北京东亚时代物业管理有限公司上海分公司与上海硕宇长惠房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：北京东亚时代物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：崔亚男，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄亚忠，上海市申江律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：薛常宝，上海市申江律师事务所律师。
　　被告：上海硕宇长惠房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：李世新，总经理。
　　委托诉讼代理人：王祎煊，北京市安理律师事务所律师。
　　原告北京东亚时代物业管理有限公司上海分公司(以下简称“东亚物业上海分公司”)与被告上海硕宇长惠房地产开发有限公司(以下简称“硕宇长惠房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，分别于同年4月3日、5月14日公开开庭进行了审理。原告东亚物业上海分公司的委托诉讼代理人黄亚忠、薛常宝与被告硕宇长惠房地产公司的委托诉讼代理人王祎煊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告东亚物业上海分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将【东亚·御水兰庭】项目下的623个地下机械车位产权登记至原告名下；二、要求被告硕宇长惠房地产公司支付违约金307,224元(自2018年12月20日起计算，按每日总金额的万分之三标准，暂计算至2019年1月29日，共40日，每日7,680.6元)；三、本案案件受理费、律师费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月26日签订《车位买卖合同》一份，双方约定：被告将其名下所有的位于崇明区城桥镇【东亚·御水兰庭】项目下的623个地下机械车位出售给原告，原告于合同签订后五个工作日内支付车位总价款25,602,000元，之后被告于收到该款后五个工作日内协助原告办理该车位的过户登记手续，否则应承担违约责任。合同签订完毕后，原告支付了被告合同约定的车位总价款25,602,000元，但被告一直未协助其办理涉案车位的产权过户手续。原告认为，双方签订的《车位买卖合同》真实有效，且原告已履行了支付价款的义务，但被告至今未协助其办理过户登记手续，已构成违约。故原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求判如所请。
　　原告东亚物业上海分公司依法向本院提交如下证据：
　　1、上海市国有建设用地使用权出让合同一份，用以证明案外人北京精诚众合投资有限公司取得涉案地块的土地使用权；
　　2、国有建设用地使用权出让合同补充协议一份，用以证明案外人北京精诚众合投资有限公司将该地块的土地使用权转至被告；
　　3、国有建设用地使用权出让合同(经营性用地)，用以证明合同中增加了地下建筑面积的情况；
　　4、建设工程规划许可证一份，用以证明涉案机械车位符合城乡规划要求，属于合法建筑；
　　5、上海市机动车停车场竣工验收意见单，用以证明涉案的机械车位已验收合格竣工；
　　6、机械车位不动产权证一份，用以证明被告已取得了涉案机械车位的所有权；
　　7、车位买卖合同、车位买卖合同补充协议(2018年11月28日签订)，用以证明原、被告之间存在车位买卖合同关系及双方权利、义务约定；
　　8、中国建设银行网上银行电子回执一份，用以证明原告已支付被告合同价款，按照约定完全履行了合同义务；
　　9、关于尽快办理车位过户登记手续的催告函一份，用以证明被告未按合同约定及时履行合同义务，原告向其发函催告其履行。
　　被告硕宇长惠房地产公司辩称，双方签订的车位买卖合同真实有效，原告也确实支付了合同约定的车位总价款，同时，本被告也如期向原告交付了涉案的机械车位。之后，被告也积极协助其办理相关手续，但该过户手续的办理进程主要由相关行政职能部门主导，不受被告所操控，被告也只能根据行政职能部门的要求，提供相关材料，从而配合原告办理过户，故被告不存在违约行为，亦不同意原告要求其支付违约金的诉请。
　　被告硕宇长惠房地产公司未提供证据。
　　经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8的真实性、关联性均无异议；关于原告提供的证据9，对其真实性无异议，但被告确实是积极协助原告办理过户手续，故对其证明目的不予认可。
