南洋商业银行(中国)有限公司上海分行与上海振龙房地产开发有限公司、陶颖莹等金融借款合同纠纷一审民事判决书

　　原告：南洋商业银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道800号一层、二层、夹层(不含一层103室)。
　　负责人：金玲丽，行长。
　　委托诉讼代理人：郭怡，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李颖，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：陶颖莹，女，1984年7月20日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：张翠华，女，1958年9月3日出生，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：翁祺，男，1982年10月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：杨松林，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：牛静，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：上海振龙房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：刘子英，董事长。
　　委托诉讼代理人：王彬，上海国年律师事务所律师。
　　原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行诉被告陶颖莹、翁祺、上海振龙房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称“振龙公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。后本案依法转为适用普通程序，于2019年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行的委托诉讼代理人郭怡、李颖、被告陶颖莹及其委托诉讼代理人张翠华、被告翁祺及其委托诉讼代理人杨松林、牛静以及被告振龙公司的委托诉讼代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行向本院提出诉讼请求：1.被告陶颖莹、翁祺偿还借款本金人民币(以下币种均为人民币)2,685,204.79元；2.被告陶颖莹、翁祺偿还上述借款截至2019年3月22日的利息39,383.67元及逾期利息618元，共计40,001.67元,以及自2019年3月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金2,685,204.79元、利息39,383.67元及逾期利息618元共计2,725,206.46元为基数，逾期利息按《房屋抵押贷款合同》约定的贷款利率加收50%)；3.被告陶颖莹、翁祺承担原告为本案支出的律师费80,000元；4.被告振龙公司对上述第一至第三项诉讼请求承担连带保证责任；5.本案诉讼费、财产保全费由三名被告承担。审理中，原告明确贷款提前到期日为2019年3月22日，并陈述诉讼请求2利息金额计算有误，39,383.67元是截至2019年3月9日的利息，放弃逾期利息计算基数中的复利部分，故调增第2项诉讼请求为：被告陶颖莹、翁祺偿还上述借款截至2019年3月22日的利息43,634.11元及逾期利息584.37元，以及自2019年3月23日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金及利息2,728,838.90元为基数，按《房屋抵押贷款合同》约定的贷款利率加收50%)。
　　事实与理由：2016年12月12日，原告与被告陶颖莹、翁祺签署了编号为XXXXXXXXXXXXXXC000的《房屋抵押贷款合同》，约定：被告陶颖莹、翁祺作为借款人，向原告借款2,770,000元，用于购买上海市康桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室房产；贷款期限为360个月；还款方式为按月等额本息还款；还款日为每月9日；贷款利率按人民银行同期贷款基准利率的90%执行，逾期利率为合同项下的贷款利率加收50%。合同签订后，原告与两被告办理了该房产的预告抵押登记手续。2016年12月30日，被告振龙公司作为上述房产的开发商，向原告出具《不可撤销保证书》一份，承诺自银行放款之日起，至办出抵押物相关房产证或他项权证及办妥抵押登记手续止的期间内，如因被告陶颖莹、翁祺未能按贷款合同之规定偿还贷款本息及有关费用，被告振龙公司愿意承担连带担保责任。2017年1月9日，原告向被告陶颖莹、翁祺发放了2,770,000元贷款。自2018年12月10日起，被告陶颖莹、翁祺未能按期偿还贷款本息。截至2019年3月22日已连续违约4期。在此期间，原告委托律师发函要求还款，并多次约谈被告陶颖莹、翁祺，但均未果。此外，原告还委托律师向被告振龙公司发函，要求被告振龙公司承担连带担保责任，但被告振龙公司未予理会。故提起本案诉讼。
