包琦、包瑾与包珍、张晨昊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：包琦，男，1965年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告：包瑾，女，1967年9月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告：包珍，女，1970年4月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：王某(包珍之丈夫)，男，1972年6月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　被告：张晨昊，男，1985年12月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：商瑜，上海誉嘉律师事务所律师。
　　原告包琦、包瑾诉被告包珍、张晨昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包琦、包瑾、被告包珍的委托诉讼代理人王某、张晨昊的委托诉讼代理人商瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　包琦、包瑾向本院提出诉讼请求：1.判令包珍与张晨昊的房屋买卖合同(合同编号：XXXXXXX)无效；2.本案诉讼费用由两被告共同承担。庭审中，包琦、包瑾当庭增加诉讼请求：1.判令张晨昊腾退上海市罗城路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋恢复原样；2.张晨昊支付自2017年9月9日起至实际腾退房屋之日止，按每月4500元的标准，向两原告各赔偿每月1500元的损失。
　　事实和理由：包某某和唐某某育有原告包琦、包瑾与被告包珍三子女。被告包珍为了达到全部占有父母房产份额，被告张晨昊为了逃避和减少应交税费，于2017年9月9日，两人通过虚假中介，恶意串通签订房地产买卖合同，做低房屋买卖价格一百多万，其行为严重侵害了相关利益人的合法权益。原告多次希望被告张晨昊配合取证调查，能让遗产继承得到公平公正合理的解决，但遭被告拒绝。两被告恶意串通，签订阴阳合同，其行为违反了相关的法律规定。且包珍与包某某的房屋买卖合同已被法院判决确认无效，前面的买卖合同无效，两被告之间的合同亦应为无效。故原告为了维护自身的合法权益,特向法院提起如上诉请。
　　包珍辩称，包琦、包瑾、包珍及父母全家原住上海市肇嘉浜路XXX号私房，1997年动迁分得4套房屋，父母将上海市汇成二村XXX号XXX室和罗城路XXX弄XXX号XXX室房屋给了包琦，上海市汇成四村XXX号XXX室房屋给了包瑾，被告与父母住在上海市罗城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。1999年前后，系争房屋购买产权，产权人为包珍与父亲包某某共有，该房屋由父母及包珍一家共5人居住。由于包珍长期以来一直尽心照顾父母，故父母在生前就表示，包琦、包瑾已经分得了房子，包珍未分到过，故考虑将系争房屋留给包珍。母亲去世后，父亲即在其神志尚清醒的情形下，将系争房屋过户到了包珍名下。此后，包珍通过正常的交易手续，将系争房屋出售给张晨昊。双方签订的买卖合同是真实有效的。即使包珍对系争房屋所有权有瑕疵，但并不影响双方合同的效力，张晨昊对包珍家庭内部矛盾并不知晓，双方之前也无任何关系，双方交易的价格也符合当时的市场价，交易并不存在任何不合理的地方，通过中介公司，经交易中心评估并支付了相应的税费，张晨昊取得系争房屋是善意，双方并不存在恶意串通的情形，合同应为合法有效，故不同意原告的诉讼请求。
　　张晨昊辩称，两被告间的房屋买卖合同应为合法有效，签订房地产买卖合同时，系争房屋的产权登记在包珍一人名下，张晨昊也前去系争房屋处查看，系争房屋处于正常的空关状态，后双方通过中介公司居间介绍签订房地产买卖合同，张晨昊为此支付了7万余元的中介费用，所有的房款都已支付完毕，并实际完成了交易过户手续。除合同约定的309万房款后，张晨昊另支付了装修补偿款129万元，共计支付房款438万元，这个价格也是符合当时的市场交易价格的。对于合同约定的价格，也是通过正常的房地产评估，税务机关亦予以审核通过，张晨昊支付了相应的税费，不存在原告所称的阴阳合同之说。张晨昊与包珍不存在恶意串通的情形，张晨昊系善意取得系争房屋产权，买卖合同合法有效，不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　包某某与唐某某婚后育有三个子女，即本案原告包琦、包瑾和被告包珍。
　　系争房屋于1998年3月因动迁取得，受配人为包某某、唐某某(住房调配单名字为唐慧娟)、包珍。2000年4月，包某某、包珍通过售后公有买卖取得系争房屋的产权，为包某某、包珍共同共有。
　　2014年4月15日，包某某、包珍签订上海市房地产买卖合同，约定，包某某、包珍将系争房屋转让给包珍，转让价款为196万元，2014年5月19日，包珍登记成为系争房屋的产权人。
