卞智民与上海燎申商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：卞智民，男，1966年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市，现住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。
　　被告：上海燎申商业投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈美玉，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。
　　原告卞智民与被告上海燎申商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卞智民及其委托诉讼代理人倪永明，被告上海燎申商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人黄泽峰到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方一致同意并经本院院长批准根据法律的相关规定延长简易程序的审理期限。本案现已审理终结。
　　原告卞智民向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年6月27日订立的《房屋租赁合同》无效。2.被告给付因上述合同无效的赔偿金人民币500,000元(以下币种均为人民币，其中装潢损失价值400,000元，其他可移动设施损失价值100,000元)。3.被告返还保证金3,000元。事实与理由如下：2005年，案外人吴某某与被告订立了为期8年的《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于上海市闵行区北翟路XXX号(北翟服饰购物广场)框架结构房屋出租给吴某某经营旅馆。合同订立后，吴某某对上述房屋进行了装修后开始营业。2006年9月，吴某某将旅馆的经营权转让给原告。2008年6月30日，原、被告签订了《营业场地租赁合同》，合同约定被告将位于上海市闵行区北翟路XXX号(北翟服饰购物广场)框架结构房屋第二层外(10-13)东(10-13)南(1-3)号房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，总面积为300平方米。租赁期限5年，即自2008年6月30日起至2013年6月29日止。年租金为73,500元，每半年一付，押金为3,000元。合同订立后，原告对涉案房屋进行了重新装修后继续营业。2013年7月1日，原、被告就涉案房屋又订立了《房屋租赁合同》。租赁期限3年，即自2013年6月30日起至2016年6月29日止。年租金为84,892元，每半年一付，押金为3,000元。合同订立后，原告对涉案房屋进行了重新装修后继续营业。2016年6月27日，原、被告就涉案房屋再订立了《房屋租赁合同》。租赁期限3年，即自2016年6月30日起至2019年6月29日止。年租金为93,400元，每半年一付，押金为3,000元。合同订立后，原告对涉案房屋进行了重新装修后继续营业。2018年，涉案房屋附近开始拆违。原告方发现涉案房屋为违法建筑。原告多次向被告提出要求赔偿，但被告均不予同意。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。
　　原告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
　　1．《营业场地租赁合同》《房屋租赁合同》(2013年7月1日)、《房屋租赁合同》(2016年6月27日)，旨在证明原告自2008年6月30日起向被告租赁涉案房屋用于经营。此后，双方共签订了三份租赁合同。被告对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的不予认可。
　　2．《律师函》《发函凭证》，旨在证明原告被告知涉案房屋系违法建筑，故委托律师发函要求将涉案房屋予以退还，并要求被告赔偿损失，被告未有答复。被告对上述证据材料的真实性均无异议，对关联性及证明目不予认可。提请法庭注意：《律师函》中原告所提要求缺乏事实及法律依据。
　　被告上海燎申商业投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》无无效之事由，涉案房屋及附着的土地均有相关政府的审批。其次，关于损失分为两部分。第一部分为可搬离的物品，该物品可由原告予以搬离。第二部分为装潢损失，对此双方在合同中未作约定。况且，《房屋租赁合同》的履行期限即将届满，原告也不存在所谓的装潢损失。最后，《房屋租赁合同》到期后，要求原告搬离涉案房屋，保证金可予以返还，至于房屋占有使用费则另案主张。
　　被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
　　1.《关于核定上海沪珠实业有限公司批租项目规划要求的复函》[闵规建(2004)856号]。
　　2.《建设用地批准书》｛[2005]闵府土书字第157号｝。
　　3.《建设用地规划许可证》及附图[沪闵地(2005)XXXXXXXXE00631号]。
　　上述证据材料1-3旨在证明涉案房屋所附着的土地己取得合法有效的建设用地规划许可。
　　4.《闵行区发展计划委员会关于对上海隆威金属材料厂等单位固定资产投资项目建议书的批复》｛闵计基审发[2005]28号｝，旨在证明涉案房屋经有关部门批准而建造，涉案租赁合同不存在无效的情形。
　　原告对上述证据材料1-4发表如下质证意见：首先，上述证据材料因被告未能出示原件，故无法确定其真实性。其次，从上述证据材料的内容看涉案房屋仅是取得了土地规划许可，而非建设工程许可。建设工程许可是在取得土地规划许可之后再向有关部门申请。目前，被告仅有土地规划许可，未取得建设工程许可，故涉案房屋无合法性。提请法庭注意：另外，被告提供的证据材料中有一图纸，在被告明确标明是涉案房屋所在位置处并无房屋记录，由此可证当时就未有涉案房屋。
