原告上海世博文化旅游发展有限公司与被告上海恰尔思游艇有限公司码头租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海世博文化旅游发展有限公司。住所地：中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX号楼XXX楼XXX室。
　　法定代表人：陈竹，该公司董事长。
　　委托代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。
　　委托代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。
　　被告：上海恰尔思游艇有限公司。住所地：上海市松江区永丰街道建中路XXX号。
　　法定代表人：崇建勋，该公司董事长。
　　委托代理人：王景祥，上海百纳律师事务所律师。
　　委托代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。
　　原告上海世博文化旅游发展有限公司为与被告上海恰尔思游艇有限公司码头租赁合同纠纷一案，于2018年9月4日提起诉讼。本院于当日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2019年3月29日，本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄伟、朱颖，被告委托代理人王景祥、张金艳到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年2月28日依法延长审理期限6个月。本案现已审理终结。
　　原告诉称：2012年12月31日，原告将坐落在浦西D11地块的码头L3出租给被告使用。双方就租赁事宜先后签订合同若干，分别为《码头L3租赁合同》、《码头L3租赁合同(2012GL510)》补充协议、《码头L3租赁合同(2012GL510)》续租协议、《合同主体变更事宜补充协议书》。上述合同约定，租赁区域是坐落在浦西D11地块的码头L3，该码头岸线长度70米，集散广场(含简易建筑和膜结构)面积3480平方米，岸线月租金人民币58333元(以下币种均为人民币)，集散广场月租金52925元，月物业管理费5000元，最近一期合同约定的租赁期为2016年1月1日至2018年12月31日。上述期间，原告的主体发生两次变更：出租人由上海世博发展(集团)有限公司(以下简称世博集团公司)变更为上海世博后滩源实业有限公司(以下简称世博后滩源公司)，后又变更为原告。2017年8月4日，原、被告签订《L3码头物业租赁合同补充合同》，约定原告同意免除被告2016年12月1日至2017年5月31日场地部分对应的租金，共计317550元，被告不得就滨江岸线的改造施工向原告申请任何其他费用的减免，大棚的租赁面积从1443平方米减少至1150平方米。2017年6月1日起，被告应按原合同标准向原告支付大棚租金17489.58元/月。2017年12月26日，原、被告签订《码头L3租赁合同补充合同》，双方确认码头岸线租金为XXXXXXX元/年，集散广场不再收取租金。自2016年12月起，被告开始拖欠原告租金、物业管理费等各项费用。经原告多次催要，被告仍未全额支付。故2018年5月16日，原告以书面形式向被告寄送“《码头L3租赁合同》之解除通知”，解除双方租赁合同及相关合同。然至今，被告不但未按双方合同约定向原告返还租赁区域，而且继续占有使用该租赁区域，也未向原告结清应付未付的各项费用。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：
　　1、请求确认原、被告签订的《码头L3租赁合同》及相关合同于2018年5月31日解除。
　　2、请求判令被告立即搬离码头及场地并按《码头L3租赁合同》第十条约定向原告返还租赁区域。
　　3、请求判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年5月31日期间租赁区域的租金XXXXXXX.31元。
　　4、请求判令被告向原告支付自2018年6月1日至实际返还租赁区域之日止，按照5985.29元/天计算的使用租赁区域的使用费。
　　5、请求判令被告向原告支付自2016年12月1日至实际返还租赁区域之日止，按5000元/月计算的物业管理费及按740元/月计算的岸线使用费。
　　6、请求判令被告向原告支付违约金XXXXXXX.41元。
　　7、请求判令被告向原告支付律师费27000元。
　　被告辩称：1、被告对码头L3的占有使用权益，其法律性质不是因租赁法律关系所产生的承租使用权，而是基于被委托投资建造房屋所获取的投资对价性使用权，故原告不具有行使租赁法律关系下的解除权；2、被告拖欠租金的违约行为不存在，因原、被告于2017年1月签订委托建设协议书，原告要求被告在L3码头进行改建、扩建、重建工程，建设费由被告先行承担，先行承担的建设成本将以租金抵扣，项目完成后的所有权归原告所有，在项目建设完成后的5年租赁期内被告无需支付租金；3、委托建设项目合格完成于2017年9月26日，委托建设项目费用的抵扣金额确定于2017年12月26日。
