华小文与陈静娴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：华小文，男，1951年8月29日生，汉族，住上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：高飞，上海嘉钰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾思扬，上海嘉钰律师事务所律师。
　　被告：陈静娴，女，1983年3月9日生，汉族，住江苏省南京市。
　　委托诉讼代理人：孔贵贵(系被告丈夫)，1983年10月8日生，汉族，住址同上。
　　第三人：上海绿地金山置业发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇钱鑫路XXX号XXX室。
　　法定代表人：徐荣璞，总经理。
　　委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告华小文诉被告陈静娴、第三人上海绿地金山置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告华小文的委托诉讼代理人高飞、顾思扬，被告及其委托诉讼代理人孔贵贵，第三人委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行原、被告于2016年7月1日就金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令第三人将涉案房屋的产权证过户给原告；3、其愿意支付剩余的房款51万元;4、请求判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原、被告就金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋分别签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告以人民币90万元向被告购买该处房屋，当日原告支付了定金3万元。协议签订后，原告按照约定于2016年7月11日向被告支付了17万元，于2016年7月22日支付了20万元。至2016年9月10日，原告至房屋中介处欲支付购房尾款50万元，被告借故未到。原告于2016年9月20日通过银行转账支付了50万元，但被退回。此后，原告多次要求被告继续履行合同，被告始终以各种理由拖延不继续履行合同，不愿将房屋交付给原告。原告认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告拒不履行合同约定的义务，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。
　　被告答辩称，不同意原告的诉请。理由是根据房屋买卖合同，被告是守约方，原告联合中介向法院提供假证据。根据合同约定，原告应该于9月10日前付款，但其未履行，在被告催讨后还是没有及时支付，故双方应该解除合同。
　　第三人答辩称，原、被告之间的房屋买卖关系第三人不清楚。被告是第三人建设工程项目的承包人，经协商，被告是通过工程款抵扣方式支付的房款，房款已经付清，现系争房屋第三人已经交付被告，是在被告的控制之下。被告陈静娴于2016年3月18日向第三人申请撤销系争房屋的网签合同，申请内容为撤销网签合同并办理更名手续。网签合同实际撤销时间是2016年7月5日，系争房屋为现房，可以办理产权证书。如果条件符合，第三人是可以协助将产权证办理至被告名下。
　　经审理查明，2015年7月5日，被告与第三人签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告购买由第三人开发的上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，购房款以工程款抵扣方式已付清，金额为888732元。2016年7月1日，通过满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿房产”)介绍，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定原告以人民币90万元向被告购买系争房屋。《房屋买卖合同》第一条第2.3项约定：首期房价款，乙方(原告)支付首期房款20万元整(含已支付的全部定金)，由丙方(满懿房产)代为保管；第一条第2.6项约定：原告通过自筹资金方式支付第二期房款计20万元，于2016年7月30日前支付；第一条第2.7项约定：交房及尾款，原、被告双方应于2016年9月10日前对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付被告尾款人民币50万元;第三条约定了违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应向守约方支付违约金，但双方未约定具体违约金的计算方式。同日，原告还与满懿房产签订《佣金确认书》一份，确认佣金支付人为原告，佣金金额18,000元。当日，原告向被告支付购房定金2万元，被告出具收款收据。同月11日，原告向被告转账支付购房款17万元，同月22日，原告向被告丈夫账户转账支付购房款20万元。2016年7月22日，被告出具收款收据一份，载明“兹收到由满懿(上海)房地产咨询有限公司转付本人的款项计人民币39万元整，本人确认，上述款项系华小文(买受人)用于购买系争房屋的房款”。