　　5.《关于严格控制虹桥综合交通枢纽规划用地的通知》｛沪规划[2005]764号｝。
　　6.《上海市建设工程项目卡》一张。
　　7.《上海市建设工程施工图设计文件审查合格书》。
　　上述证据材料5-7，旨在证明涉案房屋虽未取得建设规划许可证，但实质上具备了施工条件及政府许可，施工图设计合格书亦是在取得建设规划后方才取得，由此印证涉案房屋系经批准建设，非违法建筑。
　　原告认为，证据材料5因无原件，故无法确认真实性。证据材料6、7的真实性予以认可，但对本案并无证明力。
　　本院经审理查明如下事实：2016年6月27日，被告(出租方，甲方)与原告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方仅作旅馆使用，甲方出租给乙方使用权的房屋建筑面积共约300平方米。房屋租赁期限自2016年6月30日至2019年6月29日止，年租金为93,400元，房屋租金每半年一付，先付后用。乙方须交纳3,000元作保证金。房屋租赁合同到期后，乙方需满足下列条件的情况下可退回保证金：1.乙方须结清按本合同之规定应交纳给甲方的所有费用。2.乙方须向甲方提供工商、税务等有关证照的注销或变更的有效证明。3.乙方不存在商品售后质量投诉。4.乙方如期归还原租赁的房屋，并经甲方验收合乎要求。甲方向乙方退还保证金，不计利息。若乙方拖欠甲方应付未付的各类费用，或对原租赁的房屋及设施损坏修复的，甲方有仅以乙方保证金抵扣，若保证金不足抵扣的，乙方须补足所欠款项。乙方在三个月内取回保证金，过期按自动放弃处理。合同对双方其他的权利义务作了约定。
　　2018年12月27日，原告向被告发出《律师函》，上载：原告自2008年6月30日与原告订立了《营业场地租赁合同》。合同订立后，原告对涉案房屋进行了重新装修后继续营业。之后，原、被告两次续订协议，原告多次对涉案房屋进行了装修、装潢和添置设备，并经营至今。但是，原告方得知涉案房屋为违章建筑，双方所订立的协议系无效。鉴此，原告要求向被告返还涉案房屋，并要求被告退还押金及已付未使用的房屋租金，并赔偿原告的装潢、设备等各项损失共计500,000元。
　　2019年2月18日，原告因索赔无果向法院提起诉讼。
　　2019年3月14日，原告在庭审过程中称涉案房屋正处于停滞经营状态。被告对原告的陈述不予认可，并称当日上午去涉案房屋进行了现场勘察，经查，原告经营的东美旅馆处于客满状态。原告对当日旅馆客满的事实予以认可，并称是因为周边有展会，凡是周边有展会均会客满。
　　2019年4月11日，本院为查明涉案房屋的具体情况，至上海市闵行区建设受理服务中心进行调查，调查情况如下：从该受理中心的系统中确实可查询到编码为(0502MH0157)的上海市建设工程项目卡(新建业务用房)，报建日期为2005年8月3日，建设单位为上海沪珠实业有限公司，建设地点为上海市闵行区北翟路XXX号，立项文件为项目建议书的批复及转正。但取得项目卡并不意味着建设单位后续施工行为合法。建设单位须向有关部门申请取得《建设工程规划许可证》，其施工行为方为合法。从系统查询可知，上述项目卡上所报建的项目并未取得《建设工程规划许可证》。
　　审理中，原告要求对涉案房屋内投入的可移动设备及装潢进行司法鉴定。
　　本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证亦未经主管部门批准建设，故原、被告就涉案房屋于2016年6月27日签订的《房屋租赁合同》当属无效。原告要求确认上述合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告对其可移动设备及装潢进行补偿的诉讼请求，首先，关于可移动设备的问题。本院认为，原告可自行将可移动设备搬离涉案房屋，故可移动设备价值不应纳入无效合同的损失范围。其次，关于装潢的问题。本院认为，虽然《房屋租赁合同》被认定无效，但作为涉案房屋承租人的原告在对房屋作装潢投入时，应对租赁期限及期满后的后果有充分的风险预估，并将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本。在租赁期间，所投入的装潢实际已进行了分摊。考虑到《房屋租赁合同》于2019年6月29日届满，故原告对涉案房屋内投入的装潢已作了最大化地利用，租赁目的已然实现，故本院不再将原告对涉案房屋投入的装潢列入合同无效的损失范围。综上，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求返还保证金的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，因《房屋租赁合同》无效且期限届满，原告理应搬离涉案房屋。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告卞智民与被告上海燎申商业投资管理有限公司于2016年6月27日签订的《房屋租赁合同》无效。
　　二、原告卞智民于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市闵行区北翟路XXX号外(10-13)东(10-13)南(1-3)房屋。
　　三、被告上海燎申商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卞智民保证金人民币3,000元。
　　四、驳回原告卞智民其他的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,830元，减半收取计4,415元，由原告卞智民负担4,389元，由被告上海燎申商业投资管理有限公司负担26元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  霞

书记员：王夙伟