北京法院参阅案例第43号：莫某诉张某及北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案

2024-11-15 北京高院典型案例 评论0

（2019年12月26日北京市高级人民法院审判委员会第28次会议讨论通过）

　　  

　　关键词　申请减少违约金　举证证明责任转移　守约方证明责任

参阅要点

违约方主张约定的违约金过高请求予以减少的，应当承担违约金过分高于损失的举证证明责任。当违约方履行了相应的证明义务，法院认定其减少违约金的请求具有一定合理性时，若守约方主张违约金合理，应当承担相应的举证证明责任。

相关法条

1.《中华人民共和国合同法》第114条第2款

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条

3.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、第11条

4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条

当事人

原告（被上诉人）：莫某

被告（上诉人）：张某

第三人：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）

基本案情

2016年1月31日，经链家公司（丙方）居间，莫某（买受人、乙方）与张某（出卖人、甲方）就位于北京市西城区（原宣武区）×房屋签订买卖合同，合同约定张某以总价5165000元的价格将涉案房屋出卖给莫某。三方签定补充协议约定：“……第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方于2016年1月31日将第一笔定金人民币（大写）壹拾万元整以自行支付的方式支付甲方。……第四条违约责任……2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；……（4）拒绝将该房屋出售的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，莫某按约支付了张某10万元定金。后张某以链家公司经纪人不具备经纪资格因而补充协议未成立为由拒绝签订网签合同，导致双方签订的买卖合同无法继续履行。莫某起诉请求：1.解除房屋买卖合同及补充协议；2.张某返还已支付定金10万元；3.张某赔偿违约金103.3万元；4.张某承担本案诉讼费用。一审判决后，张某不服提起上诉，请求撤销一审判决第三项，依法改判。

二审庭审中，张某主张合同约定的违约金过高并提出在合同履行期间房屋差价损失远低于合同约定的违约金数额。莫某主张因张某违约，造成的损失为10万元定金利息损失、家具保存的租金损失、房屋差价损失，但就其损失未向法院提供证据证明。

审理结果

北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初15100号民事判决。判决：一、莫某与张某就北京市西城区（原宣武区）×房屋签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、自判决生效之日起十日内，张某返还莫某定金十万元；三、自判决生效之日起十日内，张某给付莫某违约金一百〇三万三千元。

北京市第二中级人民法院作出(2017）京02民终2814号民事判决：一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初15100号民事判决第一、二项；二、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初15100号民事判决第三项为自本判决生效之日起十日内，张某给付莫某违约金五十万元；三、驳回莫某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院在衡量是否应当减少违约金时，以莫某的实际损失为基础予以审查判断。经询，莫某主张因张某违约，造成的损失为10万元定金利息损失、家具保存的租金损失、房屋差价损失，但莫某就其损失未向本院提供证据证实。因双方于2016年1月31日签订买卖合同，莫某于同年5月30日起诉要求解除合同，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对张某应支付给莫某的违约金数额酌情调整为五十万元。据此，二审法院对一审法院判决依法予以改判。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一审独任审判员：高磊

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二审合议庭成员：蒋春燕、刘丽杰、马潇

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  报送单位：北京市第二中级人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  编写人：北京市第二中级人民法院  蒋春燕

　　　　　　　　　　　　北京市高级人民法院  张瀮元