　　原告为支持其诉讼请求提供的证据材料，被告的质证意见以及本院的认证意见如下：
　　1、《码头L3租赁合同》，用以证明原告将码头和岸线租赁给被告使用，双方存在租赁合同关系，第17页第13.2第四款写明了违约条款，14.2、14.4约定了违约金条款，14.6约定了租金的使用方式，14.9约定了律师费。
　　2、《码头L3租赁合同》补充协议，用以证明原告主体的变更。
　　3、《码头L3租赁合同》续租协议，用以证明最后一期租约约定时间为2016年1月1日至2018年12月31日。
　　4、《合同主体变更事宜补充协议书》，用以证明原告主体的变更。
　　5、《L3码头物业租赁合同补充合同》，用以证明原告免除被告2016年12月1日至2017年5月31日场地部分对应的租金317550元，被告不得就滨江岸线的改造施工向原告申请任何其他费用的减免，码头岸线的租金不因滨江岸线的改造工程发生任何金额的减免，大棚的租赁面积减少至1150平方米，自2017.6.1起被告按原租金标准按时支付大棚租金17489.58元/月。
　　6、《码头L3租赁合同补充合同》，用以证明码头部分的租金109.2315万元/年，被告自行负责改造工程并承担费用，如原告上级要求拆除，被告无条件服从，原告不承担任何赔偿和补偿义务；109.2315万元年租金系按70万元的岸线租金，加上0.5*365*(1150+999.67)所得。
　　7、律师函，用以证明原告多次向被告催要租金，并告知被告如不支付租金原告将解除主合同。
　　8、回复函、租金收缴对账单及寄送凭证，用以证明原告多次向被告催要租金。
　　9、《码头L3租赁合同》的解除通知及寄送凭证，10、《码头L3租赁合同》的确认解除通知和寄送凭证，用以证明原告在2018年5月31日正式解除了和被告的租赁关系，解除通知送达了被告。
　　11、法律服务合同及付款凭证，用以证明原告支付了律师费用27000元。
　　12、平面图，用以证明999.67平方米的改建面积。
　　13、《L5码头租赁合同》，用以证明原告和案外人扬帆游艇码头俱乐部的租赁关系，租金的结算标准和L3码头的一致。
　　14、《协议书》，用以证明该协议内容和L3协议书的内容一致。
　　15、《预算咨询意见书》，用以证明L5码头做过预算，而涉案的L3码头并未做过。
　　16、《租金价格咨询报告》，用以证明租金的范围不包括岸线和集散广场。
　　17、《L5码头物业租赁合同》，用以证明原告和案外人扬帆码头公司签订了租赁合同，对租金价格做了明确约定，码头岸线和集散广场的租金都是要支付的，只是L3码头的租金不再抵扣，结合合同第33页和原合同第27页的支付方式码头和集散广场的计算方式都是一致的。
　　18、房屋质量检测报告，用以证明房屋必须经过检测合格后才能通过验收。
　　19、律师函收寄凭证，用以证明原告寄送了律师函，被告也收到了。
　　20、准予行政许可决定书、非税收入一般缴款书，用以证明原告向有关部门支付了岸线使用费，有权向被告收取。
　　被告对于证据1-12及19的真实性均无异议，但认为：原告和被告的所有合同都是原告制作并让被告盖章；对于2017年12月26日原、被告签订的《码头L3租赁合同补充合同》(合同编号WL-LY(2017)098)约定码头岸线租金为109.2315万元/年双方理解不同；解除通知、律师函被告确认都收到过。本院对证据1-12及19的证据效力予以认定，证明内容以证据记载为准。被告对于证据13-18的真实性无法确认，认为是原告与案外人之间签订，也不属于商业习惯。本院认为，L5码头的相关合同、报告形成于原告与案外人之间，与本案争议无直接关联，但其交易方式与本案相似，对本案审理具有一定的参考意义，故在无相反证据的情况下，本院对其证据效力予以认定。被告对证据20的真实性无法核实，认为原告在合同履行过程中也未向被告提供过相关票据。本院认为，原告已提供了相关付款凭证，在无相反证据的情况下，本院对其证据效力予以认定。
　　被告为支持其抗辩理由提供的证据材料，原告的质证意见以及本院的认证意见如下：
　　1、《协议书》，用以证明原告要被告建造滨江项目，建造费用以租金形式抵扣，被告建造的项目的所有权归原告，建造完成后双方签署租赁合同，但双方还没有签订租赁合同，如原告违约应当赔偿被告的直接经济损失。
　　2、会议纪要及签到单，用以证明被告按照原告的要求完成了建造义务。
　　3、补充合同，用以证明被告认为109.2315万元的租金是作为建造费来抵扣的。
　　4、关于《上海恰尔思游艇俱乐部管理有限公司黄浦江世博L3码头安全现状评价报告》通过备案审核的函及港口工程安全评价报告审查备案表，用以证明被告具有经营码头的资质。
　　5、租赁意向书，用以证明原告承诺租赁期限不低于10年。
　　6、备忘录，用以证明原告承诺租期9年，可续租3次。
　　7、分租备案回复，用以证明原告同意被告分租上海罗兰庭婚礼服务发展有限公司10年。
　　8、分租备案回复，用以证明原告同意被告分租上海朋羽集创实业有限公司10年。
　　9、公共设施原、现状照片，用以证明改扩建之前的原状和现状。
