刘玉娥与李耶璐房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：刘玉娥，女，1973年9月5日出生，汉族，户籍地吉林省。
　　委托诉讼代理人：钟俊，上海新沪律师事务所律师。
　　被告：李耶璐，男，1987年5月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海实心实意贸易有限公司，住所地上海市静安区新闸路XXX-XXX号。
　　法定代表人：崔夏晶，总经理。
　　委托诉讼代理人：盛熹，男。
　　委托诉讼代理人：刘璟，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告刘玉娥与被告李耶璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序。因被告提出反诉，本案本诉与反诉合并，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。经被告申请，本院通知上海实心实意贸易有限公司作为第三人参加诉讼，并转为普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理，被告当庭撤回反诉。原告刘玉娥及其委托诉讼代理人钟俊、被告的委托诉讼代理人黄超宇、第三人的委托诉讼代理人刘璟(仅参加2018年12月17日庭审)到庭参加诉讼。被告申请撤回反诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
　　原告刘玉娥向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的合作经营合同于2018年3月15日解除；2.被告退还原告支付的押金24,000元、进场费12,000元；3.被告赔偿原告各类损失合计220,929.06元(包括居间费6,000元、加盟费55,000元、设备费10,248元、自购小设备3,278元、装修费53,403.06元、2018年3月15日至2018年5月31日停业期间的租赁员工宿舍费用10,500元、停业期间员工工资25,000元、员工解除劳动合同赔偿金20,000元、停业期间利润37,500元)；4.诉讼费由被告承担。后原告变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告各类损失合计138,429.06元(包括居间费6,000元、加盟费55,000元、设备费10,248元、自购小设备3,278元、装修费53,403.06元、2018年3月15日至2018年5月31日停业期间的租赁员工宿舍费用10,500元)。事实和理由：2017年8月5日,原告通过中介与被告签订《承包订金协议》,约定原告租赁上海市长宁区武夷路XXX号XXX室(1楼，简称涉讼房屋)经营“饭团”,每月合作金12,000元,付三押二,2017年9月8日双方签订《合作经营合同》,同日,原告支付押金与租金合计60,000元,并支付进场费12,000元。合同第八条约定：经营执照和小餐饮备案的许可证由甲乙方共同办理。合同签订后,原告按被告要求提供了办理营业执照等需要的证件,原告装修后于2017年9月22日开始营业经营“真圆粢饭团”,2018年2月春节前，长宁区市场监督管理局口头告知原告停业，并于2018年3月14日出具(2018)第304002号《监督意见书》责令原告立即停止经营活动，原告于当日停业，遂与被告沟通,2018年4月13日被告同意为原告办理餐饮备案,但至今没有办出营业执照和备案,致合同无法继续履行。原告在2018年4月初通过其他租客了解到涉讼房屋用途系居住性质,不能办理营业执照。被告于2018年7月1日撬门清空涉讼房屋，给原告造成经济损失。原告经营的是饭团，食材均由公司统一配送后用蒸汽加热，不存在油烟扰民问题。被告与第三人之间的转让是虚假的，也未通知原告并取得原告和产权人同意。为此,原告提起诉讼。
