20日转账20万元、2017年12月12日转账50万元、2017年12月22日转让30万元、2018年1月2日转账20万元、2018年1月11日转账50万元、2018年1月25日转账30万元、2018年2月12日转账50万元、2018年3月28日转账50万元、2018年5月15日分二笔各转账5万元，以上合计330万元。其中：2018年1月2日、2018年1月11日、2018年1月25日、2018年2月12日、2018年3月28日五笔转账附言记载为“房款”；除最后两笔5万元之外，其余各款项转入原告账户当日，都有大量现金支取；2017年9月21日，被告转账支付单国丰15,000元，2018年1月11日，被告转账支付管国平21万元，2018年2月12日，被告转账支付卢艳28万元。
　　审理中，卢艳于2018年11月19日来院陈述：原告是其老公的姨父，被告是通过单国峰在去年7-8月认识的。其是做二房东和开棋牌室的，家里有现金。2017年10月至2018年1月期间，因被告和单国峰一起做生意资金周转不过来，被告陆续到其家中借了7-8次，每次拿的都是现金，最少1万，最多5万，一共借了28万，没有利息，因为被告说到时会给她买一个包。在原告打给被告最后一笔50万元房款时，被告将28万元一次性转账归还了，借条也还给被告了。在回答本院“你如何知道你姨父买房子的事情？”的询问时，卢艳回答：“原来单国丰准备做生意，拿下高科西路的一个门面，缺乏资金。单带着被告过来问我借20万，我说没有那么多现金，我说帮他问下，身边有没有人可以借他那么多现金的。因为被告说他的房子已经挂牌出售了，等房子卖了就把钱还给我。我就问了我姨父，然后就借给他了。第一次借给被告20万，后来被告的房子一直没人买，因为他的房子没有产证，然后让我问一下我姨父，姨父买的厂房正好因为违章被拆迁了，赔了几百万，他正好想买套房子，因为他想在上海居住，然后我姨父和被告就去协商，最后320万成交了房子，低于市场价的。所以之前支付的40万作为定金。在回答本院“第二次的20万是如何支付的？”的询问时，卢艳回答：“第一次借完后，过段时间，被告说钱用完了，又向我姨父借了20万。只有第一次借20万和最后转账给我28万的这2次我在我姨父打钱给他的时候，我在场。其他的我都没去”。
　　2018年10月10日庭审中，原告在法庭调查阶段表示最开始的二笔款项计40万元确属借款，后转为购房定金，在法庭辩论阶段原告又纠正称“并非借款，就是购房定金”。在卢艳至本院谈话当日，原告又表示前两笔各20万元是借款，后来听说被告要卖房，网上查下来确实被告在卖房，原告刚好想买房，所以前期40万元转为购房定金。
　　另，原告称，原告不认识管国平，卢艳系原告外甥女，其和被告有欠款纠纷。签订买卖合同当天，原告和卢艳去现场看过房子，被告和其父亲在房子里，原告表示房屋内非常脏，当时原告还拍了视频，但现在找不到了。因被告急需用钱，还因为被告与其父亲住一起，要等他安抚完父亲后才能搬走，故原告在房子尚未过户前就全部付清了房款，包括之后支付的10万元搬家费，也是这个原因。
　　被告称，被告从未向卢艳借过钱，原告转账的款项通过取现和转账大部分给了原告方人员，大部分给了原告亲戚卢艳作为利息和好处费，管国平是原告一起的。
　　经法院释明，原告坚持认为双方系房屋买卖关系，被告则认这系借贷关系。
　　以上事实，有拆迁协议、不动产登记簿、《动迁房买卖合同》、银行回单、银行卡交易明细清单及庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，买卖房屋系事关家庭生活的重大事项，买卖行为应当基于当事人真实意思表示。本案中，原告认为原、被告存在真实有效的房屋买卖关系，被告认为双方实为借款关系。对此本院作如下评析：一、合同约定，被告拿到房屋后当日内腾出本房屋并通知原告进行验收交接；第三期房款230万元，在被告将房屋过户到原告名下当日内支付。事实上，系争房屋一直由被告及其父亲居住使用，按原告所述其也是明知的，在被告既未交付房屋、双方也未办理过户，原告购房权益未有任何实际保障的情形下，原告主张已付清全部房款，明显有违情理和一般交易习惯，且原告支付款项总额实际超过约定房价款，更加不符合常理。原告认为，因被告急需用钱及为了安抚被告父亲以便搬离房屋，才提前支付全部房款并另行加付10万元搬家费用，缺乏说服力。二、房屋交易支付的购房定金与民间借贷发生的资金往来，完全是不同性质的款项，一般人对此不会存在混淆，但原告对前二笔共计40万元款项性质的陈述来回反复，不符合一个善意购房人对购房事实的正常陈述。三、2018年2月12日原告转账支付被告50万元当日，被告转账支付原告亲戚卢艳28万元，原告及卢艳解释称系因卢艳与被告存在债权债务纠纷，但除两人陈述外无其他证据能够印证。总之，本案中系争房屋的买卖过程存在诸多疑点及不合情理处，难以体现原、被告存在真实房屋买卖关系，原告基于双方订立的《动迁房买卖合同》，要求被告退还购房款，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告刘某某的诉讼请求。
　　案件受理费33,200元、由原告刘某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高天明

书记员：黄  政