　　10、照片，用以证明政府领导视察滨江改造后的现状。
　　11、聊天记录，用以证明原告要求被告提供改建预算表。
　　原告对证据1-11的真实性均无异议，但认为：证据1协议书已经被原告证据5、6的两份补充合同所取代了，应当以补充合同约定为准；会议纪要及签到单不代表码头L3的改建已经完成了竣工验收；码头岸线的经营需要有特别的许可，评价报告并不能证明被告具有了经营资质；本案合同的解除是由于被告的违约，和租赁期限无关，如果原、被告之间的合同解除，那么被告和案外人的合同也应当解除；照片和本案无关；预算报告并没有发给原告。本院对证据效力予以认定，证明内容以证据记载为准。
　　本院查明：
　　2012年10月30日，世博集团公司与被告签订了《码头L3租赁合同》(合同编号2012GL0510)，世博集团公司为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)。该合同约定：1.1、甲方出租给乙方的码头及场地是坐落在浦西D11地块的码头L3，该码头岸线长度70米，集散广场(含简易建筑和膜结构)面积3480平方米。4.1.1、码头租赁期限为3年，自码头实际交付之日起算。5.1、岸线租金为1万元/米*年(月租金58333元)，集散广场租金0.50元/平方米*日(月租金52925元)，地块物业管理费5000元/月。5.2、租金和地块物业管理费按月结算、先付后用，即：每月25日前，乙方一次性向甲方付清次月的足额租金和地块物业管理费。6.1.1、本合同签订后，在指定物业交付日前10日内，乙方应一次性向甲方支付履约保证金，即30万元。6.5.1、岸线使用费由相关政府主管部门收取。6.5.2、岸线使用费，甲方以代收代付形式，按实结算。9.3、租赁期间，乙方另需装饰装修、改建、扩建或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，装饰装修、改建、扩建或增设方案及设计应报甲方审核，按规定应向有关部门报批的，则由乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备维修、保养责任全部由乙方自行承担。乙方装饰装修、改建、扩建发生的费用，由乙方自行承担。合同终止后，乙方应当恢复原状，除非甲方事先书面同意。13.2、租赁期内，乙方发生下列情况，甲方可书面通知(至少提前15天)乙方解除合同，乙方如有异议，应于收到甲方通知后15天内提出：……(4)一个租赁年内乙方逾期支付任何应付款项连续达15天(含)或累计达30天(含)以上的；……本合同因上述情形之一解除的，乙方仍应当依据本合同约定的租金标准支付已租赁期间的租金。甲方单方面终止合同的，除非乙方于上述期限内提出异议并经甲方同意，否则乙方应当在收到甲方书面通知之日起7日内搬离，并根据合同第十条返还码头。14.2、乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的0.1%承担违约金。14.4、除本合同已有约定的外，租赁期内，乙方发生第13.2条所约定任何一项违约情形的，甲方有权按照本合同约定书面通知乙方解除本合同，同时乙方还应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租金的总金额或整个租赁期总计租金的20%(两者以低者为准)，向甲方支付违约金，该违约金不足以赔偿给甲方造成损失的，乙方还应予以补足赔偿。14.6、无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该物业的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照最后一期日租的2倍向甲方支付物业占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任。14.7、乙方根据本合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金，甲方有权在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足。14.9、甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，经双方协商一致或由有管辖权的法院判决支持甲方对乙方提起的相关诉请的，均由乙方承担。14.10、各种情形违约金互不冲抵，可累计。合同签订后，被告按约支付了30万元履约保证金。
　　2012年12月31日，世博集团公司将L3码头移交被告使用。
　　2014年2月13日，世博集团公司(甲方)、被告(乙方)及世博后滩源公司(丙方)签订了“《码头L3租赁合同(2012GL510)》补充协议”(合同编号HTY-JY(2014)008)。协议约定：自2014年1月1日起，甲方将原合同(《码头L3租赁合同》)项下的权利义务概况转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下甲方原所有之权利，承担甲方原所有之义务；乙方同意上述合同转让，并接受丙方作为原合同的一方享有权利并承担义务。
