卫丽与金瓯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：卫丽，女，1981年10月4日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：刘军，上海大吉律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王军芳，上海大吉律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：金瓯，男，1971年10月4日出生，汉族，户籍地上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：陈坚，上海名知律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴振宇，上海名知律师事务所律师。
　　上诉人卫丽因与被上诉人金瓯房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　卫丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金瓯一审全部诉请。事实与理由：1、双方签订《房屋租赁合同》时，上海市崇明区竖新镇仙桥村XXX号的八间房屋(以下简称“系争房屋”)为适合居住的房屋，金瓯也亲自查看过。合同签订后，金瓯已着手对该房屋进行改造，故一审法院认定系争房屋属于“应拆未拆”房屋与事实不符。2、在未经行政部门认定前，系争房屋是否属于“应拆未拆”房屋或危房均无法确认，系争房屋作为租赁物适格，双方之间的《房屋租赁合同》应认定合法有效。
　　金瓯辩称，不同意卫丽的上诉请求。1、一审法院依职权向上海市崇明区竖新镇村镇规划建设事务所调取的系争房屋的相关材料具有公信力，已明确记载了卫丽房屋已在他处另建。系争房屋为应拆未拆房屋。2、双方签订租赁合同后，金瓯就着手签订民宿设计规划合同以及建设施工合同，施工人员到达现场后即刻受到村委会的阻止，村委会明确表明卫丽对系争房屋及土地均不享有权利，但相关材料只能由法院调取，后一审法院也依职权进行了调查，故系争房屋为应拆未拆房屋，卫丽对系争房屋也不享有任何权利，无权将房屋租赁给金瓯。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
　　金瓯向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令卫丽向金瓯返还已收租金人民币16万元(以下币种均为人民币)；3、判令卫丽向金瓯赔偿经济损失5万元；
　　一审法院认定事实：2017年8月1日，金瓯与卫丽签订《房屋租赁合同》一份，约定由卫丽将系争房屋出租给金瓯使用，租期自2019年2月1日至2039年1月31日止(2017年8月1日至2019年1月31日为装修免租期)；租金共26万元，付款方式为2017年8月1日前支付第一笔租金16万元，余款10万元于2019年2月1日前支付完毕。同时，合同对交付房屋、维护养护责任、房屋租赁期间的有关费用、租赁期满、违约责任等进行了约定。合同签订后，卫丽将系争房屋交付金瓯使用。金瓯欲对房屋进行改造时得知系争房屋系应拆未拆的无权证房屋，与卫丽交涉未果，遂涉讼。
　　一审法院另查明，金瓯为系争房屋进行改造向案外人昆山元中室内装饰设计有限公司支付了设计费25,000元。
　　一审法院审理中，法院依职权向上海市崇明区竖新镇村镇规划建设事务所调取涉讼房屋的相关资料，根据1983年社员住宅房屋人口调查表显示，当时卫丽与其父母三人共有住房建筑面积为59.8㎡，住房间数为2.5间；2013年11月卫丽家申请重新建房，根据崇明县农村村民个人建房用地申请表显示，拆除面积为60㎡，增建面积为30㎡，建成后面积为90㎡，卫丽已在异地建造90㎡楼房，故原有60㎡的住房变成应拆未拆房屋。同时，因1992年全国农村宅基地房屋登记时被漏登，故卫丽新建的房屋是在1983年登记的基础上进行了增建。
　　一审法院认为，金瓯、卫丽签订的《房屋租赁合同》中卫丽出租给金瓯的八间房屋属应拆未拆的无权证房屋，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，故对金瓯要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因双方签订的合同无效，卫丽应向金瓯返还租金16万元。至于金瓯要求卫丽赔偿经济损失5万元，根据金瓯提供的银行转账记录及昆山元中室内装饰设计有限公司出具的证明，金瓯已支付设计费25,000元，因金瓯在签订合同过程中未尽到审慎审查义务，自身亦具有一定的过错，故也应承担部分损失，法院认为根据双方的过错程度，酌定由卫丽赔偿金瓯损失20,000元；尚未支付的设计费部分因该费用尚未实际发生，故法院难以支持。卫丽经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。
　　一审法院据此作出如下判决：一、金瓯与卫丽于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、卫丽于判决生效之日起十日内返还金瓯租金160,000元；三、卫丽于判决生效之日起十日内赔偿金瓯损失费20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
　　本院另查明，对一审法院依职权向上海市崇明区竖新镇村镇规划建设事务所调取的系争房屋1983年社员住宅房屋人口调查表、2013年11月卫丽家申请重新建房的崇明县农村村民个人建房用地申请表、工作记录，卫丽在二审期间发表质证意见称，对上述材料真实性均无异议，但认为1983年社员住宅房屋人口调查表只是对人口进行的调查，不是土地使用权登记证明。系争房屋是卫丽祖辈留下的老宅基地，使用权人除了卫丽一家还有其姑妈及表弟。人口调查表不能认定系争房屋是违建，且即使系争房屋为违建应当拆除，在未拆除之前，卫丽仍对房屋享有权利。金瓯则对一审法院调取材料真实性及内容均无异议，认为卫丽的房屋已在他处重建，卫丽对系争房屋已不享有任何权利，该房屋为应拆未拆房屋，不能对外进行租赁。对崇明县农村村民个人建房用地申请表上显示的“拆建面积60㎡，宅基地144㎡”，卫丽认可该拆建面积及宅基地指向的即为系争房屋。上述内容，有双方当事人陈述及二审审理笔录可予佐证。
　　本院认为，根据一审法院依职权调取的1983年社员住宅房屋人口调查表及崇明县农村村民个人建房用地申请表显示，卫丽家依据申请表应拆建面积60㎡，扩建面积30㎡，拟建成后面积90㎡，新建房屋已在异地建设完毕并投入使用，故系争房屋实际为应拆未拆房屋，卫丽对该房屋已不再享有权利，无权对外进行租赁，故双方之间签订的租赁合同应认定无效。卫丽上诉称系争房屋为祖辈留下的老宅基地房屋，除了卫丽一家外还有其他的使用权人，但对此未能提供证据予以证明，本院对此不予采信，且即使系争房屋尚有其他使用权人，也无法得出卫丽对系争房屋仍享有权利的结论。此外，卫丽二审期间自认崇明县农村村民个人建房用地申请表上记载的拆建面积即为系争房屋，明显与其上述主张相矛盾。双方租赁合同认定无效后，卫丽已收取的租金应予返还。至于金瓯主张的损失赔偿，一审法院根据金瓯遭受的实际损失、租赁合同的实际履行情况及导致合同无效的过错程度，酌定卫丽应赔偿金瓯损失20,000元并无不当，应予维持。
　　综上所述，卫丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4,450元，由卫丽负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张　煜

审判员：徐  庆

书记员：丁康威