　　被告李耶璐辩称，1.双方是合作经营关系，合同约定双方共同办理证照，被告积极履行，多次向街道提出申请，街道因不清楚如何办理及原告油烟扰民拒绝办理，被告不存在违约行为。而原告曾于2017年拖欠合作金十几天，未按约于2018年3月8日支付后三个月合作金，经被告多次催款后仍未支付，因原告违约，被告向原告发函解除合同，合同应于2018年6月14日原告收到解除函之日解除。2.原告违约在先，原告收到监督意见书亦不能阻断其缴纳合作金的义务。原告应承担合同解除后的房屋占用费，清场损失应由原告自行承担。3.被告不存在违约，合作保证金因原告中途擅自退出合作权予以没收；认可原告进行了装修，但按约由原告承担，对装修金额仅认可10,000元；进场费在签约前已告知原告为房屋分割及前期测评费用，原告接受后双方才签约，不同意返还；双方签订合同未通过中介，原告支付的中介费，被告不清楚也不同意承担。4.原告主张的其他各类损失是原告的经营风险，应由原告独立承担，不应转嫁给被告，经营损失是否真实发生，是否合理，被告无法核实，原告也未告知过被告。5.被告已于2017年12月27日与第三人签订转让协议，将本案中的合作经营合同项下的债权、债务全部转让给第三人，第三人委托被告继续管理店铺一年，被告于2018年4月15日当面通知原告，也通知过产权人。综上，不同意原告全部诉请。
　　第三人上海实心实意贸易有限公司述称，第三人与被告签订的转让协议书真实有效，转让费已从应支付给被告的介绍费中抵扣；第三人将涉讼房屋交给被告打理，租金由被告收取后转给第三人，第三人愿意承担相应责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对承包订金协议、合作经营合同、监督意见书、情况说明、上海市房地产权证、合作金缴付通知书、承包合同解除暨停止水电及清场通知书、清场通知书、通知函、信访事项答复意见书、调查笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
　　上海市长宁区武夷路XXX号房屋产权人为上海电气集团资产经营有限公司，用途为住宅。被告转租取得武夷路XXX号房屋后对其进行分隔出租。
　　2017年6月12日，原告与案外人界旺企业管理咨询(上海)有限公司(简称界旺上海公司)签订《授权合同》，界旺上海公司授权原告以特许经营的身份进行相关经营活动，特许原告在上海市内开设“真圆”粢饭团，合同期贰年，自2017年6月12日至2019年6月11日止。原告支付品牌使用费45,000元，管理费10,000元/2年，共计55,000元。
　　2017年8月5日，原告与被告签订《承包订金协议》，约定2017年9月1日前就原告承租涉讼房屋签订书面承包合同，承包金为每月12,000元，订金12,000元，进场费为一个月(租金)，签订租赁合同时支付等。原告自认该12,000元订金已转为租金。
　　2017年9月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合作经营合同》。合同约定甲方出租武夷路XXX号1楼建筑面积约10平方米的场地给乙方，作为饭团店使用，甲方已将该房屋权属情况如实告知乙方；该店一切经营和管理业务由乙方独立负责,与甲方无关；期限自2017年9月8日到2019年6月30日，2017年9月17日前为免费期，合作金每月12,000元，叁个月为一期支付,先付后用，每期合作金到期前10日支付下一期合作金；乙方应向甲方支付房屋合作保证金24,000元，合作关系终止时,甲方收取的房屋合作保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。合同第六条第(一)款第(3)项乙方进行的装修工程、增设的附属设施的归属及其维修责任以及因此产生的各项费用(包括向政府部门报批等手续而引起的费用等)由乙方自行承担；第八条第(一)款甲方将该房屋合作给乙方使用后,经营执照或小餐饮备案制及营业需要的许可证由甲乙双方共同办理。该相关证照年检由甲方派专人处理,费用由乙方承担……。第九条第(二)款甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按合同解除当月月合作金的贰倍支付违约金;给另一方造成损失的,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……4、乙方逾期不支付合作金或其它费用累计超过10天的;甲方因上述原因行使解除权的,对乙方已经支付的合作金、保证金及其他费用不予以返还。第十条第(四)款乙方逾期支付本合同项下约定的合作金、保证金、应缴纳的各种费用的,应按逾期支付金额每日0.5%向甲方支付违约金。且在乙方拖欠上述费用时,甲方有权对该房屋采用停水、停电,无条件收回房屋,单方面结束合作经营合同等措施,乙方对此放弃抗辩权。第十条第(五)款合作期间因房屋所有权及营业证照因素导致乙方门店不能正常经营的,甲方应赔偿乙方此项目的实际损失。合同第十二条第(三)款甲方在本合同签订后的任何时候均有权转让本合同项下的权利或让渡全部或部分利益,在甲方实行此种转让或让渡的情况下,如果已经所有权人同意,且受让人亦同意承担甲方在本合同项下的义务和责任的,则乙方将同意承认该受让人的地位。