　　2014年12月1日及25日，世博后滩源公司向被告发送两份分租备案回复，回复意见：1、基本同意被告的分租行为；2、租赁期限为10年，但必须增加“因政府行为的影响，造成双方不能履行合同的，任何一方均可书面通知对方解除合同，且无需承担违约责任”的约束条款；同时，根据市交委批复的临时岸线使用许可和经营许可之规定年限为“2+1”年，所以再次明确租赁期限应与该规定年限一致，可每“2+1”年一签；3、被告应该监督分租方办理各类相关证照许可，合法经营；4、分租合同签订后报备我方。
　　2016年3月21日，世博后滩源公司与被告签订了“《码头L3租赁合同(2012GL510)》续租协议”(合同编号HTY-JY(2014)008-01)，约定续租期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。3月23日，世博后滩源公司(甲方)与被告(乙方)签署了《备忘录》，备忘录约定：在无政府规划且乙方无违约行为的情况下，为支持乙方在该码头上的运营，甲方同意乙方可以继续续租三次，每次续租期3年，共计9年。之后，世博后滩源公司(甲方)与被告(乙方)又签署了《租赁意向书》，意向书约定：为支持乙方的经营活动，同时也考虑到经营活动的前置行政许可审批(指：搭建临时建筑的审批)存在诸多不确定性，为了最大限度规避双方的经营风险、违约风险等，经双方友好协商，就L3东侧场地及新划定场地的租赁达成下述一致意向；本意向书所指租赁物业由L3东侧场地及其场地上的K6开关站(已由乙方管理)、新划定场地组成，新划定场地面积1008平米；租赁期限3年(与岸线使用年限同步)，自实际交付日起算；租赁到期，如乙方未拖欠房租和其他相关费用或违法经营的，则可续租，租赁期和续租期总年限不低于10年；本租赁意向书有效期至前置行政许可批复之日为止;前置行政许可批复有效，则甲乙双方于批复之日起15个工作日内据本意向书签署正式租赁合同，若正式租赁合同条款与本意向书矛盾的，依正式租赁合同为准；前置行政许可批复有效，若甲乙双方于批复之日起15个工作日内无法完成签署正式租赁合同，则甲方有权收回区域2的物业，同时本意向书废止；前置行政许可批复无效，则本意向书废止，双方互不承担违约责任。
　　2017年1月，原告(甲方)、被告(乙方)签订《协议书》，鉴于甲方拥有L3码头(以下简称“目标地块”)的管理权，依法可进行相关临时建筑的建设，建设完成后的项目可对外进行出租，乙方有意承揽目标地块的建设，并在建设完成后承租目标地块用于经营，双方约定：一、1、甲方将目标地块的改建、扩建、重建工程(包含全部设计、采购、施工全过程，以下简称“项目”)委托乙方进行建设，乙方将按政府相关部门审批通过的方案进行建设，相关建设成本将由乙方先行承担；2、项目建设完成后，将由甲方出租给乙方进行管理及经营，乙方先行承担的建设成本将以租金抵扣；二、1、乙方应当进行科学测算、合理控制建设开支，甲方将对此进行监督和管理，以满足建设成本在未来5年内的租赁期限可以抵扣完毕的要求，如乙方的建设成本过高导致在未来5年内的租赁期限内无法完成抵扣，则未完成抵扣的金额不再抵扣，由乙方自行承担相应成本(或经济损失)；2、乙方出资建设、改造完成的项目的所有权归甲方所有；3、乙方承诺将按照施工图要求的材料标准及竣工验收标准向甲方交付项目；4、项目建设完成后，乙方出资的建设成本将由第三方审价机构进行审核，以该机构审定的最终造价为乙方实际投入的建设成本，并作为可抵扣未来租金的数额；5、对工程竣工后目标地块中所涉乙方未来经营区域内的房屋租金标准，将由独立的第三方评估机构进行评估，依该评估审定的价格作为乙方租赁甲方目标地块的租金标准；6、乙方的项目建设竣工验收且本条第4款及第5款中的金额确认后，双方将签署《租赁合同》，对未来租赁事项进行约定，但下述约定在本协议中进行确认：(1)租金及相关费用：按本协议第二条第5款约定的租金标准抵扣完毕前，乙方无须支付可以抵扣部分的租金；抵扣完毕后，乙方将按正常标准支付抵扣部分租金，除租金外的其他费用(物业管理费、水电费等)不在可抵扣范围内，仍由乙方在租赁期限开始后，按约定进行支付；(2)租赁期限：租赁期限除双方另有约定外，自项目竣工验收之日起计算，租赁期限不超过5年，如租赁期限届满后双方可续约的，乙方在同等条件下拥有优先承租权；三、1、乙方如有违约导致合作事项无法进行的，乙方应当赔偿甲方遭受的全部经济损失，如甲方违约导致合作事项无法进行的，则应当赔偿乙方遭受的直接经济损失。
　　2017年3月14日，原告(甲方)、被告(乙方)及世博后滩源公司(丙方)签订了《合同主体变更事宜补充协议书》(合同编号HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011)，约定自2017年4月1日起丙方与乙方签署的《码头L3租赁合同续租协议》将由甲方继续履约，相关权利、义务与合同约定保持不变并由甲方继承，丙方对此承担连带责任。
