原告徐州市华瑞物业管理有限公司诉被告李某英赔偿损失纠纷一案民事裁定书

原告徐州市华瑞物业管理有限公司。
法定代表人朱仓震。
委托代理人陈洪亮。
被告李某英，女。
委托代理人孟伟。

原告徐州市华瑞物业管理有限公司诉被告李某英赔偿损失纠纷一案，本院于2013年3月15日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2013年9月3日再次公开开庭进行了审理。原告徐州市华瑞物业管理有限公司的委托代理人陈洪亮，被告李某英的委托代理人孟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市华瑞物业管理有限公司诉称，2005年11月17日，原、被告双方签订《风华南苑幼儿园租赁合同》，约定原告将位于风华南苑小区内、建筑面积为1000平方米的幼儿园租给被告使用，租赁期限自2006年2月1日起至2012年1月31日止；合同第7条约定被告退租后不得进行破坏性拆除、一切不可移动的装饰装修应无条件交给甲方，同时将房屋清理干净。合同到期前，原告已书面通知被告合同到期后不再续约，但被告却在2012年1月底将该幼儿园所有内墙进行恶意涂画，对外墙进行抹黑，并将房屋电线全部抽掉、将操场的塑胶地垫全部抽掉。被告的行为严重违反了合同约定，给原告造成了巨额损失。请求法院判令被告支付因违约造成原告的财产损失250000元。
被告李某英辩称，徐州市华瑞物业管理有限公司不是本案适格原告，其无权作为原告提起诉讼；李某英不是本案的适格被告，其行为是受委托的准职务行为，应由委托人承受；原告所诉称的内容不属实，被告没有实施原告所谓的破坏性拆除和污划等行为，原告所谓的损失并不存在，因此，请求法院依法驳回原告方的起诉。
原告徐州市华瑞物业管理有限公司为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、原告徐州市华瑞物业管理有限公司（甲方）与被告李某英（乙方）双方签订于2005年11月17日的《风华南苑幼儿园租赁合同》一份，其主要内容为：租赁物基本情况：风华南苑小区内幼儿园建筑面积1000平方米；租赁用途：只能做为幼儿园教学使用，乙方若需装修和改建必须报甲方审批后方可施工；租赁期限：自2006年2月1日起至2012年1月31日止；租金：第一年租金为肆万伍仟元整，以后每年为伍万壹仟元整，第一年按年结算，以后每年按每六个月为一期结算；租赁期内，水电、电话及消防等所有经营费用由乙方自理；乙方责任：1、乙方不得擅自转租、转借、抵押、互换，也不得改变使用用途等，2、租赁期内因不当使用出现的问题由乙方承担维修及赔偿甲方损失的责任……10、乙方退租后不得进行破坏性拆除、一切不可移动的装饰装修应无条件转交给甲方，同时将房屋清理干净；违约责任：合同双方任何一方未按本合同履行均视为违约……若因开发建设需要拆迁、出售等，甲方需提前三个月通知乙方，乙方及时搬迁，甲方应退还乙方多交的租金，双方互不承担违约责任，拆迁补偿等由甲乙方分别向拆迁单位索要。
原告徐州市华瑞物业管理有限公司以此拟证明租赁合同期限自2006年2月1日到2012年1月31日，合同第七条第二项以及第十项对被告的责任已经做了明确的约定；同时该合同是原告与被告签订而不是同被告所述的幼儿园签订。
经质证，被告李某英对该租赁合同真实性无异议，但主张租赁合同的标的物并非原告所有，原告只是代理原产权人徐州宏宇房地产公司与李某英所代表的幼儿园以及幼儿园的投资人签订的该份租赁合同；从合同第八条第一项可以看出，若因开发建设需要拆迁出售等，甲方需提前三个月通知乙方，而实际上向被告下发通知的是宏宇房地产开发公司，因此只有宏宇房地产公司是本案的适格原告。另外，该合同第七条第二项、第十项并不符合本案的情况，被告方并没有进行破坏性的拆除，而是将能够移动的属于为下一个周期所投入的一些设施进行了回收，对原租赁合同履行期间所产生的装潢设施均未进行破坏和移动。
二、提交照片19张以及录像一份。原告徐州市华瑞物业管理有限公司拟以此证明被告对涉案房屋外墙进行了涂画，拆除橡胶跑道等违约行为。
经质证，被告李某英对上述证据的真实性不持异议，认可其中所体现的地垫被拆除事实，否认对室内房屋进行涂画；对于外墙的涂画认为属于被告幼儿教学思路的一种涂鸦方式，不是一种恶意破坏行为。
三、加盖徐州鼎杰装饰工程有限公司印章和该公司财务专用章的风华南苑实验幼儿园工程预算表一份（七页），其上载明装修造价为203779.82元，但该预算表无甲方确认签字；签订日期为2012年3月20日、签订双方为泉山区飞扬幼教风华南苑分园（法定代表人苏红）与江苏玉河教玩具有限公司签订的销售合同一份，其中载明购买塑胶地垫327平方米，价格32700元。
原告徐州市华瑞物业管理有限公司拟以此证明该处房屋的新产权人进行装修及恢复塑胶地垫所产生的费用，以此证明原告的损失。
经质证，被告李某英对上述证据的真实性和本案的关联性不予认可。
四、签订日期为2012年1月10日、合同双方为徐州市宏宇房地产有限公司和苏红的《房地产买卖契约》一份，其主要内容为：甲方（徐州市宏宇房地产开发有限公司）自愿将座落于铜山区风华南苑幼儿园101、201、301的房地产（房屋建筑面积966.37平方米）出售给乙方（苏红），双方议定上述房地产成交价格为叁佰万元整，乙方于2012年2月15日前壹次性付清给甲方；甲方于2012年2月28日将上述房地产及该建筑物范围内的土地使用权一并交付给乙方。该买卖契约乙方签章处由苏红、冯伟签名并按手印。
原告徐州市华瑞物业管理有限公司拟以此证明现在房屋已经出卖给苏红，交房日期合同约定的是2012年2月28日前。
经质证，被告李某英对《房地产买卖契约》的真实性不发表意见，但认为从该买卖契约可以看出签订时点是在租赁合同期内，徐州市宏宇房地产开发公司没有履行租赁合同所约定的提前通知义务，应当对由此造成的原租赁人损失进行赔偿；且从该买卖契约恰恰说明该房屋的所有权人是徐州市宏宇房地产开发公司，只有其才能作为本案的适格原告。
