华聪与上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：华聪，男，1958年4月21日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：刁钰萍，上海市浩信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：查帮全，上海市浩信律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　被告(反诉原告)：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：郑建武，董事长。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师。
　　原告华聪与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称昂然公司)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称闽台公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，并分别于2017年11月29日、2018年8月3日进行了证据交换。2018年6月13日，两被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。2018年6月13日、2018年8月29日本院两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁钰萍、查帮全，两被告的共同委托诉讼代理人黄万春到庭参加了两次庭审，两被告的共同委托诉讼代理人姚晔到庭参加了第二次庭审。期间，经当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。此外，经当事人申请，本院给予庭外和解期间4个月。2018年5月14日，本院依原告申请委托鉴定单位对涉案房屋价值进行评估，并于2019年1月15日收到上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)出具的上述评估委托撤回的情况说明。本案现已审理终结。
　　原告诉讼之初向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告昂然公司签订的《营业房使用权转让协议》(以下简称系争合同)于2017年7月1日解除；2.两被告返还原告营业房(含配套住宅房)使用权转让费人民币(下同)1,573,333元(1,600,000元÷30年×29.5年，按30年使用期限计算每年的使用费，再减去已使用0.5年年限)；3.两被告按年利率4.75%支付原告本金1,573,333元自2016年10月18日起至实际支付之日的利息，暂计至2018年1月20日为87,188.87元；4.两被告赔偿原告预期收益损失1,680,000元；5.两被告支付原告2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金8万元；6.两被告偿付原告搬迁费4万元；7.两被告支付原告律师费30,000元。
　　诉讼中，结合本院释明，原告将诉请变更为：1.确认系争合同于2017年7月31日解除；2.两被告返还原告已付购房款1,600,000元；3.两被告按年利率4.75%支付原告本金1,600,000元自2016年10月18日起至实际支付之日的利息，暂计至2018年1月20日为96,900元；4.两被告赔偿原告房屋溢价损失1,820,000元(以原告所估市场价15,000元/平方米计算，公式为15,000元/平方米×228平方米-1,600,000元)；另上述诉请5撤回，上述诉请6、7保持不变。嗣后，结合案涉鉴定情况，原告又将变更后的诉请2、3之金额变回最初的诉请内容，并将变更后的诉请4明确为：两被告赔偿原告无法实现购房目的的经济损失1,820,000元〔根据被告发布的2017年租金标准，营业房66,000元/年，配套住宅房24,000元/年，计算29.5年，公式为(66,000元+24,000元)×29.5年×2-1,572,333元=3,736,667元，原告只主张1,820,000元〕，其余诉请不变。
　　事实和理由：2016年10月17日，原告与被告昂然公司签订《营业房使用权转让协议》，约定：原告支付被告昂然公司1,600,000元取得本区沪松公路XXX号上海国际食品城S4区A20、A21号建筑面积为128平方米的营业房与建筑面积为各50平方米的24-202、24-301室配套用房30年的经营权。原告遂按约支付上述对价后，取得了商铺经营权和配套用房使用权，被告闽台公司出具了收款收据。2016年10月17日原告委托被告昂然公司招租并签订《委托协议书》。然，自2017年3月起至2017年7月，食品城的经营活动屡受干扰，难以维持正常经营。现政府部门与房屋所有人均已发出彻底关闭食品城的通告。
　　另查，上海种业(集团)有限公司(以下简称种业集团)于2001年12月全资出资设立上海种子繁育中心(以下简称繁育中心)。繁育中心于2002年3月取得本区沪松公路XXX号的土地使用权证，并于2005年7月取得建设工程规划许可证。2006年3月，松江区人民政府出具同意建办闽台公司批复。2007年9月，松江区地名管理办公室出具同意命名“国际食品城”的地名使用批准书。2008年10月至2009年2月，松江区公安消防支队出具验收基本合格的《建筑工程消防验收意见书》。2016年8月，相关单位均确认食品城不存在“五违”情况。2017年4月，本区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室通告食品城于次月31日全部关闭。2017年7月，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室通告该月底彻底关闭市场；上百个警察进驻食品城巡逻通告；种业集团在食品城拉起8月清退商户、市场关闭的横幅。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。