　　同日，原告通过微信转帐支付居间费6,000元，上海佰沽投资管理有限公司出具收据并由中介工作人员出具相关证明。
　　合同签订后，原告向被告支付进场费12,000元、合作保证金24,000元及2018年3月17日前的租金。
　　2017年9月，原告与上海思享装饰设计有限公司(签称思享装饰公司)签订装修合同，委托思享装饰公司对涉讼房屋进行装修，原告为此支付装修费53,403.06元。当月22日，原告饭团店开始营业。
　　2017年9月20日，界旺上海公司出具证明，武夷路XXX号真圆粢饭团(武夷路)店于2017年9月25日加盟正式营业，品牌授权使用期限二年。
　　2017年12月27日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《转让协议书》，约定甲方将武夷路XXX号店铺转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有合同中所享有的权利与义务；乙方在2017年12月28日接收该店铺。乙方在2018年1月28日向甲方支付转让费400,000元；乙方委托甲方继续管理该商铺一年，时间为2017年12月28日至2018年12月27日，但此期间所有一切与商铺经营相关债权、债务，责任及义务均由乙方负责；在本协议签订后，甲方负责取得原有合同中杨涛、徐彬彬(其他两家店铺经营者)的同意，并通知刘玉娥本协议约定转让事宜。
　　2018年2月，上海市长宁区市场监督管理局向原告口头告知，因原告未办理食品经营许可证，属非法经营，应立即停止经营。
　　2018年3月14日，上海市长宁区市场监督管理局向原告出具(2018)第304002号《监督意见书》：“你在武夷路XXX号未取得《食品经营许可证》从事真圆粢饭团的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定，现责令你立即改正，立即停止经营活动。”当日原告停止经营。
　　2018年4月13日，原、被告均委托代理人签署了《情况说明》，约定“今因武夷路XXX号商铺停业双方协商,做如下处理：从2018年4月13日到5月12日由甲方去办理餐饮备案制,未办理出来的双方在(再)协商处理。”
　　2018年5月12日，营业执照及小餐饮备案等证照仍未办出，原告与被告进行协商。
　　2018年5月28日、同年6月6日，被告向原告发通知书，催缴2018年3月18日至6月17日的合作金39,000元。
　　2018年6月12日，被告向原告发送《承包合同解除暨停止水电及清场通知书》，称因原告延迟支付承包金，故行使合同解除权解除双方承包合同，要求原告支付拖欠合作金和违约金，并于当月15日前返还涉讼房屋，并将采取停止供应水电及清场措施等。原告于同月14日收到该通知。
　　2018年6月12日，原告诉至本院，案件进入本院诉前调解。
　　2018年6月19日、27日，被告再次向原告发出清场通知书。
　　2018年7月1日晚，被告将原告物品搬至路边后收回涉讼房屋，并通知了原告。原告称，因无地方存放设备，故未予处理。
　　2018年7月25日，华阳街道办事处出具《信访事项答复意见书》：经街道核实，武夷路XXX号商铺于2017年被123456热线投诉(案卷号2017长宁管字XXXXXXX)其油烟扰民，故街道不予批准申请。
　　审理中，原告要求租赁押金与停业后占用涉讼房屋的使用费在本案中一并处理，但认为原告实际停止经营，双方在协商办理证照事宜，不能作为经营用房使用，宜参照仓储费用处理和结算。被告曾提出反诉，要求以合同约定的标准收取租赁费用，后认为已将合同转让于第三人，又撤回了反诉，但同时表示若法院认为被告仍需承担责任，则原告占用涉讼房屋期间的费用应从押金中予以抵扣。原告另提供设备报价单，网上购物截图及售后服务单，租赁合同、租金收据、员工劳务雇佣合同、居委会证明。被告表示对证据真实性及所要证明的内容均不予认可。被告称涉讼房屋已返还产权人。