被告李某英为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、落款日期为2011年11月22日、加盖徐州宏宇房地产开发公司印章的通知一份，其内容为：李某英您好：你所租赁的风华南苑小区幼儿园将于2012年元月31日到期，届时我公司将解除与你的租赁合同，收回该房屋。特提前通知你，请做好搬迁准备工作，以便到时顺利交接。如我公司出售该房产，李某英有优先购买权，期限为三个月，超期不购买视同放弃优先购买权，并需无条件搬出。
被告李某英以此拟证明涉案租赁标的物系徐州市宏宇房地产开发公司所有，徐州华瑞物业公司只是作为宏宇房地产公司的代理人代为签订合同，因此无权提起诉讼；同时徐州市宏宇房地产公司违反合同约定，没有尽到事先通知的义务，侵犯了被告方的优先购买权。
经质证，原告徐州市华瑞物业管理有限公司对该通知的真实性不持异议。
二、签订日期为2005年11月10日的《合伙办园协议》一份，其主要内容为：徐建华、李某英、王厚润、张维亚本着公平、诚信原则和对幼教事业的热爱、发挥余热，决定租赁风华南苑幼儿园的房屋，合作创办风华南苑双语幼儿园，从2006年2月起至2012年1月止；四方各出资25%的份额，并以此享有均等的权利和承担义务；幼儿园委托李某英与华瑞物业管理公司签订租赁合同，幼儿园法人代表由徐建华担任等。该协议尾部合伙协议人处有李某英、徐建华、王厚润、张维亚的签名。
被告李某英拟以此协议证明风华南苑幼儿园由四个自然人共同出资创办，李某英只是作为受托人跟华瑞物业管理公司签订合同，因此李某英不应作为本案适格被告。
经质证，原告徐州市华瑞物业管理有限公司对合伙协议真实性存在异议，理由是合伙协议签订日期是2005年11月10日，但幼儿园成立的时间是2006年9月15日，且李某英在与原告签订租赁合同时也没有向原告陈述其行为是代理幼儿园的行为。
三、徐州市泉山区民政局于2006年9月15日颁发的民办非企业单位登记证书［徐泉民证字（2006）056号］一份，其上载明名称为徐州市风华南苑双语实验幼儿园、住所徐州市风华南苑小区内、法定代表人徐建华、开办资金伍万元正、业务范围面向社会招收2-6对学龄前儿童进行音乐、美术等基础知识教育、业务主管单位徐州市泉山区文化教育体育局。
被告李某英拟以此证明徐州市风华南苑双语实验幼儿园系有独立资质的法人，能够独立对外承担权利义务，该园的法定代表人是徐建华，幼儿园的成立时间是2006年9月15日，对于之前由李某英代表幼儿园所签署的合同，其权利义务所指向的对象实际上是幼儿园，因此应当由幼儿园承担合同的相关权利义务。
经质证，原告徐州市华瑞物业管理有限公司对该登记证书的真实性不持异议。
四、显示日期为2012年1月29日的照片五张。
被告李某英拟以此证明风华南苑幼儿园撤离所租赁的房屋时除了对部分墙面进行涂鸦外，其余并没有实施原告在诉状中所陈述的破坏行为。
经质证，原告徐州市华瑞物业管理有限公司对该五张张片显示的日期及照片本身的真实性持有异议，认为现在日期可以随便更改，没有任何意义。
根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，本院确认如下事实：涉案房地产徐州市风华南苑幼儿园101、201、301室房屋所有权人为徐州宏宇房地产开发公司，由原告徐州市华瑞物业管理有限公司代为管理。
被告李某英与徐建华、王厚润、张维亚等四人于2005年11月10日签订《合伙办园协议》，约定自2006年2月起至2012年1月止租赁风华南苑幼儿园房屋合作创办风华南苑双语幼儿园，四方各出资25%的份额，并以此享有均等的权利和承担义务；幼儿园委托李某英与华瑞物业管理公司签订租赁合同，幼儿园法人代表由徐建华担任等内容。2006年9月15日，徐州市泉山区民政局为被告李某英与徐建华、王厚润、张维亚等四人合伙所办的幼儿园颁发了证号为徐泉民证字（2006）056号的民办非企业单位登记证书，登记名称为徐州市风华南苑双语实验幼儿园，法定代表人为徐建华
2005年11月17日，原告徐州市华瑞物业管理有限公司作为合同甲方与作为合同乙方的被告李某英签订《风华南苑幼儿园租赁合同》，合同约定被告李某英租用徐州市风华南苑小区内建筑面积1000平方米约幼儿园做为幼儿园教学使用；租赁期限自2006年2月1日起至2012年1月31日止；第一年租金为45000元，以后每年为50000元；租赁期内，乙方不得擅自转租、转借、抵押、互换，也不得改变使用用途等，因不当使用出现的问题由乙方承担维修及赔偿甲方损失的责任，乙方若需装修和改建必须报甲方审批后方可施工；乙方退租后不得进行破坏性拆除、一切不可移动的装饰装修应无条件转交给甲方，同时将房屋清理干净；若因开发建设需要拆迁、出售等，甲方需提前三个月通知乙方，乙方及时搬迁，甲方应退还乙方多交的租金，双方互不承担违约责任，拆迁补偿等由甲乙方分别向拆迁单位索要等内容。
2011年11月22日、徐州宏宇房地产开发公司向被告李某英发出通知一份，其主要内容为：李某英所租赁的风华南苑小区幼儿园将于2012年元月31日到期，届时该公司将解除与李某英的租赁合同收回该房屋。该通知另强调，如出售该房产，李某英有优先购买权，期限为三个月。
2012年1月10日、徐州市宏宇房地产有限公司与苏红签订《房地产买卖契约》，约定：徐州市宏宇房地产开发有限公司自愿将座落于铜山区风华南苑幼儿园101、201、301的房地产（房屋建筑面积966.37平方米）以300万元的价格出售给苏红，徐州市宏宇房地产开发有限公司于2012年2月28日将上述房地产及该建筑物范围内的土地使用权一并交付给苏红（冯伟）。
2012年1月底，被告李某英所在的徐州市风华南苑双语实验幼儿园开始搬迁，搬迁期间，被告李某英等雇佣工人将其铺设在场地内的塑胶地垫拆除并在幼儿园外墙涂画。对于外墙涂画，被告主张系教学涂鸦。
苏红接手该幼儿园后，对房屋进行了重新装修并铺设了塑胶地垫。