　　两被告共同辩称：首先，同意解除合同并退还原告主张的剩余购房款，但不同意原告的利息计算，即便要付利息，也应按同期银行存款利率的标准计算。其次，对原告的其余诉请均不同意。一则，被告无违约，原告已经实际使用案涉房屋多年，对房屋的性质双方都是明知的，开办食品城也是经过政府审批的，所有手续也都是合法的，被告不存在任何欺诈，现由于政府原因导致市场关闭，与被告无关；被告建围墙、锁大门也是应政府要求进行，系为了防止市场混乱，被告所为亦无不妥，故不应承担任何赔偿责任。二则，搬迁费及律师费明显缺乏依据。
　　同时，两被告向本院提出反诉请求：原告返还截算至2017年6月30日的房屋出租收益共计79,920元。事实和理由：因原告要求解除合同，则作为合同解除之后果，其理应将房屋出租收益向被告返还。
　　针对两被告的反诉请求，原告辩称：不存在返还出租收益之说，原告收到的租金是购买商铺后应得的合法收益。被告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。况且被告主张的金额也不对。
　　本院经审理认定的主要事实如下：2016年10月17日，原告与被告昂然公司签订两份《营业房使用权转让协议》。一份约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为128平方米的S4区-A20、A21号营业房的使用权转让给原告；同时，被告昂然公司将上述市场内建筑面积为100平方米的24-202、24-301室配套用房提供给原告使用。使用权转让期限为自2017年1月1日始至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，则政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为1,600,000元，于签约时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使用权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或昂然公司指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使用权的，应向被告昂然公司递交申请，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。
　　另一份协议约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2016年10月17日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。
　　2016年10月17日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告“S4区A20、A21号(24-202、24-301)租赁费1,600,000元。
　　就上述《营业房使用权转让协议》的性质问题，诉讼之初，原告认为，双方之间首先是房屋租赁合同关系；其次，在具备一定条件的情形下，房屋可以转让给原告，但条件至今未具备。两被告对此予以认可。2018年4月18日，本院对涉案《营业房使用权转让协议》的性质及效力问题向当事人进行了释明，明确为有效的房屋买卖合同，并告知原告在本院指定期间据此变更相应的诉讼请求，被告亦可据此提起反诉。
　　另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为上海种子繁育中心。被告昂然公司系基于其与种业集团签订一系列协议的方式取得对包括上述营业房及配套用房在内房屋的相关权利。上述房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。
　　2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即停止出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。
　　而2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。现因原告与两被告交涉未果，遂向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
　　本案审理中，依原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托科东公司对原告曾经提出的房屋溢价损失进行司法评估，但科东公司认为，该评估存在以下问题：案涉房屋所在土地性质是规划的农业用地，且以农业建筑报建，而实际用途却是农业批发市场，故该实际用途存在合法性上的问题，若严格按照农业用地来评估，价值会非常低，甚至会低于原告的买入价，对买方显然不公平，且这样做也无意义。如果考虑用比较法来进行评估，也存在没有任何记录可供参考。结合该意见，诉讼中，原告遂将本案本诉诉请做了前述变更。
　　此外，诉讼中，原告称，因两被告财务混同，被告闽台公司应与被告昂然公司承担连带责任。两被告则称，其“实际是一家公司”，“人员都是一样的”，法定代表人和注册地相同，但经营范围不一致，财务亦独立核算。两被告对此予以否认，但同意共同承担责任。
　　另外，原告就其主张的律师费，提供委托代理合同书及发票。两被告对原告委托律师代理诉讼的事实没有异议，但不认可该项诉讼请求。至于搬迁费，原告提供《泗泾镇有证市场(食品城)清退助搬补偿方案》为证，两被告对该材料的真实性无异议，但亦不认可该项诉请。
　　2017年10月31日，双方就涉案房屋办理了交接，由原告将房屋返还被告，并签署了交接单。
