卢文戈与林加标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：卢文戈，男，1967年1月9日生，汉族，住西安市。
　　委托诉讼代理人：滕昭君，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈颖芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：林加标，男，1978年3月1日生，汉族，住浙江省。
　　原告卢文戈诉被告林加标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告卢文戈的委托诉讼代理人陈颖芳到庭参加诉讼。被告林加标经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。　
　　原告卢文戈向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》已于2018年3月20日解除；2、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年3月31日的房屋租金人民币(以下币种相同)691,207元；3、判令被告向原告支付违约金400万元；4、判令被告向原告支付自2018年4月1日起至2018年5月30日的房屋租金损失60万元；5、诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2017年6月23日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：出租房屋的位置坐落于上海市浦东新区长柳路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，被告向原告租赁系争房屋，租赁房屋的用途为经营餐饮使用；租赁期限为10年，自2017年8月1日起至2026年7月31日，其中免租期2个月，租金标准为第一年、第二年每年租金360万元，租房押金为50万元；租金于每月前十日支付一次，先付后用；被告逾期支付物业租金或任何应由其支付的其他费用累计达到30日的，原告有权选择终止合同并收回系争房屋，同时被告应按照合同约定中途擅自退租之违约赔偿标准向原告承担违约赔偿责任等；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，则被告应在退租10日内将系争房屋的移动物资及其他可拆除设施、设备移走，被告缴纳的剩余租金不退还，并向原告支付违约金400万元；双方因租赁合同所发生之争议，协商不成的，可向系争房屋所在地人民法院诉讼解决，合同还就双方其他权利义务进行了约定。2017年8月10日，原、被告就系争房屋出租事宜签订了《确认书》，就交房日期进行了确认：交房日期为2017年11月1日，租期自2017年11月1日起计算，租期10年不变。2017年11月1日，原告向被告交付了系争房屋。根据《租赁合同》及《确认书》的约定，被告应当自2018年1月1日起每月前十日向原告支付房屋租金，但被告却未履行支付租金的义务，虽经原告多次催要，被告至今仍分文未付，已严重违约。2018年3月19日，原告委托律师向被告发送了终止租赁合同的律师函，被告于2018年3月20日签收了律师函。
　　被告林加标未作答辩。
　　本院经审理，由原告对上海市房屋租赁合同、确认书、房屋交接明细、律师函及签收情况、上海市不动产登记簿、房地产权证及顺丰寄送凭证、委托书、原告助理与林加标的微信联系截图，律师函及快递单、水电费发票、燃气费发票、电梯维修费收据、拆除工程合同书、银行客户回单、收据、情况说明等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后，认定事实如下：
　　系争房屋的产权人为原告与案外人艾某、卢某1、卢某2共有，案外人艾某、卢某1、卢某2于2017年1月5日共同出具《委托书》，委托原告办理出租系争房屋的一切事宜，包括签署租赁协议、收取房租、处理租赁纠纷等，委托期限自2017年1月5日至2019年12月31日。
　　2017年6月23日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告向原告租赁系争房屋，租赁房屋的用途为经营餐饮使用；免租期为签订日起2个月，暂定自2017年8月1日起至2017年9月30日止(具体以实际交房日为准)；租赁期限为10年，自2017年8月1日起至2026年7月31日，其中包括免租期2个月；第一年、第二年每年租金360万元，每两年递增6%；租房押金为50万元，在签订合同时被告支付原告20万元，在原告交房后5日内被告再支付给原告30万元，原告于收到押金后向被告出具收款凭证；租金于每月前十日支付一次，先付后用；被告有权根据经营之需转让、分租、转租，或与第三方进行任何形式的商业合作；租赁期间,系争房屋本身的维修、检查、养护费用由原告承担，其他相关费用，包括但不限于使用系争房屋和附属设施所发生的水、电、煤气、通讯、网络等费用均由被告负责，原告应协助被告开通，费用由被告承担；被告逾期支付物业租金或任何应由其支付的其他费用累计达到30日的，原告有权选择终止合同并收回系争房屋，同时被告应按照合同约定中途擅自退租之违约赔偿标准向原告承担违约赔偿责任等；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，则被告应在退租后10日内将系争房屋的移动物资及其他可拆除设施、设备移走，被告缴纳的剩余租金不退还，并向原告支付违约金400万元；双方因租赁合同所发生之争议，协商不成的，可向系争房屋所在地人民法院诉讼解决；合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2017年8月10日，原、被告就系争房屋出租事宜签订了《确认书》，就交房日期进行了确认：交房日期为2017年11月1日，租期自2017年11月1日起计算，租期10年不变。