　　被告陶颖莹辩称：1.对原告陈述的事实、提前到期日为2019年3月22日没有异议，律师费金额过高，其他诉请没有异议；2.本被告已与被告翁祺离婚,因生活困难,现已无力还款；3.被告翁祺具备还款能力,却仍拖欠欠款；4.本被告愿意以房抵债，但被告翁祺不同意卖房。
　　被告翁祺辩称：1.对原告陈述的事实、提前到期日为2019年3月22日无异议；2.对原告原先提出的诉讼请求1、2没有异议，同意原告放弃逾期利息计算基数中的逾期利息部分，原告变更诉请后的利息部分包括了原告已经放弃的利息，有违诚信原则，不予认可，并且超过了举证期限；3.《房屋抵押贷款合同》对律师费金额约定不明确，律师费非必要费用，原告收费按照《上海市律师服务收费政府指导价标准》中最高的一种收费方式收费，有失公平，本案标的较大但事实较为清楚，争议问题系原告准备不足或提供的文本条款存在瑕疵造成，故原告律师费收费过高，应当减半收取为4万元；4.被告振龙公司的担保责任已经终止，《不可撤销保证书》约定了开发商担保期限的终止条件即“至办出抵押物相关的房地产证或他项权证，及办妥抵押登记的有关手续，并交由贵行收妥(包括预售房产抵押登记或现房抵押登记)，担保责任终止”，现保证书中的担保责任终止条件已经成就。
　　被告振龙公司辩称：1.对提前到期日为2019年3月22日、对诉讼请求1没有异议，对诉讼请求2同意被告翁祺意见，诉讼请求3律师费金额过高；2.《不可撤销保证书》约定的是附解除条件的阶段性保证，解除、终止条件是原告与两被告办理预告抵押登记，本被告作出该保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，系争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保两被告办出相关的抵押权证；3.《不可撤销保证书》是由原告提供给本被告，如对其条款有不同解释，应当做出对原告不利的解释，故对其中“至办出抵押物相关的房地产证”应当解释为预告抵押权登记证明，而原告已经确认该证明办理完毕；4.原告应当先行使对被告陶颖莹、翁祺所作出的抵押权，就剩余部分向本被告主张权利；5.如果法院判决本被告承担保证责任，本被告在承担保证责任后可以向被告陶颖莹、翁祺追偿。
　　经审理查明，2016年12月12日，原告与被告陶颖莹、翁祺签订了编号为XXXXXXXXXXXXXXC000的《房屋抵押贷款合同》，约定：被告陶颖莹、翁祺作为借款人，向原告借款2,770,000元；抵押物为上海市康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室，抵押物的房地产权证名称及编号为沪2016浦字不动产证明第XXXXXXXX号；贷款用途为借款人支付其购买本合同项下抵押物的购房款；贷款期限为自贷款人实际发放第一笔贷款之日360个月；贷款利率为按人民银行同期贷款基准利率的90%执行，即4.41%，遇贷款基准利率调整，贷款当个还款期内利率不变等；收款人为本案第三被告；直接还款授权账户为被告陶颖莹银行账户；在借款人未能按时偿还欠款(包括但不限于贷款本金、利息和一切应由借款人支付的费用等款项)时，从逾期之日起，原告以本合同项下贷款利率加收50%为利率按日对前述款项收取逾期利息；按月等额本息还款；还款日为每月9日；借款人未按期归还贷款本息的，构成违约；若借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；对不能按时支付的利息、逾期利息及罚息，贷款人有权按照约定的罚息利率按月计收复利；借款人、抵押人和保证人承诺因借款人、抵押人和/或保证人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、抵押人和/或保证人应承担贷款人为此支付的诉讼费、仲裁费、律师费、保全费、执行费、拍卖费、差旅费及其他实现债权的费用；等。《房屋抵押贷款合同》附件二：授权委托书约定：被告陶颖莹、翁祺作为原告的代理人，代表委托人协商及办理一切与按照抵押贷款合同规定有关登记及处分抵押物的事宜等。
　　2016年12月26日，上海市不动产登记部门就上海市康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室颁发《预告登记(预购商品房)》【编号沪(2016)浦字不动产证明第XXXXXXXX号】、《抵押权登记(预购商品房)》【编号沪(2016)浦字不动产证明第XXXXXXXX号】。