当日，被告将房屋钥匙移交给了原告，同年次月，原告将部分物品搬入。2016年9月10日，原、被告未按约定办理一手房更名手续及支付尾款，同月14日，原告通过满懿房产用短信向被告发出催告函，载明“依据买卖合同补充条款第二条约定，贵方应当于2016年9月10日前与我方赴上海市金山区绿地芳满庭售楼处进行一手更名手续。然而，贵方在买卖合同约定的期限内并未按约定办理一手更名手续。为此我方郑重催告贵方，务必于2016年9月20日16时前与我方赴上海市金山区绿地芳满庭售楼处进行一手更名手续……”。2016年9月20日，原告向被告转账支付购房款50万元，并短信告知被告要求办理过户手续，被告回复称原告违约并已将房屋的后续处理全权委托律师，并于同年10月将前述50万元退回原告账户。2016年10月10日，被告向原告发催告函，限原告于同月12日前付清所有款项，否则将解除与原告签订的买卖合同，并将扣除定金，退回余款，原告需赔偿由此而产生的各项经济损失。此函原告未予签收。
　　另查明，原、被告双方签订房屋买卖合同时，约定好办理一手房更名。被告向第三人递交了“绿地集团合同更名申请表”，更名原因是“限购(工程款抵房)”，新客户一栏姓名为“华小文”。网签合同撤销的具体时间为2016年7月5日。2016年7月20日起，被告在督促第三人承办人办理更名事宜。2016年8月6日，第三人相关承办人答复同月9日领导能完成签字，可以办理更名手续，现系争房屋的网签仍处于撤销状态。
　　诉讼中，本院依据原告申请，依法查封了系争房屋。
　　以上事实，由原、被告身份资料、房屋买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、收款收据、客户回单、销售不动产发票、预售合同、聊天记录、催告函、房地产买卖合同、居间协议、合资购房协议书、苏州市商品房买卖合同、发票、短信聊天记录、录音、催款函、律师函、房屋出售状况截图、及本院庭审笔录等证据所证实。
　　本院认为，被告、第三人于2015年7月5日签订了《上海市商品房预售合同》，约定第三人将系争房屋出售给被告，该合同系当事人真实意思表示，也不违反法律规定，应认定为合法有效。现被告已实际履行该份合同，以工程款抵扣方式付清了全部购房款，故被告作为系争房屋的权利人，有权处分该房屋。因此，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》亦合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。至于原、被告在合同履行过程中谁存在违约，鉴于双方现已达成一致意见，本院不再作评价。原、被告在庭审后达成一致意见：一、原告华小文与被告陈静娴于2016年7月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告华小文就上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同完成更名手续后三日内支付被告陈静娴购房款人民币780,000元(不包括已支付的39万元)。原、被告的上述意思表示于法不悖，本院予以照准。关于第三人是否应该履行更名义务，本院注意到本案中存在以下几个事实：被告丈夫在第三人处有工程款，系争房屋是采用工程款抵购房款的形式支付的;被告不是本市户口，其在本市另购商品房，属限购人员，所以被告不可能将系争房屋办理产权证后再进行出卖;被告与第三人签订的《上海市商品房预售合同》目前处于网签撤销状态;从被告提供的“绿地集团合同更名申请表”、与第三人员工之间的短信沟通截屏及第三人在法庭上的陈述等事实来看，被告和第三人就涉案房屋进行一手房更名达成了合意;从原、被告签订的房屋买卖合同内容看，双方仅约定了付款期限，对房屋产权过户时间未作任何约定，符合双方就系争房屋是采用更名的方式进行买卖操作。综观上述事实，本院认为，第三人虽然与原、被告之间没有签订书面的协议，但根据其行为及涉案后的陈述，本院可以确认第三人就更名事宜与被告是协商一致的，原、被告未及时办理更名手续是因为双方就付款时间存在分歧且涉讼所致，情有可原。第三人在庭审后表示由于原、被告并未实际前来办理更名手续及目前政策有所变化而无法再办理更名手续的意见，本院难以采纳。综上，本院认为第三人不能因为上述理由而违背当初的真实意思表示，应当按双方的合意及时履行自己相应的义务。
　　据此，为保障当事人的合法权益，维护交易的诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、原告华小文与被告陈静娴于2016年7月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行；
　　二、第三人上海绿地金山置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室，与被告陈静娴签订的《上海市商品房预售合同》的买方更名为原告华小文，并配合原告办理产权证；
　　三、原告华小文就上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同完成更名手续后三日内支付被告陈静娴购房款人民币780,000元。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费12,800元、财产保全费5000元，合计17,800元(原告已预缴)，由原告负担11,400元、被告陈静娴负担6400元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：俞凤秀

书记员：徐景华