2017年11月1日，原告向被告交付了系争房屋，在双方该日签署的《房屋交接明细》中注明：房屋整体结构完好；截止2017年10月31日之前的水电费已清；燃气抄表数字为42244.30。根据《租赁合同》及《确认书》的约定，被告应当自2018年1月1日起每月十日前向原告支付房屋租金，但被告却未履行支付租金的义务，虽经原告多次催要，被告至今仍分文未付。2018年3月19日，原告委托律师向被告发送了终止租赁合同的律师函，被告于2018年3月20日签收了律师函。2018年5月11日、5月15日，原告委托律师先后将第二封律师函寄送给被告，要求被告将系争房屋腾空后返还、并向被告催讨所欠各项款项，原告也通过微信方式向被告发送了第二封律师函。但被告在收到原告的第二封律师函后未作任何答复。原告于2018年4月28日委托案外人中某(上海)实业有限公司对被告未装修完毕的系争房屋于2018年5月1日至2018年5月20日期间进行装修拆除。原告自认于2018年7月1日拆除完毕并收回了系争房屋。原告于2018年8月15日向中某(上海)实业有限公司转账支付装修拆除费23万元。2017年11月1日至2018年5月30日，被告租赁使用系争房屋期间，系争房屋内发生的水费为228.90元、电费为7,168.50元，原告已经为被告垫付上述两笔费用。原告于2018年3月30日缴纳燃气费及非居民停止供气费用共计3,809.60元，该笔费用所对应的燃气抄表数字42244.30，就是双方在2017年11月1日所签的《房屋交接明细》中的燃气抄表数字，原告在本案审理过程中已经撤回要求被告承担该笔费用的主张。原告为维修电梯支付维修费5万元。审理中，原告确认被告向其支付押金50万元，原告请求在本案中一并处理该笔押金，并要求用该笔押金抵付被告应当支付的水费228.90元、电费7,168.50元、电梯维修费5万元及装修拆除费23万元。
　　本院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告逾期支付租金，累计超过30日，被告的行为构成违约。原告依约向被告发出解除合同函，被告也于2018年3月20日签收解除合同函，本院确认《租赁合同》已经于2018年3月20日解除。原告要求确认《租赁合同》于2018年3月20日解除的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据双方合同约定，在被告逾期支付租金超过30日、构成违约的情形下，原告除有权解除租赁合同外，还可要求被告支付违约金400万元，且被告的违约行为致使系争房屋空置、原告需拆除被告在系争房屋中的装修，造成原告的房屋空置损失、装修拆除费等，故原告要求被告支付违约金400万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至原告2018年5月20日拆除系争房屋内装修之日止，被告一直租赁使用系争房屋，但未支付自2018年1月1日起至2018年5月20日止的租赁使用费，被告应支付2018年1月1日起至2018年3月20日止按月租金30万元计算的租金及2018年3月21日起至2018年5月20日止参照月租金30万元计算的使用费。合同约定，被告承担承租期间的水、电等费用，被告租赁系争房屋期间发生的水费228.90元、电费7,168.50元，按约应由被告承担，原告已经代为垫付上述两笔费用，故原告要求在被告所付押金50万元中抵付上述水电费的意见，于法不悖，予以采信；至于剩余押金492,602.60元，鉴于原告同意在本案中一并处理，故应由原告返还给被告。至于原告主张的2018年5月21日起至2018年5月31日止的租金损失，因被告所需支付的违约金400万元足以弥补原告的上述这些损失，故原告的上述主张，不符合法律规定，不予支持。电梯维修费5万元，按约应由原告承担，原告并未举证证明该笔费用系因被告损坏电梯而致，即使系因被告而发生该笔费用，被告所需支付的违约金400万元也足以弥补该笔损失，故原告要求被告支付该笔费用并在押金中抵付，亦不符合法律规定，不予支持。原告所付的装修拆除费23万元，确系因被告违约所致，但被告所需支付的违约金400万元也足以弥补该笔损失，故原告再要求被告支付该笔损失并要求在押金中予以抵付，亦不符合法律规定，不予支持。被告林加标经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告卢文戈与被告林加标2017年6月23日所签的关于上海市浦东新区长柳路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月20日解除；
　　二、被告林加标于本判决生效之日起十日内支付原告卢文戈自2018年1月1日起至2018年3月20日止按每月30万元计算的租金；
　　三、被告林加标于本判决生效之日起十日内支付原告卢文戈自2018年3月21日起至2018年5月20日止按每月30万元计算的使用费；
　　四、被告林加标于本判决生效之日起十日内支付原告卢文戈违约金400万元；
　　五、原告卢文戈于本判决生效之日起返还被告林加标剩余押金492,602.60元;
　　六、驳回原告卢文戈的其余诉讼请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费46,000元，公告费560元,均由被告林加标负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：梅丽华

书记员：秦冬红