　　原告向被告振龙公司提供空白《不可撤销保证书》，被告振龙公司填入案涉房产坐落位置后，于2016年12月30日向原告出具《不可撤销保证书》。《不可撤销保证书》载明：鉴于原告应被告振龙公司要求，同意为上海市康桥镇康桥路XXX弄XXX号XXX层XXX室房产的购房者提供房产抵押贷款，与购房者签署了房产抵押贷款合同，本保证人出具该保证书；“一、本保证书之担保期限由自贵行放款之日起生效，至办出抵押物相关的房地产证或他项权证，及办妥抵押登记的有关手续，并交由贵行收妥(包括预售房产抵押登记或现房抵押登记)，担保责任终止”；“三、本保证书规定的保证人的保证为连带责任保证”；“六、本保证书项下的保证所担保的范围，包括根据贷款合同发放的贷款本金及由此所产生的利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、损害赔偿金、公证费、订立及履行贷款合同、本保证书及有关法律文件而产生的费用以及实现债权的一切合理费用等(包括但不限于实际发生的诉讼费、财产保全费、强制执行费、催告费、通知费、律师费等)以及本保证书约定的其它债权”；“十一、本保证人就该房产的兴建及出售作如下不可撤销的承诺和保证：(1)、本保证人保证按时按质地完成该房产之建筑工程，获取政府有关部门所签发的建筑竣工验收证和其它有关文件，保证该房产依时交付使用；(2)、于该房产建成竣工后，本保证人将保证立即向政府有关部门申领‘建筑物竣工验收证’或有关使用许可证或建筑工程质量监督检验合格文件。本保证人保证协助贵行于‘建筑物竣工验收证’发出后六个月内向有关部门申领房地产证及办理有关抵押登记手续；(3)、本保证人保证可以依法取得该等房产的土地使用权证并依法办妥一切有关预售和出售该等房产的手续和批文，依法缴清有关税款和费用，并保证借款人可拥有该房产的完好产权；(4)、本保证人同意/知悉借款人将其购买的该房产之权益抵押予贵行并赋予贵行第一优先抵押权，并承认俟贵行在借款人清偿贷款合同之全部贷款本息及一切应付费用前，拥有该房产之全部权益。本保证人将协助贵行维持完好的抵押权并保护贵行的抵押权益不受任何侵害。”“十二，本保证人在清还借款人对贵行的全部欠款后，贵行应在本保证人的书面要求下，在法律允许的前提下，将有关的贷款合同项下的抵押权人的利益转让予本保证人，并签署有关转让文件。但有关转让的费用和政府的税项概由本保证人承担。本保证人有权依法以任何公平或合理之方式予以处分该等房产，以抵偿代借款人向贵行清偿欠款本息所引起之损失”;等。
　　2017年1月9日，原告向被告发放贷款2,770,000元。自2018年12月起，被告陶颖莹、翁祺开始逾期。截至2019年3月22日，被告陶颖莹、翁祺尚欠原告借款本金2,685,204.79元、利息43,634.11元(其中截至2019年3月9日的利息为39,383.67元)及逾期利息584.37元。原告于第一次庭审中提交的《贷款系统清单》显示2018年11月9日至2019年3月9日期间的利息总计金额为39,383.67元。
　　2019年4月18日，上海市不动产登记部门就上海市康桥镇康桥路XXX弄XXX号等幢号【沪(2019)浦字不动产权第036091号】颁发了《不动产权证书》，所有人为被告振龙公司。被告振龙公司通知被告陶颖莹、翁祺办理交房手续，但因被告陶颖莹、翁祺之间发生分歧，故案涉1101室房产尚未办理不动产权登记以及抵押权登记。审理中，上海市不动产登记部门向本院回复原告于2016年11月27日至29日期间取得案涉《抵押权登记(预购商品房)》。
　　另查明，原告因本案纠纷委托案外人上海市锦天城律师事务所，并支付律师费80,000元。
　　以上事实，由原告提供的《房屋抵押贷款合同》、贷款账单、《抵押权登记(预购商品房)》《不可撤销保证书》《贷款系统清单》、贷款逾期记录、计算明细、《委托代理合同》、律师费发票、律师费付款凭证、被告翁祺提供的《预告登记(预购商品房)》、本院调取的房产信息，以及原、被告的当庭陈述予以证实。
　　本院认为，《房屋抵押贷款合同》《不可撤销保证书》等案涉合同系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，当事人理应恪守。现原告已按约放款，被告陶颖莹、翁祺未按照约定履行还款义务，已构成违约，原告要求被告陶颖莹、翁祺归还剩余借款本金，支付相应的借款利息、逾期利息、律师费损失，具有合同和法律依据。原、被告对尚欠借款本金和逾期利息，没有异议，本院予以确认。关于利息金额，基于本院查明的事实，截至2019年3月22日，被告陶颖莹、翁祺所欠利息金额为43,634.11元，原告虽然在第一次庭审中陈述利息金额有误，但鉴于该节事实系本案基本事实，且原告在第一次庭审中提交的《贷款系统清单》数据属实，故本院对原告调整后的利息金额43,634.11元予以支持。关于律师费金额，原告因被告违约、为实现债权而委托律师提起诉讼，并已支付律师费80,000元，该收费金额尚未违反《上海市律师服务收费政府指导价标准》，但鉴于本案审理中出现的利息调整等问题，本院酌情支持70,000元的律师费损失。
