单立华与王某某、孙某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：单立华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
　　委托诉讼代理人：王学文，上海市经纬律师事务所律师。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
　　被告：孙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
　　被告：王宝燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
　　上述三被告的共同委托诉讼代理人：张玉锋，上海康腾律师事务所律师。
　　上述三被告的共同委托诉讼代理人：许浩，上海康腾律师事务所律师。
　　原告单立华与被告王某某、孙某某、王宝燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法审判，公开开庭进行了审理。原告单立华及其委托诉讼代理人王学文，被告王某某及三被告的共同委托诉讼代理人张玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告单立华本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；2、判令三被告共同向原告归还购房款人民币232万元(以下币种均为人民币)；3、判令三被告共同支付上述诉请的利息损失(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年8月13日起算至法律文书生效之日止)；4、判令三被告共同支付违约金656,000元；5、判令三被告共同支付原告的居间佣金损失64,000元。事实和理由：2018年1月8日，单立华在居间方上海久跃房地产经纪有限公司的居间下，与被告就上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了房地产买卖居间协议和示范文本的上海市房地产买卖合同，约定总房价款为320万元，签约后三被告提出临时加价8万元，经单立华同意，调整总价款为328万元。合同签订后，被告即交付系争房屋，单立华共支付房款232万元，但三被告未按约将首付款用于涤除系争房屋上的抵押，导致双方无法办理过户手续。期间，原告多次发函催告要求被告尽快涤除抵押履行买卖合同，但被告收函后仍不理不问，拒绝履约，故原告单立华于2018年7月27日发函解除了买卖合同。原告认为，被告的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。因多次协商无果，特向法院起诉，请求判如所请。
　　被告王某某、孙某某、王宝燕答辩称：被告系三口之家，系争房屋已交付原告使用，目前仍有两个抵押登记未涤除，希望继续履行房屋买卖合同；已收到单立华支付的房款224万元，因当时被告已与第三方签订了售房合同，原告自愿承担因被告违约而赔偿给第三方的损失，原告就此另支付的8万元不应认定为房款；原告诉请要求支付违约金656,000元，系依据居间协议上的约定，但该协议上只有王某某一人签名，无其余两被告，且该约定标准较高，请求调整；原告另诉请的佣金请求无合同依据，应视为原告的合理支出并非损失。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：
　　1、2018年1月8日，原告单立华(乙方、买受方)与被告王某某(甲方、出卖方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，约定乙方购买系争房屋，房价款为320万元，双方同意于本合同生效后71日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。附件房地产买卖合同第1条主要约定，甲方应于收到首期价款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续等。第3条“违约责任”条款主要约定，合同生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行主要义务，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金，本条款独立发生法律效力等。
　　2、上述合同签订后，单立华于2018年1月8日向被告支付10万元，于同年1月15日支付78万元，于同年3月19日支付144万元，共计支付232万元。
　　3、2018年3月17日，原告单立华(乙方)与被告王某某、孙某某、王宝燕(甲方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，约定转让款为320万元，并确认双方于2018年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2018年3月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(一)款内容处理：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；……买卖合同附件三付款协议条款约定，1、第一期房价款：乙方在签订买卖合同后向甲方支付第一期首付款224万元；2、第二期房价款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请96万元贷款的形式支付。该合同签订后，被告即向原告交付了系争房屋。
　　4、2018年7月1日、6日、12日，原告单立华向三被告发函，要求其尽快结清贷款，否则应承担相应违约责任。被告收到了上述各函。同年7月27日，原告单立华向三被告发函解除双方签订的买卖合同，被告于次日收到该解约函。
　　5、系争房屋目前的抵押情况为：(1)抵押权人：中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，债权数额：950,000元，核准日期：2011年4月25日，债务履行期限：2011年4月2日至2041年4月1日；(2)抵押权人：芜湖金坤小额贷款股份有限公司，登记证明号：沪(2017)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额：1,700,000元，核准日期：2017年9月19日，债务履行期限：2017年9月12日至2018年9月11日。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本案双方当事人之间主要的事实争议在于对已收款项性质的认定，原告称已支付给被告的232万元均为房款，被告称已收到的232万元中，224万元为房款，剩余8万元系原告自愿代为偿付的其对案外人的违约赔偿款。鉴于原、被告双方未就被告对案外人的违约责任最终由谁承担进行过书面约定，原告单立华基于购房目的与被告形成了买卖合同关系，其向被告支付的款项在无特别约定的情况下当然应视作房款或用于冲抵房款，被告抗辩称其中8万元为赔偿款而非房款，应对此提供证据予以证明，但被告并未提供相关证据，故本院对相关事实认定如下：原告单立华向被告支付房款共计232万元。
　　原告单立华在庭审中另表示，目前其控制系争房屋，未装修入住，同意返还系争房屋，要求在本案中一并处理。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，合法有效，对双方均具有法律约束力，应恪守履行。根据买卖合同约定，双方于2018年6月30日之前至房地产交易中心申请办理过户手续，被告作为出卖方应于该日前办理系争房屋的抵押注销手续。根据已查明的事实，系争房屋目前仍有两抵押登记，致使无法过户，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除买卖合同。根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告单立华于2018年7月27日发函解约，被告于次日收到函件，故双方的房屋买卖合同应于2018年7月28日解除，原告的相关诉请，本院予以支持。合同解除后，原告单立华应向三被告返还系争房屋，三被告则应向原告单立华返还已收取的232万元房款，并应以此为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。原告现主张利息起算日自2018年8月13日起计算至判决生效日止，较为合理，本院予以准许。关于原告另要求被告支付总房款20%的违约金656,000元的请求，被告抗辩称该条款系基于居间协议的约定且被告孙某某、王宝燕并未签订居间协议、不应适用的意见，本院认为，该违约金实质为解约违约金，约定于原告单立华和被告王某某单独订立的居间协议中，三被告虽于之后和原告单立华签订了示范文本的买卖合同，但买卖合同中并未就解约违约金进行约定。现原告单立华以居间协议为依据要求三被告共同承担违约金，无合同依据，本院不予支持，相关责任应由被告王某某一人承担，被告的抗辩意见，本院予以采纳。同时本院也注意到，该违约金标准明显过高，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告王某某向原告单立华支付违约金40万元。原告另诉请要求被告支付佣金费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告单立华与被告王某某、孙某某、王宝燕就上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2018年7月28日解除；
　　二、被告王某某、孙某某、王宝燕于本判决生效之日起十日内，向原告单立华返还房款232万元，并以此为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告单立华支付利息(自2018年8月13日起算至本判决生效之日止)；
　　三、原告单立华于本判决生效之日起十日内，向被告王某某、孙某某、王宝燕返还上海市宝山区南长路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　四、被告王某某于本判决生效之日起十日内，向原告单立华支付违约金40万元；
　　五、驳回原告单立华的其余诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
　　案件受理费减半收取15,560元，由原告单立华负担1,638元，被告王某某、孙某某、王宝燕负担13,922元。保全费5,000元，由被告王某某、孙某某、王宝燕负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄文颋

书记员：周秋娟