卫叶青与李芳栋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：卫叶青，男，1987年11月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李芳栋，男，1970年5月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告(反诉被告)卫叶青诉被告(反诉原告)李芳栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卫叶青及其委托诉讼代理人李昌靖，被告(反诉原告)李芳栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　卫叶青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)；3.判令被告按每月人民币(以下币种同)1,800元的标准支付2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实及理由：2018年1月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉诉房屋，月租金为1,800元，租金按三个月为一期支付，租赁保证金为1,800元，租赁期限为60个月，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。签订合同后，原告将涉诉房屋交付被告。2018年9月6日，原告收到上海市临港地区住房保障中心的告知书，知晓涉诉房屋不能出租。故原告联系被告要求解除合同，但被告均不予理会，故原告起诉来院，要求判如诉请。
　　李芳栋辩称，签订《房屋租赁合同》时，被告就已经告知原告房屋是用来转租的，原告如果要违约解除，应当按照约定向被告支付违约金50,000元；被告对返还涉诉房屋和支付房屋使用费没有异议。被告当庭提起反诉，要求原告向被告支付违约金50,000元。
　　针对被告的反诉请求，原告答辩称不同意支付违约金，是政府不让出租涉诉房屋，不可归责于双方。即便原告需要支付违约金，被告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：涉诉房屋系双限双定商品房，房屋用途为居住，登记在原告及案外人倪某名下。
　　2018年1月12日，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(求租方)，双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉诉房屋，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日，月租金为1,800元，租赁保证金为1,800元；租金按三个月为一期支付。同日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《托管补充协议》，约定甲方允许乙方转租，不允许乙方群租或者合租；甲乙双方约定租金五年，双方必须遵守约定，如若有一方违约，违约方必须赔偿守约方违约金50,000元。签订合同后，原告将涉诉房屋(已装修)交付给被告，被告在涉诉房屋内添置灯具、窗帘、电器、家具(无附合装修装饰物)后将涉诉房屋转租。
　　2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心发布《关于“禁止出租临港地区限价商品房”的告知书》及《关于“禁止出租临港地区限价商品房”的情况说明》，主要内容为告知小区全体购房人及其家庭、相关房产中介公司等，按照临港限价房供应的相关要求，有资格的购房人所签订的“购买限价房承诺书”中已约定了临港地区限价房购房人在取得不动产权证未满10年期间，不得交易、转租、转借或者改变限价房用途。原告知晓以上情况后，于2018年11月22日通过EMS向被告寄送律师函，要求解除双方之间的租赁合同。被告家人于2018年11月25日代收该律师函。
　　2018年10月9日，被告向原告转账支付了2018年10月至2018年12月期间的租金5,400元。2018年10月18日，原告将2018年11月至2018年12月期间的租金3,600元转账返还被告。因被告未将涉诉房屋返还原告，故原告诉至法院，要求判如诉请。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，原、被告就涉诉房屋签订房屋租赁合同，双方建立租赁关系。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：
　　关于本诉，原告起诉要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。庭审中，被告认为是原告违约解除合同，但愿意将涉诉房屋返还，并向本院提起反诉，要求追究原告解除合同的违约责任，视为被告同意解除合同，双方签订的《房屋租赁合同》可予解除。合同解除后，被告应当返还涉诉房屋，原告应将保证金1,800元返还被告。至于房屋租金/使用费，在被告将涉诉房屋实际返还之日前，其应当支付相应的租金/使用费。被告表示其已向原告支付过2018年10月至2018年12月期间的租金，原告退回2018年11月至2018年12月期间的租金系原告不要。原告表示因欲与被告协商，故收取租金至2018年10月止。租金/使用费应以实际支付为准，且被告未能举证证明原告退回2018年11月至2018年12月期间的租金后表示免收以上租金，故对原告要求被告按照每月1,800元的标准支付2018年11月1日起至实际返还涉诉房屋之日止的租金/使用费的诉讼请求，本院予以支持。
　　关于反诉，被告认为因原告原因造成租赁合同的解除，故原告应当向其支付违约金，而原告认为合同解除的原因不能归责于双方，即便法院认定归责于原告，也认为违约金数额过高，要求法院予以调整。根据庭审查明的事实，涉诉房屋系限价商品房，原告作为购房人，应当清楚涉诉房屋的使用性质。现因相关部门发出告示导致原、被告开始产生纠纷。造成涉案合同解除的原因在原告，原告理应向被告支付违约金。故对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院予以支持。至于违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告违约给被告造成实际损失等因素综合考虑。本院结合本案中双方的具体履约情况及举证情况，将违约金金额酌定为9,000元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)卫叶青、被告(反诉原告)李芳栋于2018年1月12日就上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)李芳栋于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告(反诉被告)卫叶青；
　　三、被告(反诉原告)李芳栋于本判决生效之日起十五日内按照每月1,800元的标准向原告(反诉被告)卫叶青支付2018年11月1日起至实际返还涉诉房屋之日止的租金/使用费；
　　四、原告(反诉被告)卫叶青于本判决生效之日起十五日内返还被告(反诉原告)李芳栋保证金1,800元；
　　五、反诉被告卫叶青于本判决生效之日起十五日内向反诉原告李芳栋支付违约金9,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告李芳栋负担。反诉案件受理费525元，由反诉被告卫叶青负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：杨燕燕

书记员：张  敏