　　关于被告振龙公司应否承担保证责任，本院认为，首先，《不可撤销保证书》第一条明确约定，担保期限自原告放款之日起生效至“办出抵押物相关的房地产证或他项权证，及办妥抵押登记的有关手续”。按照文义通常理解，上述约定中的“房地产证或他项权证”的登记内容应为所有权、抵押权等物权。而根据我国《物权法》第二十条之规定，预告登记的登记内容是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，目的是为保障权利人将来实现物权，而非现实的物权，故被告振龙公司抗辩“房地产证或他项权证”为预告登记，本院难以支持。其次，目前我国商品房开发商出售一手房时可能存在两种情况，即开发商尚未取得所有权证的房屋和已经取得所有权证的房屋，相应地为此提供贷款的银行可能先办理预告抵押登记再办正式抵押登记，或者直接办理正式抵押登记，故原告提出的第一条“贵行收妥(预售房产抵押登记或现房抵押登记)”针对的是开发商售房时的上述两种不同情况，而非指办理预告抵押即终止保证责任的解释，属于合理解释。第三，从保证书“保证借款人可拥有该房产的完好产权”“本保证人将协助贵行维持完好的抵押权并保护贵行的抵押权益不受任何侵害”等承诺内容来看，以上承诺内容涉及的所有权和抵押权等物权内容，而非预告登记内容。第四，案涉保证系阶段性保证，原告与被告振龙公司一致认可合同的目的是防止抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的信贷风险，以物保换人保。现案涉房屋预告抵押登记虽已办理，但如前所述，预告抵押登记仅保全了请求权，而不具有直接的物权处分效力。故《不可撤销保证书》的合同目的尚未实现。第五，被告振龙公司抗辩本案阶段性保证为附解除条件的保证。解除条件应该为被告振龙公司于2016年12月30日出具保证书后将来发生的事实。但被告振龙公司同时又抗辩该解除条件为原告取得《抵押权登记(预购商品房)》，而《抵押权登记(预购商品房)》已然在2016年12月30日之前被原告取得，故被告振龙公司的抗辩理由自相矛盾。第六，被告抗辩格式条款问题，本院认为虽然《不可撤销保证书》文本由原告提供，但是该文本并非不可协商，不能仅因《不可撤销保证书》由原告提供，即认定保证书属于格式条款，进而适用不利解释原则。综上，现案涉房产的房地产证、抵押权权证尚未办理，《不可撤销保证书》解除条件尚未成就，被告振龙公司对被告陶颖莹、翁祺的上述债务应承担连带保证责任。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
　　一、被告陶颖莹、翁祺应于本判决生效之日起十日内归还原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行借款本金2,685,204.79元；
　　二、被告陶颖莹、翁祺应于本判决生效之日起十日内支付原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行截至2019年3月22日的利息43,634.11元、逾期利息584.37元，以及自2019年3月23日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本息2,728,838.90元为基数，按《房屋抵押贷款合同》约定的贷款利率加收50%计算)；
　　三、被告陶颖莹、翁祺应于本判决生效之日起十日内支付原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行律师费70,000元；
　　四、被告上海振龙房地产开发有限公司对被告陶颖莹、翁祺的上述第一至三项给付义务承担连带保证责任，被告上海振龙房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告陶颖莹、翁祺追偿；
　　五、驳回原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,635元，财产保全费5,000元，共计33,635元，由原告南洋商业银行(中国)有限公司上海分行负担123元，被告陶颖莹、翁祺、上海振龙房地产开发有限公司负担33,512元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。
　　
　　

审判员：黄玉娟

书记员：李  鹏