原告上海禹贤木业有限公司诉被告上海则峰实业有限公司、蔡基祥房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

　　原告：上海禹贤木业有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路399号1幢2层J2335室。
　　法定代表人：张军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张园园，上海政博律师事务所律师。
　　被告：上海则峰实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉柘公路825号9幢104室。
　　法定代表人：蔡基祥，总经理。
　　被告：蔡基祥，男，1969年9月4日生，汉族，住福建省霞浦县下浒镇赤壁村酒厂弄10号。
　　两被告共同委托诉讼代理人：顾君，上海景昊律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：杨晔，上海景昊律师事务所律师。
　　原告上海禹贤木业有限公司（以下简称禹贤公司）诉被告上海则峰实业有限公司（以下简称则峰公司）、蔡基祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告禹贤公司的委托诉讼代理人张园园、被告则峰公司及被告蔡基祥的共同委托诉讼代理人顾君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告禹贤公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告预付的房租89,723.65元；2、两被告支付逾期利息（以89,723.65元为本金，自起诉之日起至实际清偿日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2018年1月29日，原告与被告则峰公司签订《租赁合同》约定，被告则峰公司将位于上海市奉贤区新叶路18号的厂房出租给原告生产使用。租金支付方式为付6押1，每年租金为395,000元。原告依约向两被告支付租金及押金，但被告却于2018年8月25日提前通知原告解除双方签订的《租赁合同》，且后续向原告退还了部分金额，至今仍有部分款项未退。原告多次催款，被告仍未能支付。被告蔡基祥系被告则峰公司唯一股东，且系被告则峰公司法定代表人，两人财产实际上混同。原告遂起诉。
　　被告则峰公司辩称，不同意原告诉请。原告自行搬离涉案系争厂房属于原告违约，不同意退还房租。原告自身环保不过关，无法通过环评，系其自身经营行为不被认可才做不下去。被告则峰公司与原告结算了水电费后，剩余保证金已经退还原告，所支付租金不同意退还。
　　被告蔡基祥辩称，公司行为与其个人无涉。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（租赁合同、押金支付凭证、付款凭证、银行回单、短信、银行流水凭证、微信聊天记录、录音），本院予以确认并在卷佐证。原告提供的叉车公司支付凭证，被告不予确认，本院难以采纳。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月24日，原告向被告支付房屋定金30,000元。2018年1月29日，原告（乙方）与被告则峰公司（甲方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于上海市奉贤区新叶路158号厂房出租给乙方做生产使用。租赁期限从2018年2月10日至2022年2月9日。租金支付方式为付6押1，每年年租金395,000元。门卫费每月1,740元与水电费同时缴纳。2018年1月31日，原告向被告支付12,900元。原、被告庭审中确认，其中2,900元与1月24日的定金转为押金32,900元，还有10,000元系原告额外支付的隔断费用。被告认为隔断也确实做了。2018年2月9日，原告法定代表人向被告则峰公司法定代表人蔡基祥转账支付房租197,500元。2018年8月9日，原告再次向蔡基祥支付房租100,000元。2018年11月19日，蔡基祥转账支付原告15,848元。
　　庭审中，原、被告一致确认，蔡基祥转账给原告的15,848元系房屋押金扣除水电费后剩余费用；涉案房屋系被告向案外人承租后转租给原告。原告认为2018年8月22日，原告发送短信告知被告蔡基祥“今天又过来了”，被告蔡基祥回答“你这里做不下去了，你没帮他会把你关掉的”原告发送“蔡总，麻烦房租退给我”，原告认为系被告要求原告搬离，故原告自行在8月底进行搬离，9月3日，原告电话通知被告抄电表结算水电费，因为本身也没有钥匙。被告坚持认为，有车间钥匙，但原告没有交付，双方没有交接直至11月底，被告自行接收。
　　还查明，涉案房屋没有产权证也没有建设工程规划许可证。原、被告微信聊天记录显示，2018年8月18日被告告知原告“估计木器的是保不住了，政策很紧张”，8月19日，原告微信告知被告退房租等费用。8月31日，被告告知原告“派一两个人在车间，不然以为没动静要强搬”原告回答“好的”。11月5日，原告再次微信联系要求退钱，被告回复“就这几天吧，处理好通知你”。嗣后，被告退还了原告15,848元，原告继续微信联系被告要求退钱，被告11月16日回复“这个政府行为，不是我们要赶你走”，11月21日回复“你宿舍到11月还没空出来给我，车间钥匙也没交给我……”。2018年9月3日，原告电话联系被告员工蔡文冬，蔡文冬询问“你搬完了吧？”，原告回复“早搬完了。还问搬完了吗，几十个人在这里搬，搞死我了。”蔡文冬回复“好好好”。
　　再查明，被告则峰公司系被告蔡基祥一人有限责任公司。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案系争厂房未取得合法权证，原、被告签订的《租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告争议的为原告搬离时间。原告坚持认为其2018年8月底搬离，但由于双方没有交接，本院难以采纳。被告认为其在2018年11月底自行接收。但本院注意到，在2018年9月3日，原告电话联系被告员工时，被告明知原告已经开始搬离，故其询问是否已经搬完，原告已经告知其搬离，被告回复好。被告已然知晓原告搬离的事实，其即可以予以自行接收，故本院计算占有使用费自2018年8月10日始至2018年9月3日止为24,890元，原告已经支付100,000元，被告理应退还75,110元。原告还主张被告退还10,000元隔断费，鉴于被告确实做了隔断，对于该费用，本院不予支持。原告主张被告支付逾期付款利息，于法无悖，本院予以支持。被告则峰公司系被告蔡基祥一人有限责任公司，本案租金均转账至被告蔡基祥个人账户，其没有提供证据证明财产独立，由其承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹贤木业有限公司75,110元；
　　二、被告上海则峰实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海禹贤木业有限公司逾期付款利息损失（以75,110元为本金，自2019年2月21日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
　　三、被告蔡基祥对上述一、二项债务承担连带清偿责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,628元，减半收取计1,314元，保全费1,102元,由原告上海禹贤木业有限公司负担859元，由被告上海则峰实业有限公司、蔡基祥负担1,557元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  慧

书记员：陈婉青