卢占琴与于超荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：卢占琴，女，1987年11月12日出生，汉族，住安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：王学彬，上海轩悦律师事务所律师。
　　被告：于超荣，男，1981年7月20日出生，汉族，住江西省九江市。
　　委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁国栋，上海申伦律师事务所律师。
　　原告卢占琴与被告于超荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月3日公开开庭予以审理。原告卢占琴及其委托诉讼代理人王学彬，被告的委托诉讼代理人梁国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告卢占琴向本院提起诉讼请求：1.请求判令解除原被告间的租赁合同；2.判令被告返还原告房屋租金及押金人民币(币种下同)25,900元；3.判令被告返还原告一次性店租75,000元；4.判令被告支付原告违约金7,800元。
　　事实和理由：原告与被告在2018年6月21日签订了关于闵行区金平路XXX号的房屋租赁协议。原告为此支付了转让费75,000元，并支付押金3,700元及六个月的租金22,200元。但是原告接手10天准备办理营业执照并打算装修时，发现被告无法提供相关产证，大房东上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会发现后告知原告二房东未经允许转租是不合法的，禁止原告进入。通知告知原告，系争房屋是没有产证的房子，无法办理营业执照，被告之前因为无证经营被相关部门勒令停业过，原告至此才知道自己上当受骗了，但此时被告却拒不退款。原告认为承租房屋系为了经营使用，但是该房屋办理不出证照，导致合同目的根本不能实现。另外大房东拒绝转租，也导致原告不能实现占有使用该房屋的目的，合同无法履行，均因被告的不诚信行为所致，被告应当承担违约责任，故原告以讼称事由诉至法院。
　　被告于超荣辩称，不同意原告的诉讼请求。该房屋系有产权证的房屋，产证原件在物业管理公司处，已经向我方提供了房屋产权证的复印件，且小区业委会是同意被告进行转租的。被告原先自行在该房屋内经营使用，并办理了相应的营业执照，后该营业执照注销了。原告承租该房屋确实是有办理营业执照的需要，但当时被告这里确实没有产证，但被告同意配合原告去找物业公司要产证，但当时因为业委会、物业管理公司与案外人存在纠纷，故没有积极配合，取得房产证原件，但此后被告调取了该房屋的产调信息，一直在配合原告办理证照，被告并无违约。
　　经审理查明，上海市闵行区金平路XXX号房屋的产权人为上海裕莘房地产经营有限公司。
　　2018年1月1日，案外人上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会(签约甲方)与被告于超荣(签约乙方)签订《租赁房屋协议书》一份，约定：甲方将金平路XXX号一楼(部分)房屋租赁给乙方经营管理，乙方每季度付款一次，第一次付三押一(押金3,000元存鑫铭物业处)，必须每季度付清租金，租期一年，租金每月3700元，由于乙方先付后租，每月交付上海鑫铭物业管理有限公司千岱名墅小区物业管理处或直接交上海鑫铭物业管理有限公司财务处；如甲方终止租赁协议，在终止前一个月通知乙方，乙方必须在一个月内无条件的搬迁，如乙方终止租赁协议，也必须在终止前一个月通知甲方；甲方从2018年1月1日至2018年12月31日止，将该房屋出租给乙方，本协议书有效期自签约之日起一年为限。
　　后原告欲承租系争房屋，于2018年6月11日向被告支付20,000元。
　　2018年6月21日，被告于超荣(出租方、签约甲方)与原告卢占琴(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将闵行区金平路XXX号的房屋在良好状态下出租给乙方，乙方用途为糕点，租赁期于2018年7月1日起至2019年1月1日为止；双方议定租金为每月3,700元，乙方以现金形式支付给甲方，支付方式按6个月为一期支付，押金1个月，第一期租金于2018年1月1日付清，乙方应承担租赁期内所使用的水、电等费用；甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，乙方应按合同的规定，按时支付租金以及其他各项应付费用，乙方可以在承租用房内进行任何形式的装修及添置设备，与甲方无关，所有费用由乙方承担；因乙方的过失或过错致房屋及设施受到损坏，乙方应负责修复，费用由乙方承担；甲乙任何一方不得以任何方式和理由解除租赁关系和终止本合同，只有在双方一致同意后才可以解除本合同；合同终止或租赁期满后，乙方应当于三天内将租的房屋交还甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的同意之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议；如甲方将该房屋所有权转让给乙方，乙方取得该房屋所有权后本合同自动失效；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得双方谅解时，则视为违约，只有在双方一致同意后违约金为二个月的房租费等。