　　此外，诉讼中，两被告在反诉中向本院提交了闽台公司于2016年11月30日发布的《〈2017年度租金、管理费、押金及转让手续费收费标准〉的公告》，就店铺、住宅等各类房屋租金及管理费标准等进行了列明，其中有大通道商铺租金为每间66,000元/年、小通道商铺租金为每间63,800元、小通道商铺租金为每间60,500元、个别商铺加面积租金为每天0.6元/平方米；住宅楼1-4层租金为每间24,000元/年、住宅楼5-7层的租金为每间22,000元/年；等等。原告对该标准无异议，并据此来计算其所主张的合同目的无法实现之经济损失。
　　以上事实，有《营业房使用权转让协议》、收据、通告、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”、交接单、《〈2017年度租金、管理费、押金及转让手续费收费标准〉的公告》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，首先，关于《营业房使用权转让协议》的性质和效力问题。虽然当事人对此持有不同意见，但本院认为该协议性质为房屋买卖合同。理由如下：一则，协议中并无“租赁”的字样。二则，协议约定若在2037年1月18日前出现约定情形导致无法履行或终止的，则政府有关部门给予的与营业房和配套用房相关的补偿归原告所有，已收取的转让费不予退还。若在2037年1月19日以后出现前述情形，则不予补偿，已收取的转让费不予退还。此情与房屋租赁合同的特征不吻合。三则，双方实际履约中采用的“包租”经营模式亦与租赁特征不符。另外，系争合同又是当事人真实意思表示，不存在无效情形。虽然案涉房屋所占土地系划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。
　　其次，关于系争合同之状态。鉴于双方合同履行中遭遇政府职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，在此情况下，原告行使合同解除权并无不妥，且被告对此亦无异议，故本院予以确认。至于解除时间，本院结合案情以载有解约意思表示的诉状副本送达被告之日即2017年10月19日为合同解除之日。
　　最后，关于合同解除的后果处理问题。对此，根据民事诉讼“不告不理”之原则，该问题应围绕双方诉请展开。
　　关于原告的本诉诉请。其一，原告要求退还剩余购房款并无不妥，被告对此亦无异议，故予以支持；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但其主张的计算标准明显缺乏依据，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于起算时间，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年10月20日起算为宜。其二，关于原告主张的无法实现购房目的之经济损失，其实质应为可得利益损失。而本案中，一则，被告明知案涉房屋所占土地系划拨的农业服务用地，仍以所谓的使用权转让方式对外出售用于商业经营和人员居住，致使案涉房屋因土地批准用途与实际用途不符而被整治，最终导致合同目的无法实现而解除，被告的行为显然存有过错；作为购买方的原告，其在缔约时应当对案涉房屋及土地性质进行审慎的审查和注意义务，而原告在明知或应当知道案涉房屋及土地性质的情况下，仍以使用权转让的方式购买案涉房屋，可见其自身对由此可能造成的合同目的不能实现之风险亦存在明知和放任的过错；二则，案涉房屋毕竟是划拨土地上所建房屋，土地性质为农业配套用地，不可能按照商用目的衡量其租金价格；三则，所谓租金收益的获取，是建立在食品城能按照以往模式运行下去的基础上才有期待可能性，而该前提显然已因整治而不具备。四则，能否获取租金收益还易受到人为、市场、政策等因素的影响，存在诸多不确定性。综合以上因素，本院酌情确定两被告赔偿原告损失830,000元。其三，关于搬迁费，合同解除后，该费用是必然要发生的费用；且原告并未就该费用充分举证，故本院难予支持。其四，律师费的主张亦缺乏合同及法律依据，亦不支持。
　　关于被告的反诉诉请，本院认为应予驳回。一则，原告按约受领的占有给付利益，因合同解除构成不当得利的，根据“损益相抵”原则，可与同期内原告的履行利益损失赔偿请求权相互抵销。二则，原告称，其在本诉诉请中已主动将已履行期间的相关费用扣除，故在衡量返还不当得利时，此节情形也应加以考量。综上，本院对被告的反诉请求不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)华聪与被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司之间签订的《营业房使用权转让协议》均于2017年10月19日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)华聪购房款1,573,333元并支付相应的利息(以1,573,333元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月20日起计算至实际支付之日止)；
　　三、被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)华聪损失830,000元；
　　四、驳回原告(反诉被告)华聪的其余本诉诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司的反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费35,204元，减半收取计17,602元，反诉案件受理费899元，合计诉讼费18,501元，由原告(反诉被告)华聪负担5,602元(已付)；由被告(反诉原告)上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担12,899元(已付899元，余款12,000元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