原告上海双菱风能电力设备有限公司诉被告上海协益实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

　　原告：上海双菱风能电力设备有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路3988号。
　　法定代表人：黄东方，董事长。
　　委托诉讼代理人：马永健，上海市联合律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：毛竹，上海市联合律师事务所律师。
　　被告：上海协益实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区民乐路88号1幢4224室。
　　法定代表人：黄世晃，执行董事。
　　委托诉讼代理人：曾克周，男，上海协益实业发展有限公司工作。 
　　委托诉讼代理人：叶春，上海理帅律师事务所律师。
　　原告上海双菱风能电力设备有限公司（以下简称双菱公司）诉被告上海协益实业发展有限公司（以下简称协益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告双菱公司的委托诉讼代理人马永健、毛竹、被告协益公司的委托诉讼代理人曾克周、叶春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告双菱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期未支付房租（2017年9月15日至2018年11月5日）6,087,612.51元；2、被告支付原告物业费377,016.10元（2017年9月15日至2018年11月5日）；3、被告支付原告违约金6,747,537.20元。事实和理由：原、被告于2010年9月签订《租赁合同》，约定原告将奉贤区大叶公路3988号厂房出租给被告使用。合同租赁期12年，自2011年1月15日起至2023年1月15日止，每年租金为4,374,043元，第四年开始按0.415元/平方米/天计算，每年按3%环比递增。第一年期满后租金可以按月提前支付。但自2017年9月起被告开始拖欠租金。按合同约定，被告拖欠租金一个月（含一个月）以上的，原告可以终止合同，收回房屋，并要求被告按剩余年限租金总额的20%向原告支付违约金。原告数次委托律师发送律师函告知被告长期拖欠租金的行为构成严重违约，原告依约于2018年10月26日解除《租赁合同》并要求被告按现状返还租赁物并支付拖欠租金，被告曾确认合同解除，但拒绝支付租金。2018年11月7日，被告将钥匙返还原告。原告遂起诉。
　　被告协益公司辩称，不同意原告诉请。支付租金和物业费的前提在于被告能正常使用租赁厂房。2010年9月双方签订租赁合同后至2017年5月，系争厂房均能正常使用，被告也按约支付租金和相关费用。但2017年6月10日开始因为被告租赁厂房所在区域政府动迁，且政府采取管控措施等，导致被告无法正常使用厂房，从2017年6月10日开始已经不能达到被告租赁目的。根据合同约定，原告应该保证租赁期间厂房的正常使用，但原告未能做到，负有先履行义务一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝相应的义务。因此被告拒绝支付租金且在2017年9月16日书面通知原告暂停支付租金。同时，按照合同约定，如果政府动迁等原因免责，上述免责包括原告不能保证被告正常使用厂房故免除租金的责任，因此自2017年6月10日后的租金被告不应当支付。由于原告不能保证厂房正常使用，被告未付租金，不存在被告违约。签订租赁合同后，被告缴纳过保证金700,000元，要求在本案中一并予以处理。被告的装修损失、经营损失、转租租金的损失等，原告应当予以赔偿，被告保留相应权利。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（租赁合同、律师函、解除通知函、快递单、回函、支付租金记录、交接单及厂房钥匙、交款单、银行流水），本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的公证书2份，被告对其真实性不持异议，本院确认上述证据的真实性。对被告提供的情况说明、通告、资产盘点通知、公告、补偿方案、通告等一组证据，原告认为情况说明、通告真实性不予认可，电子邮件也不符合证据形式要件；通知函发出主体不确定，资产盘点通知与动迁没有关系；公告真实性不认可，原告也没有收到过，且发出主体不正确，街道办事处不是征收主体无权发出公告；对上述证据中通告2份、动迁公告，已经有生效判决对此进行认定，而情况说明、资产盘点通知、补偿方案等可以与之相印证，故本院确认上述证据的真实性。对被告提供的照片，原告不予确认，本院难以采纳。对被告提供的判决书，原告认为被告在该案中陈述与原告本案中观点一致，对该判决书本院予以采纳。对被告提供的租赁合同三份不予认可，但已经有生效判决确认转租的事实，本院确认被告存在转租一节事实。对被告提供的录音，原告不予认可，本院难以采纳。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将位于上海市奉贤区大叶公路3988号，面积为31536平方米的厂房出租给被告。租赁期限从2011年1月15日至2023年1月15日。租金为每年4,374,043元。租金按季度支付。从2011年1月15日起租金前三年不递增，第4年开始按3%环比递增。2017年1月15日起按0.453元/平方米/天计算，年租金为5,214,320元，2018年1月15日起年租金为5,375,469元。合同保证金为700,000元。还约定，被告拖欠租金一个月（含一个月）以上的，原告有权终止合同，收回房屋，保证金不退还，被告还需要按应剩余年限租金总额的20%向原告支付违约金。租赁期满，被告应如期交还房屋，如逾期归还，每逾期一天应按日租金的三倍支付违约金给原告。合同还约定免责条款“在租赁期间，该出租房经市或区（镇）政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任。”