　　合同签订后，原告于2018年6月22日向被告支付5,900元及75,000元。原告共计向被告支付六个月租金22,200元及押金3,700元，以及转让费75,000元。被告将系争房屋交付原告使用。
　　2018年7月2日，因原告申办营业执照受阻，故与被告妻子联系，要求被告予以配合。被告妻子微信回复表示如果办证需要和房产证一致的话，被告一方也没有合同，并将房屋产调信息拍照发给原告，同时表示原告可以自行制作一份合同，直接以原告名字与上海裕莘房地产经营有限公司签订，自行刻章盖上去。此后双方协商未果，被告后离沪，双方未能当面共同协商，故原告以讼称事由诉至本院。
　　2018年12月4日，上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会向被告出具《收据》一张，上载：“同意转租”。
　　被告另向本院提交江川市场监督管理所《办证服务指南》一份，上载办证所需材料包括：申请人身份证复印2份、本人1寸近照1张、租赁房协议书原件1份、租赁房的房产证复印件1份、租赁房的房产登记信息单1份。
　　上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《租赁房屋协议书》、转账凭证、微信聊天记录、照片，由被告提交的上海市房地产权证复印件、上海市不动产登记簿、《租赁房屋协议书》、收据、《办证服务指南》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，原、被告协商一致明确原告承租该房屋用于食品经营，皆清楚需办理相应之经营执照。被告作为出租人，应向原告交付符合租赁目的之商铺，并提交相应材料配合原告办理经营执照。被告表述其从上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会处承租房屋，并由上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会同意转租，但本案系争房屋产权人为上海裕莘房地产经营有限公司，而非上海市闵行区千岱名墅小区业主委员会，且被告于庭审中表述业委会、物业管理部门与“上家”间存在纠纷，被告始终未能明确解释其出租房屋之权利来源。又从被告妻子与原告的沟通过程来看，原告承租房屋后去办理营业证照的过程中，曾要求被告予以配合，被告仅出示了系争房屋产调信息之照片，无法向原告出示与产权人签订租赁合同之原件。且被告在此后长时间内离沪，怠于履行其配合义务，实际上造成了原告无法索取获得所需材料、无法办理经营执照的情况。本院注意到双方的租期自2018年7月1日起至2019年1月1日止，仅为六个月，而被告自述于2018年9月才回沪，此时租期已过半，且至今未能给予原告必要的配合，引起本案之纠纷，被告迟延履行债务至租赁合同的目的无法实现，已属根本性违约，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告起诉后，被告于2018年11月3日收悉诉状，本院确认双方的租赁合同于2018年11月3日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同订立后，原告于2018年7月2日就因无法办理证照与被告协商，后并未也无法使用租赁房屋经营，在无实际使用房屋的情况下，原告要求被告返还六个月租金22,200元及押金3,700元，以及转让费75,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金7,800元，依据租赁合同约定：“甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得双方谅解时，则视为违约，只有在双方一致同意后违约金为二个月的房租费”，现租赁合同因被告违约而解除，原告依据合同约定要求被告承担违约责任并无不当，但二个月租金为7,400元，本院确认被告向原告支付违约金7,400元。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告卢占琴与被告于超荣签订的《租赁房屋协议书》于2018年11月3日解除；
　　二、被告于超荣于本判决生效之日起十五日内向原告卢占琴返还租金22,200元、押金3,700元、转让费75,000元；
　　三、被告于超荣于本判决生效之日起十五日内向原告卢占琴支付违约金7,400元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,237元，由原告卢占琴负担4.55元，由被告于超荣负担1,232.45元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：殷  雪

书记员：倪晶旌