　　2017年8月4日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《L3码头物业租赁合同补充合同》(合同编号WL-LY(2017)078，以下简称《补充合同1》)，合同约定：因乙方在滨江岸线贯通的改造施工期内无法正常使用租赁物业的场地部分，甲方同意免除乙方2016年12月1日至2017年5月31日场地部分对应的租金，总计317550元，除前述免除租金外，乙方不得就滨江岸线的改造施工向甲方申请任何其他费用的减免；乙方需按原合同的约定按时向甲方支付码头岸线的对应租金，码头岸线的租金不因滨江岸线的改造工程发生任何金额的减免；因滨江岸线贯通的改造工程，导致乙方承租的大棚的租赁面积从1443平方米减少至1150平方米，2017年6月1日起，乙方应按照原合同约定的租金标准按时向甲方支付大棚的租金17489.58元/月；因租赁物业中除大棚外的场地部分于2017年5月31日后仍在进行改扩建工程的施工，导致乙方无法正常使用该部分，因此甲方同意免除2017年5月31日起租赁物业中除大棚外的场地部分的租金直至改扩建工程施工竣工。
　　2017年12月26日，原、被告一致确认，因政府相关部门在租赁物业内实施滨江贯通的改造工程，导致租赁物业的现状发生变化，为使《码头L3租赁合同》中双方的权利义务符合租赁物业的现状，原告(甲方)、被告(乙方)签订《码头L3租赁合同补充合同》(合同编号WL-LY(2017)098，以下简称《补充合同2》)，合同约定：甲乙双方确认，码头岸线租金为109.2315万元/年，集散广场为码头岸线配套区域，不再收取租金，租金标准以本补充协议为准；租赁物业中集散广场对应的面积3480平方米系集散广场的场地面积(含膜结构)，乙方自行负责集散广场内原有简易建筑的改建、扩建、装修工作(改扩建建筑中包含膜结构因配合滨江岸线的改造工程退让的面积)，并承担相应费用，乙方承诺，因世博集团公司上级主管部门或机构的要求而导致改建建筑需拆除，乙方无条件服从，且甲方无须承担任何补偿、赔偿等付款义务。
　　2018年4月8日，上海虹桥正翰律师事务所接受原告的委托向被告发送律师函，律师函称：截止本函发出之日，经原告多次催讨，被告仍未向原告支付原合同及续租协议项下部分租金等费用，2016年12月至2018年3月的未付租金及相关费用总计人民币XXXXXXX.81元，被告的逾期支付行为已经超过30天；要求被告于2018年4月15日前向原告支付所有未付租金等费用总计XXXXXXX.81元；若被告未于2018年4月15日前向原告支付所有未付租金等费用的，原告将按照原合同13.2条的约定解除原合同及续租协议；原告将按照原合同及续租协议的约定追究被告的一切违约责任，同时原告将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身合法权益，由此产生的一切费用均将由被告承担。
　　2018年4月26日，原告再次发函被告，要求被告在收到此函后一周内将所欠租金XXXXXXX.06元(2016年12月1日至2018年4月30日)支付至原告指定账户。
　　2018年5月16日，原告向被告发送“《码头L3租赁合同》之解除通知”称：被告逾期支付租金的行为已严重违反租赁合同的约定，原告现根据《码头L3租赁合同》第13.2条第(4)款的约定，正式通知被告提前解除租赁合同：1、租赁合同于本函出具之日后15天即告正式解除，租赁关系终止，其所有可能之附件、变更协议、续租协议、补充协议、备忘录均予以解除；2、被告不再享有续租权利；3、请被告于租赁合同解除日前向原告支付所有应付未付费用，其中2016年12月1日起至2018年4月30日的租金共计XXXXXXX.06元、2017年11月1日起至2018年2月28日止的水电费共计24758.78元；4、被告应按照《码头L3租赁合同》第14.2条、14.4条的约定向原告支付违约金，被告已支付的履约保证金，原告不予退还；5、请被告最迟于租赁合同解除后5日内按租赁合同约定向原告返还租赁区域，否则原告将按照《码头L3租赁合同》第14.6条的约定，向被告收取自租赁合同解除日起至实际返还日止的物业占用费(每占用一天，按照最后一期日租的2倍计算)；6、租赁区域的水电费将计算至租赁区域的实际返还日止，被告收到原告的水电费账单后应于5日内支付；7、如被告拒不配合原告妥善处理上述事宜，原告将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身合法权益，由此产生的一切费用均将由被告承担。
　　2018年6月21日，原告向被告发送“《码头L3租赁合同》之确认解除通知”，通知被告双方之间的《码头L3租赁合同》及各补充协议已于2018年5月31日正式解除。
　　另查明：
　　1、原告已向上海市码头管理中心(上海市航道管理中心)缴纳了港口岸线使用费，L3码头岸线长度为74米，水深5-8米，岸线使用费收费标准为2018年9月30日之前为30元/米*季，2018年10月1日起为10元/米*季。