　　本院经审理认定事实如下：原告东亚物业上海分公司与被告硕宇长惠房地产公司系买卖合同关系。双方于2018年11月26日签订《车位买卖合同》一份，合同主要内容约定：被告硕宇长惠房地产公司(甲方)将其名下的崇明区城桥镇东亚·御水兰庭项目中的623个地下机械车位[具体坐落：城桥镇松翠路XXX弄XXX号车库1地下1层车位(机械)]出售给原告东亚物业上海分公司(乙方)，原告支付被告机械车位总价款25,602,000元。被告在收到原告支付的车位总价款后五个工作日内协助原告办理车位过户登记手续，并将车位产权登记至乙方名下。若因政府相关部门原因导致该车位产权转移登记逾期或未能完成，则被告(甲方)不承担违约责任。嗣后，原告东亚物业上海分公司通过中国建设银行网上银行转账方式向被告支付合同约定的机械车位总价款25,602,000元，被告遂向原告实际交付涉案的623个地下机械车位。
　　另查明，双方签订《车位买卖合同》补充协议，该协议内容约定：一、甲(被告)乙(原告)双方一致同意，该车位出售并过户至乙方后，乙方有权独立进行经营处置，甲方无权干涉，但乙方不得以出售、出租或任何其他形式将该车位所有权或使用权转移至该项目业主以外的任何第三人，否则甲方有权解除原合同及补充协议并要求乙方支付相当于原合同总价款30%的违约金。二、无论基于何种原因，如乙方嗣后退出该项目的物业管理服务且该车位未处置完毕的，则乙方有义务在正式退出前将剩余未处置完毕的车位所有权一次性转移至该项目届时成立的业主委员会或新物业管理服务企业……。
　　庭审中，原告东亚物业上海分公司表示：对于诉讼请求第二项要求被告支付违约金307,224元及诉讼请求第三项中要求被告承担其律师费损失，上述两项诉请在本案中均不再主张。
　　以上事实，由原告提供的车位买卖合同、车位买卖合同补充协议、机械车位不动产权证、中国建设银行网上银行电子回执等证据，以及原、被告的当庭陈述等所证实，可予以认定。
　　本院认为，民事主体之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告之间签订的车位买卖合同及补充协议确系双方真实意思表示，且原告已按合同约定支付了相应价款，被告亦实际交付涉案的机械车位。本案的争议焦点在于被告作为开发商，将其所有的小区地下机械车位出售给非小区业主身份的原告，该行为是否与现行的法律、法规规定及其立法精神相冲突，从而导致合同无法履行。首先，涉案的机械车位系《物权法》规定的小区建筑区划内用于停放汽车的车位，并非占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，根据物权的处分原则，被告持有涉案机械车位的所有权证书，系其物权的合法持有者，理应享有正当的处分权利，且我国法律、行政法规亦无机械车位禁止性或限制性买卖的明确规定；其次，根据《物权法》、《上海市住宅物业管理规定》的规定，小区建筑区划内的停车位，应当首先满足小区业主的需要，提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。但本案原告系本小区物业管理者，其存在目的在于为业主提供物业服务并获得对应报酬，并不同于以享受机械车位功能便利为目的的普通业主，故其获得车位所有权的行为并不影响业主实际使用需要，反而便于涉案机械车位与小区其他公共区域、建筑设施的统一管理、维护，且双方在车位买卖合同补充协议中也约定原告不得将涉案机械车位出售、出租给业主之外的第三人；再次，机械车位不同于一般的车位，根据其特殊物理属性，因无法在同一组车位中确定某一车位的具体位置，故无法单个出售给业主，亦无法办理涉案机械车位的小产权证。同时，将同一组数个车位一并出售给某个业主也不现实。综上，原告要求被告协助其办理东亚·御水兰庭项目下的623个地下机械车位产权过户手续的诉请，与法无悖，本院予以准许。审理中，原告自愿表示不再主张对违约金、律师费的诉请，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：
　　被告上海硕宇长惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告北京东亚时代物业管理有限公司上海分公司办理坐落于上海市崇明区城桥镇松翠路XXX弄XXX号车库1地下1层车位(机械)的产权过户手续。
　　本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海硕宇长惠房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：袁建平

书记员：张  正