　　2017年9月9日，包珍与张晨昊经上海居友房地产经纪事务所公司居间介绍，签订合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同，合同约定，系争房屋的转让价款为3,090,000元，双方于2017年10月31日前办理转让过户手续。合同另就其他事项作了约定。同日，双方另签订补充协议一份，约定包珍出售系争房屋净到手价格为4,380,000元，本次交易产生的所有税费由张晨昊承担。其中1,290,000元为装修补偿款及搬家补偿款。补充协议约定了总房价款4,380,000元的付款方式。
　　还查明，2017年8月20日，张晨昊支付购房定金10万元。合同订立后，包珍与张晨昊委托了上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋价格进行评估，并支付了评估费。2017年9月28日，包珍与张晨昊就系争房屋进行了交易申报，张晨昊支付了税费30,900元。后张晨昊通过银行转账方式共计向包珍支付房款248万元，并通过银行贷款的方式分别向包珍支付1,440,000元和360,000元。现系争房屋已过户至张晨昊名下。张晨昊并向上海居友房地产经纪事务所支付中介费共计71,000元。
　　另查明，2019年5月21日，包琦、包瑾向本院提起诉讼，要求确认包珍与包某某就系争房屋签订的房地产买卖合同无效。本院于2019年8月6日作出(2019)沪0104民初14407号民事判决，判决确认包某某与包珍签订的上海市徐汇区罗城路XXX弄XXX号XXX室之房地产买卖合同无效。
　　庭审中，包琦、包瑾表示其诉讼请求要求张晨昊将房屋恢复原样，系指要求张晨昊将系争房屋产权恢复至原产权人名下，并将房屋结构恢复成原始结构。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市公安局户籍证明、上海市房地产买卖合同及补充协议、照片、住房调配单、不动产登记信息、借款合同、发票、银行转账凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据物权法的相关规定，不动产善意取得的条件包括：一、受让人受让不动产须是善意的，即不知道转让人是无权处分人；二、受让人支付了合理的价款；三、转让的不动产已经完成登记。根据本案查明事实，系争房屋的产权已经登记在张晨昊名下，符合第三个构成条件。故本案争议的焦点为张晨昊对本案系争房屋是否符合善意取得的前两个构成要件。
　　关于张晨昊购买系争房屋时是否为善意，从看房及交易过程来看，系争房屋产权登记在包珍一人名下，张晨昊与包珍事先并不认识，张晨昊去实地看房时，系争房屋为正常的空关状态，故张晨昊有理由相信包珍有权出售系争房屋。包琦、包瑾认为两被告恶意串通的主张，缺乏有效证据证明，本院对其主张不予采纳。此后，包珍与张晨昊签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，就房屋买卖的相关事宜作出明确约定，双方亦各自履行了义务。从系争房屋的整个交易过程来看，买卖双方均符合正常的市场交易行为，不存在不合常理之处。中介公司亦并非虚假的中介公司，因此，可认定张晨昊购买系争房屋时是善意的。
　　关于系争房屋交易价格的争议。包琦、包瑾认为根据备案《上海市房地产买卖合同》，309万元的价格显然偏低，即使按438万元的价格也不符合当时的市场交易价格，包珍与张晨昊做低房价，存在恶意。包珍与张晨昊则认为，房屋实际交易价格根据《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应为438万元。对此，本院认为，当事人签订房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。因此，从系争房屋买卖双方的真实意思表示及实际履行来看，系争房屋的实际交易价格为438万元，与当时市场交易价格相比，是否合理。合同法司法解释(二)第十九条对“明显不合理的低价”有相应的规定，因此本案关于价格是否合理的判断可以参照该条适用。根据该条规定，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。包珍与张晨昊在交易过户时，委托评估机构对系争房屋进行了价格评估，合同约定的成交价格并未显著低于成交当时的市场价格，不属于明显不合理的低价。因此，可以认定张晨昊支付了合理的对价。需要指出的是，包珍与张晨昊存在为规避纳税而做低房价的行为，该行为破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，扰乱了不动产交易的市场秩序，双方应予以纠正。
　　综上，张晨昊受让系争房屋系正常的房屋交易，并不具有恶意，且支付了合理的对价，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，包琦、包瑾要求确认包珍与张晨昊之间的房屋买卖合同无效，并要求张晨昊腾退房屋、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
　　驳回包琦、包瑾的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计21,320元，由包琦、包瑾负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：陈向红

书记员：谯  烨