　　2、2015年12月，世博后滩源公司与案外人上海扬帆江海游艇俱乐部有限公司(以下简称扬帆公司)签订浦西D11地块L5码头租赁合同，岸线70米租金10120元/米*年，集散广场3020平方米租金0.50元/平方米*日。后合同主体由世博后滩源公司变更为原告。2017年，原告与扬帆公司签订《协议书》，除甲乙双方、码头名称外，其余内容同本案原告与被告签订的《协议书》相同。2017年6月，扬帆公司就其在L5码头上改扩建形成的新房屋委托第三方进行市场租金评估，价格为2.4元/平方米*日。2017年7月，根据评估结果，原告与扬帆公司重新签订《L5码头物业租赁合同》，约定的岸线租金及场地租金单价标准未变，改扩建房屋租金2.4元/平方米*日，其中改扩建房屋租金在五年内以扬帆公司垫付的工程款予以抵扣。
　　3、原告为解决涉案纠纷，于2018年7月31日与上海市四方律师事务所签订《法律服务合同》，聘请该所针对本案一审阶段提供律师服务，并于2018年8月28日依约支付了27000元服务费。
　　本院认为：
　　本案是一起码头租赁合同纠纷，原、被告的权利义务由双方签订的一系列合同、协议所构成。这些合同、协议系双方协商一致的结果，对原、被告均有约束力。
　　根据2012年10月最初签订的《码头L3租赁合同》约定，涉案租赁标的物为浦西D11地块L3码头的70米岸线和3480平方米集散广场(含简易建筑和膜结构)，其中岸线租金与场地租金的计算分别列明。因在合同履行过程中，逢政府对滨江岸线进行改造，受此影响，原、被告商定租赁标的物中的岸线长度不变，场地面积由原先的3480平方米缩减为大棚(即膜结构)所占面积1150平方米和被告改扩建建筑所占区域。针对这种变化，2017年8月4日双方在《补充合同1》中，通过免收施工期间的场地租金、调整场地租金计收面积等约定，重新作出了权利义务安排。2017年12月26日双方在《补充合同2》中又进一步明确，码头岸线租金调整为109.2315万元/年。尽管该合同同时写明，集散广场不再收取租金，但岸线租金由原先的每年70万元调整为每年109.2315万元，实际包含了场地租金因素，即原岸线年租金70万元，加上大棚面积1150平方米和被告改扩建建筑所占面积999.67平方米按每天每平方米0.5元计算的租金总和。该计算方式与被告实际承租的标的物状况相吻合。被告理应按照双方的约定向原告支付租金。
　　之所以双方就租金支付产生分歧，源于双方在2017年1月签订的一份《协议书》中关于租金抵扣建设成本的约定。被告认为，《协议书》中所指可抵扣的租金针对的就是涉案码头租赁合同下的包含岸线及场地在内的全部租金，原告则认为可抵扣的租金是指经被告改扩建后建成项目的使用租金，即地上建筑物的租金，而非岸线及场地租金。对此，本院认为，按照双方先前的码头租赁合同，原告向被告提供的仅为岸线、场地(含场地上既有的简易建筑和附属设备)。被告承租后，为实现其经营目的，如需在场地上改扩建或新建建筑物的，均不属于原告在码头租赁合同下应承担的义务。简言之，码头租赁合同只提供岸线和场地，不提供地上建筑(既有简易建筑和附属设施除外)。被告需要地上建筑用于经营的，可以在征得原告同意的情况下，由被告承担费用自建；也可以由原告建设后，在码头租赁合同标的物以外，另行向被告提供。正如《协议书》在篇首部分写明，鉴于原告拥有L3码头管理权，“依法可进行相关临时建筑的建设，建设完成后的项目可对外进行出租”，而被告“有意承揽”该建设项目。可见，《协议书》下的建设项目既非政府滨江贯通工程的强制任务，也非原告为履行码头租赁合同之必须，而是被告为实现自身经营目的所需，只不过原、被告通过《协议书》的约定，将原告建设后出租给被告，变通为原告委托被告建设并先行出资，而后再以出资的建设成本抵扣租金。由此可以认定，码头租赁的租金与《协议书》下改扩建、重建后的建筑物租金是有所区别的。关于此节，还可以从《协议书》的以下条款得到印证：其一，《协议书》“一、1、甲方将目标地块的改建、扩建、重建工程(包含全部设计、采购、施工全过程，以下简称“项目”)委托乙方进行建设……”、“2、项目建设完成后，将由甲方出租给乙方进行管理及经营，乙方先行承担的建设成本将以租金抵扣”，从该连续的两个条款可以看出，《协议书》约定的可抵扣的租金指向是明确的，即建成后的改扩建、重建项目，并未提及岸线和场地租金。其二，《协议书》“二、5”中所表述的乙方未来经营区域内的“房屋租金标准”将由独立的第三方评估机构进行评估，此处不仅明确写明系“房屋租金标准”，且鉴于岸线和场地租金实际是原、被告直接约定，并不需要根据第三方评估来加以确定，这也进一步表明了建筑物租金不同于岸线和场地租金。其三，《协议书》“二、6、(2)”约定的项目租赁期限为5年，与码头岸线及场地的租赁期并不同步，亦即建筑物与码头租赁虽有关联但彼此独立，故租金自然也应分别计算。此外，参考同样是原告经营管理并对外出租的L5码头，尽管该码头的租赁发生于原告与案外人之间，但该L5码头与涉案L3码头在地理位置上、租赁用途上、合同签署时间上，乃至合同文本使用上存在相同或相似性，故审视L5码头租赁合同的履行情况，有助于更好地解释和理解涉案合同条款及当事人真实意思。在L3、L5码头下，签署有条款内容完全一致的《协议书》。L5码头改扩建项目建成后，根据《协议书》重新签订的《L5码头物业租赁合同》很清晰地将岸线、场地和房屋租金分别列明，并重申房屋租金以建设成本抵扣。这在一定程度上反映了当时黄浦江浦西世博段沿岸游艇码头这一特定资源的租赁行市。值得注意的是，市场评估的房屋租金单价大大高于场地租金单价，倘若按照被告的解释，在未计收房屋租金的情况下，用房屋建造成本去抵扣岸线和场地租金，显然与彼时的市场存在较大反差，此种理解缺乏足够合理的说服力。通过以上分析，本院认为被告关于《协议书》中所指可抵扣的租金包含码头岸线及场地租金的抗辩难以成立。