　　嗣后，被告缴纳了保证金700,000元，原告交付房屋给被告使用，物业费为每月27,500元。被告租金及物业费均缴纳至2017年9月14日。
　　还查明，被告在2018年1月11日起诉案外人道晟灯具（上海）有限公司房屋租赁合同一案，该案中查明：2017年6月15日，上海市工业综合开发区有限公司发出《通告》，载明：为认真贯彻落实上海市“创新驱动，转型发展”的战略要求，深入实践奉贤区“十三五”规划，积极打造“东方美谷”核心承载区。根据上海市工业综合开发区有限公司上工综[2017]20号、33号文件之规定，对亩均产税不达标的劣势企业且产能低，能耗大的进行淘汰。规划部门已对环城东路两侧，大叶公路以南包括双菱公司所属一期土地进行规划修编，涉及一期土地上的1号至6号物流仓库限期清库搬离，具体通告如下：一、自通告之日起，所有1号至6号物流仓库的租用单位，即日起给三个月的周转期限，即时间为2017年6月15日至2017年9月14日24：00整。二、周转期限到达后进入管控期限，自2017年9月15日00：01时起至2017年10月14日24：00整，1号至6号物流仓库所有租用单位的物资只出不进，进出人员和车辆接受特保人员指定地点登记，管控期限内所有租用单位物资清库，设备搬离……。2017年8月30日，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处向双菱公司及承租户发出动迁公告，载明对双菱一期地块非居住房屋（企业）进行协议动迁，并委派上海市工业综合开发区做好前期相关工作。2017年9月1日，上海市工业综合开发区产业结构调整领导小组向双菱公司及承租户发出通告，载明自2017年9月16日上午7：00至2017年10月14日24：00整，对于一期土地房屋区域实施管控措施，管控期内注意事项告知如下：一、所有人员及物资进出接受现场特保人员指挥，出入人员和车辆按地面导示进入一期或二期，一期与二期安装警戒桩隔离设施，车辆互不通行。进入一期车辆必须空载，其他一律不能驶入；二、未按期搬离的承租户，应在管控期内及时将各自所有的物资全部搬离，管控期满后仍未搬离的，由此导致的物品损失等相关责任或者后果均应当自行承担，现场人员必须接受特保人员指挥；三、所有进出车辆及人员均要合法、有序、并配合特保人员的安排，如拒不配合的造成的后果或者责任，自行承担；四、管控期届满后，对于一期区域内未搬离的企业或者单位实施停水、停电等相关强制措施。本院认为，由于2017年9月16日起相关地块事实管控，导致无法正常使用，故本院酌情按合同约定租金的三分之一计算，对于合同解除后的占有使用费亦按合同约定的租金的三分之一计算。现该案判决已经生效。
　　2018年8月，原告委托律师致函被告，言明被告以有关部门发布通告进行管控导致厂房无法正常使用为由，拒绝支付租金，造成原告损失，要求被告支付拖欠的租金。2018年10月26日，原告再次委托律师致函被告，言明被告构成违约，双方合同于2018年10月26日正式解除，10月31日前被告将租赁物返还原告。10月27日，被告收悉上述函件，11月1日，被告向原告回函，同意解除合同，但认为2017年9月起厂房处于空置状态，无法正常使用，要求原告于2018年11月5日进行交接。11月7日，被告将房屋钥匙邮寄原告。
　　庭审中，原告认为，2017年9月14日至20日确实开发区派人进行短暂的管控措施，原告向区委等部门反映后，马上撤离了，没有影响进出和使用；其也没有签订任何所谓动迁协议。被告认为，2017年6月通告出来后，车辆只出不进，所有货物进行检查，还说会进行停水停电，但由于被告转租所有客户搬走了，有无停水停电其不清楚；原告已经签订了动迁协议；在被告起诉案外人一案中，被告认为管控仅实施了7天，且不影响使用。
　　本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方合同履行过程中，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于2017年8月30日向双菱公司及承租户发出动迁公告，并发出搬迁通告，由于2017年9月16日起相关地块实施管控，被告租赁的仓库无法正常使用，故 2017年9月16日至被告返还系争房屋的租金不宜按合同约定标准计算，本院酌情按合同约定租金的三分之一计算，自2017年9月16日始至原告主张的2018年11月5日止加上2017年9月15日的租金共计2,030,942.08元。对于物业费，理应由被告支付原告，按每月27,500元，自2017年9月15日计算至2018年11月5日止，为375,833.33元。对于原告还主张违约金，鉴于虽然被告欠付租金，然而被告欠付理由为系争房屋无法正常使用，其合理行使其抗辩权，故对于违约金的请求，本院难以支持。对于保证金，根据合同约定原告应于被告返还仓库并结清款项后的十日内返还原告，故本案对于保证金一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海协益实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双菱风能电力设备有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的租金2,030,942.08元；
　　二、被告上海协益实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双菱风能电力设备有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的物业费375,833.33元；
　　三、原告上海双菱风能电力设备有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海协益实业发展有限公司保证金700,000元；
　　四、驳回原告上海双菱风能电力设备有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币100,612元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张劲松

书记员：张  慧