本院认为，首先，原告徐州市华瑞物业管理有限公司虽非涉案幼儿园所在房屋的所有人，但其受托于徐州市宏宇房地产有限公司与被告李某英签订的《风华南苑幼儿园租赁合同》并不违反法律规定，因此正常情况下徐州市华瑞物业管理有限公司享有合同权利。但在合同履行过程中，房屋产权人徐州宏宇房地产开发公司抛开徐州市华瑞物业管理有限公司于2011年11月22日直接向被告李某英发出通知，说明徐州宏宇房地产开发公司取代徐州市华瑞物业管理有限公司作为合同的主体，徐州市华瑞物业管理有限公司不再享有合同的权利义务，因此徐州市华瑞物业管理有限公司已无权就合同后期的履行情况向被告李某英主张权利；其次，原告徐州市华瑞物业管理有限公司在庭审中提交的证据只是表明房屋购买人对于房屋进行了装修并安置了地垫，其在庭审中虽然主张房屋购买人苏红因此未向徐州宏宇房地产开发公司足额支付购房款但未提交证据证明，但即使该事实存在，该损失的承受者也是徐州宏宇房地产开发公司而非徐州市华瑞物业管理有限公司，因此即便徐州宏宇房地产开发公司向被告寄发通知的行为不能认定系对合同主体的变更，也不能由徐州市华瑞物业管理有限公司主张权利。综上，原告徐州市华瑞物业管理有限公司作为本案的主体不适格，其提起诉讼依法应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项、第一百五十四条第一款（三）项的规定，裁定如下：

驳回原告徐州市华瑞物业管理有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判长 郑凤金
代理审判员 许春燕
人民陪审员 牛太平

书记员： 王恺