　　现原告主张被告拖欠2016年12月1日至2018年5月31日期间的租金XXXXXXX.31元(包括2016年12月1日至2017年12月31日，岸线按年租金70万元标准，计758329元；2017年5月31日至2017年12月31日，大棚面积按月租金17489.58元标准，计122427.06元；2018年1月1日至2018年5月31日，按《补充合同2》约定年租金109.2315万元标准，计455131.25元)，其中并不涉及按《协议书》可以抵扣的改扩建项目租金。被告在不得抵扣的情况下，逾期支付上述租金已超过合同约定的连续达15天或累计达30天以上，原告依约有权解除合同。退言之，即便在当时情况下，原、被告对改扩建项目的建设成本可用于抵扣租金的范围可能存有分歧，但根据《协议书》第二条第4、5、6款已经明确的是，抵扣发生于“项目建成后”，针对于“未来经营区域”、“未来租金”，且还需要以工程审价、租金评估和重新签署租赁合同为先决。也就是说，至少项目竣工前的租金无论按何种解释都不属于抵扣范围。涉案改扩建工程因未进行竣工验收，双方对完工日期系2017年5月还是9月亦或其他时间陈述不一，尽管如此，被告未支付的租金始于2016年12月，无论如何都早于工程完工，仅凭该节事实就足以使原告有权主张解除合同。再加之，被告欠付的费用中除租金外，还包括物业管理费和原告代收代付的岸线使用费，虽然相对于租金而言金额不大，但性质上均属于不可抵扣，且一旦拖欠也可以引起合同解除的费用项目。至此，原告关于解除《码头L3租赁合同》及相关合同(具体包括编号2012GL0510的《码头L3租赁合同》、编号HTY-JY(2014)008的《码头L3租赁合同(2012GL510)》补充协议、编号HTY-JY(2014)008-01的《码头L3租赁合同(2012GL510)》续租协议、编号HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011的《合同主体变更事宜补充协议书》、编号WL-LY(2017)078的《L3码头物业租赁合同补充合同》、编号WL-LY(2017)098的《码头L3租赁合同补充合同》)的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除时间依双方先前约定的提前15天书面通知计算，应为2018年5月31日。
　　至于2017年1月签订的《协议书》，原告并未就其效力和履行情况在起诉时向本院明确提出诉请主张。原告的起诉状中对《协议书》的存在只字未提，也未将《协议书》作为证据向本院提供，相反《协议书》在本案中是以被告的抗辩及被告方证据的形式出现。倘若被告未向本院披露此《协议书》，本院从原告的诉讼请求、事实理由及举证中均无法得知有《协议书》的存在，自然不可能将《协议书》纳入审查之列，原告对此理应有所认知。原告在本案中首次明确提出其起诉状中请求解除的“相关合同”包括《协议书》，已是法庭辩论结束之后，本院认为该主张不属于本案审理范围。《协议书》是否应当解除以及被告根据《协议书》所建房屋建筑的归属、建设成本的认定、房屋租金的核定以及建设成本与房屋租金具体如何抵扣等问题，若双方存在争议，可另行解决。
　　涉案合同解除系因被告拖欠应付费用的违约行为所引起，合同解除并不影响原告要求被告支付合同解除前已经产生的租金及其他相应费用，也不影响原告要求被告承担违约责任。关于该些主张，主要涉及以下请求：
　　(一)原告主张被告应支付拖欠的2016年12月1日起至合同解除之日(2018年5月31日)止的租金共计XXXXXXX.31元，本院予以支持。
　　(二)原告主张被告应支付自2016年12月1日起至实际返还租赁区域之日止，按每月5000元计算的物业管理费和岸线使用费(2018年9月30日之前为740元/月，2018年10月1日起为740元/季)，本院予以支持。
　　(三)被告应当向原告返还租赁区域。鉴于返还租赁区域需要一定的合理搬迁时间，本院确定被告应在本判决生效之日起七日内搬离并向原告返还涉案租赁区域。
　　(四)关于原告要求被告承担的违约金，由三部分构成。1、以2016年12月1日至2018年5月31日的租金为基数，按照原合同约定“按月结算、先付后用”，“每月25日前支付”的付款期限，逾期每日计违约金0.1%，分段计算，得358580.84元；2、以2016年12月1日至实际返还租赁区域之日的物业管理费和岸线管理费为基数，按前述1同样的标准及方法计算；3、按合同未履行完毕期间的租金(2018年6月1日至2018年12月31日)，计637183.75元。本院认为，原告对于1、2两项违约金的计算基数、方法、期限符合合同约定，可予支持；唯每日0.1%的计算标准，被告提出该标准过分高于实际损失而请求予以适当减少，本院酌情调整为按每日0.05%计算，由此算得第1项违约金可支持的数额为179290.42元。第3项违约金的计算无误，本院予以支持。此外，被告已经支付的履约保证金300000元按约可以冲抵违约金、赔偿金，本院将该300000元在本部分第3项中予以扣减，故被告对第3项违约金实际还需承担337183.75元。