　　本院认为，双方主要争议焦点在于：
　　一、双方合同关系的性质及合同的主体。本案原、被告双方订立的合作经营合同，约定被告提供房屋供原告使用，原告每月支付固定的合作金，店铺经营管理均由原告独立负责，双方并无共同经营、共担风险的约定，符合租赁合同的特性，双方之间建立的是租赁合同关系。被告主张本案合同权利义务已转移给第三人，根据法律规定，被告作为出租人将合同项下的权利及义务转移给第三人，必须经作为承租人的原告同意，被告并未提供相关证据，原告也否认知道且同意转让事宜，故对被告该项抗辩意见，本院不予采信。
　　二、合同解除的原因和解除时间。双方均主张解除合同，但对合同解除的原因和解除时间存有争议。合同约定，经营执照或小餐饮备案制及营业需要的许可证由双方共同办理，因房屋所有权及营业证照因素导致原告门店不能正常经营的,被告应赔偿原告此项目的实际损失。本案纠纷起因系涉讼房屋性质致经营证照无法办理，致原告无法经营，合同目的无法实现。原告有审查的义务，被告作为出租人对房屋性质及原告经营用途应为明知，被告向原告承诺赔偿原告因证照因素导致不能经营造成的损失，故该风险应由被告承担。关于合同解除的时间，原告被责令停业后，双方仍在协商继续办理证照事宜，故原告主张合同于责令停业次日2018年3月15日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。共同办理证照是合同约定的原、被双方的责任，被告以原告拖延支付合作金为由要求解除合同，其并无单方合同解除权。2018年7月1日，涉讼房屋由被告收回，故以此作为合同解除日更符合双方实际履行的情况。
　　三、合同解除的法律后果。依据合同法的规定，违约方应向守约方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告向原告承诺赔偿原告因证照因素导致不能经营造成的损失，故该风险应由被告承担。关于进场费，双方口头约定支付该笔费用，并未约定若合同解除如何处理。虑及原告系为承租涉讼房屋向被告支付的费用，应属合同项下发生的费用，现合同无法继续履行，结合合同的期限及原告实际使用房屋的时间，本院酌定由被告承担进场费损失8,000元。关于居间费，有原告提供的收据、微信支付凭证和中介业务员的证明为证，可相互印证，因居间已成功，原告也实际使用了涉讼房屋，故本院对此项诉请不予支持。关于授权加盟费、设备费、自购小设备费，因与涉讼房屋并未形成附合，原告仍可另行利用，原告经被告通知未及时接收、处理设备，对原告主张的上述损失，本院不予支持。关于装修费，原告提供了合同、预算书、付款收据等材料，被告认为尚应提供装修结算书或支付凭证，现涉讼房屋已不在原、被告控制下，亦无法进行评估。综合考虑涉讼房屋建筑面积、餐饮类房屋装修的一般标准、租赁期限和原告实际使用房屋的时间等因素，本院酌定被告赔偿原告装修费损失22,000元。关于停业期间原告支付的员工租房费用，于法无据，本院不予支持。关于保证金，理应在双方结算相关费用后予以返还，就2018年3月18日至2018年7月1日期间的租赁费用，原告愿意结算，但不同意按合同约定标准计算，鉴于上述期间，合同尚未解除，原告虽已停业，但并未搬离将涉讼房屋返还被告，应向被告支付适当的租赁费用，被告曾提出按合同约定标准计算的主张不妥，现又向本院申请撤回了反诉请求，故原告要求返还保证金的诉请，本院予以支持，被告可另行主张上述期间的租赁费用。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告刘玉娥与被告李耶璐于2017年9月8日签订的《合作经营合同》于2018年7月1日解除；
　　二、被告李耶璐应于本判决生效之日起十日内返还原告刘玉娥保证金24,000元；
　　三、被告李耶璐应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘玉娥损失30,000元；
　　四、驳回原告刘玉娥的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,788.58元，由原告刘玉娥负担2,615.71元，由被告李耶璐负担1,172.87元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：史  捷

书记员：马浩波