北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司与郑某美、张某亮物业服务合同纠纷一审民事判决书

重庆市长寿区人民法院

民 事 判 决 书

(2024)渝0115民初5291号

原告：北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区。负责人：胡某，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谭某娟，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：黄某，该公司员工。

被告：郑某美，住重庆市长寿区。

被告：张某亮，住陕西省汉中市镇巴县。

原告北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司（以下简称某文物业公司）与被告郑某美、张某亮物业服务合同纠纷一案，本院于2024年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某文物业公司的委托诉讼代理人谭某娟、黄某到庭参加诉讼，被告郑某美经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告张某亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某文物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑某美、张某亮向原告支付2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费5460元；2.判令二被告向原告支付违约金（以5460元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止）；3.判令二被告向原告支付2022年3月1日至2024年3月31日期间的公共能源分摊费375元；4.判令二被告承担本案诉讼保全费31.34元。事实和理由：原、被告签订了《XX前期物业管理服务协议》，二被告应按照合同约定的标准交纳物业服务费和公共能源分摊费。二被告欠交2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费5460元和公共能源分摊费375元，同时，二被告按照协议还应支付违约金。经原告催收未果，遂起诉至法院。被告郑某美未作答辩。被告张某亮未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告某文物业公司提交的《XX长寿村项目（一期）前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《XX前期物业管理服务协议》《重庆市商品房买卖合同》、不动产权证书、不动产登记查询结果告知单、律师函、邮寄单、物流查询信息、收据、催缴费提示单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告某文物业公司系依法成立的物业管理公司。2013年9月10日，案涉小区建设单位重庆XX长寿村置业有限公司（甲方）和原告（乙方）签订《XX长寿村项目（一期）前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对位于重庆市长寿区长寿湖镇XX路X号的XX长寿村（一期）项目即XX小区提供前期物业管理服务，并约定双方的权利义务，联排住宅的物业服务费按照建筑面积2.8元/月/平方米收取，公共能源分摊费采取包干制按15元/户/月收取，合同期限为自2013年9月11日起至业委会成立，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同为止。另外，还约定甲方、业主或者物业使用人未能按时按标准交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金等内容。被告郑某美、张某亮于2017年12月20日与重庆香江长寿村置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市长寿区长寿湖镇XX路X号（XX小区）X幢X号房屋，系该房屋业主，房屋建筑面积为156.01平方米。原、被告于2018年8月10日签订《XX前期物业管理服务协议》，约定由原告为XX小区提供物业服务，二被告按照联排住宅2.8元/月/平方米及公共能源分摊费用15元/户/月的标准支付相关费用，若二被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，还需从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。原告按照合同约定对XX小区的环境卫生、安防、共用设施设备等进行了日常维护和管理，二被告未向原告交纳2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费5460元和公共能源分摊费375元，原告以发送律师函、张贴催缴费提示单等书面形式向二被告进行了多次催收，二被告仍未交纳相关费用。

本院认为，原告某文物业公司与重庆香江长寿村置业有限公司签订的《XX长寿村项目（一期）前期物业服务合同》，以及原告与被告郑某美、张某亮签订的《XX前期物业管理服务协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告按约为XX小区提供了物业服务，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系，二被告在享受物业服务的同时，应当按照合同约定的标准和时间向原告支付物业服务费和公共能源分摊费。经原告书面催收，二被告未交纳物业服务费和公共能源分摊费，属于违约行为，故对原告要求二被告支付所欠物业服务费和公共能源分摊费、违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告自愿按照合同约定的物业服务费标准的半价收取物业服务费，经核算，二被告应当支付原告2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费为5460.35元（156.01㎡×2.80元/月/平方米×25个月×50%，未入住减半收取）、公共能源分摊费375元（15元/月×25个月）。原告请求的2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费为5460元、公共能源分摊费375元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因合同约定的违约金标准明显过高，现原告主动将违约金计算方式调整为从起诉之日（即2024年8月5日）起，以二被告所欠付物业服务费5460元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求二被告承担本案诉讼保全费31.34元的诉讼请求，

本院认为，因二被告未按物业服务合同履行支付义务，为此原告请求法院采取保全措施，以维护其权利，由此产生保全费31.34元，该费用依法应由二被告承担，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：一、被告郑某美、张某亮于本判决生效后五日内向原告北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司支付2022年3月1日至2024年3月31日期间的物业服务费为5460元、公共能源分摊费375元，共计5835元；二、被告郑某美、张某亮于本判决生效后五日内向原告北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司支付违约金（以5460元为基数，从2024年8月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清时止）；三、被告郑某美、张某亮于本判决生效后五日内向原告北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司支付本案诉讼保全费31.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告郑某美、张某亮负担（原告北京某物业管理有限公司重庆长寿分公司已预交，执行时由二被告迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员张毅

二〇二四年十月九日

法官助理莫余鹏

书记员张文亚