　　(五)关于原告要求被告支付自2018年6月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业占用费，该项目在原合同第十四条“违约责任”14.6下也有所约定，应予支持。但被告提出每占用一天按最后一期日租金2倍计算，也属于违约金过高的情形，请求予以调整。本院认为，违约金是否过高应当与守约方的实际损失相比较。被告占用租赁区域造成原告无法再行向其他人进行出租，由此导致原告的损失应当是租金损失。自2018年6月1日起至2018年12月31日，即原合同期限内，倘若被告未发生违约行为，原告至多获得的是原合同约定的租金，而该部分租金损失，已经通过前述第(四)项中的第3部分得到弥补，不应借由违约金的方式得到重复赔偿。但在被告违约的情况下，仅仅按原租金为限计算物业占用费，又不足以体现违约和非违约的区别以及违约金的惩罚功能，故本院对合同解除后被告继续占用租赁区域的占用费标准调整为按最后一期日租金的1.3倍计，其中2018年6月1日至2018年12月31日期间的占用费扣除与前述第(四)项第3部分的重复部分，每日还需支付897.79元，2019年1月1日起至实际返还之日，每日支付3890.44元。0
　　(六)原告主张被告应负担原告支出的律师费27000元，该主张具有合同依据，且金额并无明显不合理之处，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海世博文化旅游发展有限公司与被告上海恰尔思游艇有限公司之间签订或通过合同主体变更而成立的编号2012GL0510的《码头L3租赁合同》、编号HTY-JY(2014)008的《码头L3租赁合同(2012GL510)》补充协议、编号HTY-JY(2014)008-01的《码头L3租赁合同(2012GL510)》续租协议、编号HTY-JY(2014)008-02/WL-LY(2017)011的《合同主体变更事宜补充协议书》、编号WL-LY(2017)078的《L3码头物业租赁合同补充合同》、编号WL-LY(2017)098的《码头L3租赁合同补充合同》于2018年5月31日解除；
　　二、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司返还本判决第一项下被解除合同中所涉租赁区域；
　　三、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司支付租金人民币XXXXXXX.31元；
　　四、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司支付自2016年12月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业管理费和岸线使用费，物业管理费按每月人民币5000元计算，岸线使用费2018年9月30日之前按每月740元计算、2018年10月1日起按每季度740元计算；
　　五、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司支付下列违约金：1、欠付租金的违约金人民币179290.42元；2、本判决第四项所列物业管理费和岸线使用费的违约金，计算方法为以每期的费用为基数，按每日0.05%标准，分别自其前一个月的26日起计算至实际返还租赁区域之日止；3、合同解除后的违约赔偿金人民币337183.75元；
　　六、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司支付自2018年6月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业占用费，2018年6月1日至2018年12月31日间按每日人民币897.79元计算、2019年1月1日起至实际返还之日，按每日人民币3890.44元计算；
　　七、被告上海恰尔思游艇有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博文化旅游发展有限公司支付律师费人民币27000元；
　　八、对原告上海世博文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费人民币29807元，由原告上海世博文化旅游发展有限公司负担10313.22元，由被告上海恰尔思游艇有限公司负担19493.78元。
　　如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

审判员：陈  磊

书记员：金晓峰