刘腾腾与河北智某某珑房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

原告：刘腾腾，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住石家庄市栾城区。
被告：河北智某某珑房地产开发有限公司，住所地：石家庄市栾城区太行南大街1158号，统一社会信用代码：91130124MA08QBUG88。
法定代表人：李红梅，该公司总经理。

原告刘腾腾与被告河北智某某珑房地产开发有限公司（以下简称智某某珑公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告刘腾腾到庭参加诉讼，被告河北智某某珑房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘腾腾向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决确认原告与被告2018年3月5日签订的《房屋认购协议》无效；二、请求人民法院依法判决被告向原告返还已经交付购房首付款共计275060元；三、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的智某某珑项目4号楼2单元403室，原告在2017年9月5日向被告交付1万元定金，2017年9月7日向被告交付购房首付款14万元，在2018年3月5日向被告交付购房首付款125060元，上述合计275060元，原被告双方在2018年3月5日签订了《房屋认购协议》，然而时至今日，被告尚未取得房屋预售许可证，根据《城市房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，原被告双方签订的《房屋认购协议》无效，被告应向原告退还已交付的275060元。原被告双方签订的《房屋认购协议》约定管辖法院为认购房屋所在地，而该房屋所在地和项目所在地均为栾城区，为此原告提起诉讼，望人民法院查明事实判如所请。
河北智某某珑房地产开发有限公司未提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。
本院经审理认定事实如下：被告智某某珑公司已收到本案的诉讼文书，拒不到庭参加诉讼，亦不提交书面答辩状，应视为被告对原告所诉事实与理由的默认，故本院对原告提交的证据依法予以确认。
原告预购买被告开发的智高﹒藏珑项目4号楼2单元403室房屋，原告共分三次向被告交付款项：2017年9月5日交付定金10000元，2017年9月7日交付购房首付款140000元，2018年3月5日交付购房首付款125060元。2018年3月5日，原告作为乙方、被告智某某珑公司作为甲方签订了《房屋认购协议》，约定房屋暂定建筑面积108.24平方米，房屋总价款为1335060元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2018年3月5日交纳首付款计人民币275060元，剩余房款计人民币1060000元办理银行贷款；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签订正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房另售。甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：交房时间为2019年9月30日前。
另查明，被告智某某珑公司未取得涉案房产《商品房预售许可证》，尚未动工。
原告称，已经交付购房首付款的共计275060元，我通过POS机共缴费102060元，其余都是现金方式交付给被告。
上述事实有《房屋认购协议》、收据、POS签购单及原告当庭陈述等证据为证。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告智某某珑公司双方所签订的《房屋认购协议》已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订《房屋认购协议》时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同。本案原告与被告智某某珑公司双方签订《房屋认购协议》时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原告与被告智某某珑公司双方签订的房屋认购协议并非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告智某某珑公司在原告起诉前未取得房屋预售许可证明，故原告与被告智某某珑公司所签订的《房屋认购协议》应认定无效。本案《房屋认购协议》被确认无效后，被告智某某珑公司应返还原告所交纳的款项275060元（10000元+140000元+125060元）。被告智某某珑公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，缺席判决如下：

一、原告刘腾腾与被告河北智某某珑房地产开发有限公司于2018年3月5日签订的《房屋认购协议》无效；
二、被告河北智某某珑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给返还原告刘腾腾所交纳的款项人民币275060元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5426元，减半收取计2713元由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5426元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员 张巧亮

书记员： 裴航航