华学军与董晓蓉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：华学军，男，1983年9月28日出生，汉族，住址湖北省。
　　委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：董晓蓉，女，1955年7月16日出生，汉族，住址上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
　　原告华学军与被告董晓蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原、被告双方同意延长适用简易程序三个月；被告董晓蓉提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)华学军及其委托诉讼代理人吴雯麒、被告(反诉原告)董晓蓉及其委托诉讼代理人梁柏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告华学军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同在本案诉状副本送达之日解除；2、被告退还原告押金人民币(以下币种同)11800元；3、被告支付原告违约金23600元；4、被告赔偿原告装修损失39920.30元。事实和理由：原被告于2017年10月23日签订房屋租赁合同，被告将本市东台路XXX号XXX室房屋出租给原告使用。合同约定被告同意原告在免租期内进行装修，但原告在签订装修合同后对房屋进行装修时，被告不予配合原告至物业处办理登记，造成原告无法施工，经多次协商未果，之后被告又于11月初将房屋门锁更换，收回了房屋。原告已付装修款项7万余元损失一半。故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告董晓蓉辩称，原、被告签订租赁合同约定原告应于2017年11月23日前支付首期租金，但原告未按时支付已逾期超过7日。被告至租赁房屋催讨租金，发现原告在未将装修图纸、方案经被告同意情况下即开始对房屋进行装修，且破坏了房屋原有结构。根据合同约定，原告均已构成违约，故被告于11月2日更换门锁，收回房屋，合同已于该日解除。鉴于原告违约行为导致被告损失，故被告(反诉原告)董晓蓉提出反诉请求，要求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失59000元(按6个月租金计11800元*6＝70800元，扣除押金11800元)；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋装潢及设备损失150000元。
　　原告(反诉被告)华学军辩称，双方已口头协商约定首期租金在起租日前七天即11月3日支付，否则被告也不会在原告未付租金情形下将房屋交付。原告按照合同约定对房屋进行装修施工，是被告擅自收回房屋对原告造成损失。
　　经审理本院认定事实如下：
　　2017年10月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争本市黄浦区东台路XXX号XXX室房屋出租给原告使用，租期5年，自2017年11月10日起至2022年11月9日止；每月租金11800元，三个月为一期，第一期租金应于2017年10月23日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前，如原告逾期超过7日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经被告谅解的情况下视为原告擅自终止本合同；原告需支付被告租赁押金计11800元；未经被告书面同意，原告不得对该房屋进行装修、添附，经被告书面同意后，原告需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得被告同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。该合同“其他约定”一栏有手写内容约定：原告在承租期发生安全事故由自己承担，房屋结构不变，被告同意原告进行房屋装修，房屋里居住不超过6人居住，原告在承租期间，被告不得违约，如有违约行为需赔偿原告装修费，按照合同剩余天数租金作为补偿。
　　被告当日另向原告出具书面承诺书，同意原告转租。
　　原、被告签订合同后，原告向被告转账支付了押金11800元，而被告则已向原告出具了押金收据和首期租金收据。之后，被告多次微信联系居间方工作人员周阳，申明租金收据作废并要求其将租金收据自原告处收回，周阳在被告所持租赁合同上注明“收款方式以转账记录为准”。
　　被告向原告交付房屋后，原告即对房屋进行了施工，拆除房屋原有装修(包括厨房橱柜、卫浴设备等)，厨房与客厅之间隔断的墙体、卫生间公用水管外围的墙体、空调室外机设备平台与阳台之间的隔断亦均被拆除。
　　2017年11月2日，被告将系争房屋门锁予以更换，收回了房屋。
　　2017年11月5日，被告向原告发函表示，根据合同约定原告应在10月23日前付清第一期租金，至今已逾期13日，根据合同约定按约终止合同，被告收回房屋；房屋恢复原状需要资金补偿。
　　2017年11月29日，被告发律师函告知原告因其未按约支付租金，合同已于11月3日视为原告擅自终止，合同终止的违约责任，由原告承担；因原告擅自破坏房屋原装修，被告不得不委托施工单位恢复重修装修，由此造成的装修费用损失及装修完工前的租金损失，由原告承担。
　　2018年4月2日，原告华学军向本院提起诉讼。本院于2018年4月27日向被告送达了诉状、证据等诉讼材料。
　　审理中，原告自述交房当日即开始装修，并提供装修合同作为证据，该合同记载装修总价款计242802.17元，落款日期为2017年10月24日。但该合同附件预算表的页末显示打印日期为2018年5月13日。
　　被告自述其曾于2005年、2006年左右对系争房屋进行过装修，装修费用15万元，现装修合同、发票已不能提供，该房屋之前都是出租给他人使用的。
　　经原告华学军申请，证人周阳(即原、被告租赁的居间方工作人员)到庭陈述称，原告曾向被告协商首期租金在起租日前五至七天支付，被告对此表示同意；被告之后到房屋看了装修现场情况后，双方就产生了纠纷，被告不愿意将房屋出租给原告了。被告对证人证言认为不符事实，证人是自己主观认为双方达成协议。原告则认可证人证言，认为证人反映了客观事实。
　　上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同(原、被告各一份)、承诺书、银行对账单、函件及邮寄凭证、房屋照片、房屋装修合同及预算单、证人证言等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原告就其辩称已与被告口头约定延迟支付租金一节，仅提供一份证人证言为证，因证人证言易受主客观因素影响的特点，证明力一般弱于客观性较强的书证、物证等证据，在无其他相关证据予以相互印证的情况下，仅依此孤证，尚不足以认定原告辩称事实，故本院对原告所称达成口头约定一节事实不予采信。此外，被告虽书面同意原告装修，但依据合同约定，原告装修图纸、方案还须经被告同意且不得破坏房屋结构，而原告在装修方案未经被告同意情形下即擅自施工，并拆除房屋原有墙体破坏房屋结构等也已构成严重违约。基于原告上述违约情形，被告收回系争房屋合法合约、合情合理，本院依法确认双方所签合同于原告收回房屋之日解除，原告要求被告支付违约金、赔偿装修费损失的主张与法有悖，本院不予支持。关于被告所主张房屋空置损失及房屋装潢、设备损失，鉴于房屋原有装修已拆除，被告亦不能提供反映原有装修(施工、用料)情况的书面材料，且根据被告自述原装修至今已有十年以上之久，故综合上述情况及本案案情，由本院对被告主张的两项费用予以酌定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)华学军与被告(反诉原告)董晓蓉签订的《房屋租赁合同》于2017年11月2日解除；
　　二、被告(反诉原告)董晓蓉应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)华学军押金人民币11800元；
　　三、原告(反诉被告)华学军应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)董晓蓉房屋空置损失人民币35400元；
　　四、原告(反诉被告)华学军应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)董晓蓉装潢及设备损失人民币10000元；
　　五、原告(反诉被告)华学军其余诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费人民币1683元，本案适用简易程序，减半收取计人民币841.50元，由原告(反诉被告)华学军负担；反诉案件受理费人民币2218元，由原告(反诉被告)华学军负担人民币320元，由被告(反诉原告)董晓蓉负担人民币1898元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：赵海生

书记员：王亦男