原告李德吉诉被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

李德吉
黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司
潘龙

原告李德吉。
被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司。
法定代表人陈宏。
委托代理人潘龙。
本院于2014年9月18日立案受理了原告李德吉诉被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案后，依法由代理审判员韩雪雪适用简易程序于2014年10月31日公开开庭进行审理。
原告李德吉与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司的委托代理人潘龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:原告与被告于2011年3月19日签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于御景园小区的房屋一处，并交付给被告购房款336996.00元。
后房屋实际面积比合同约定面积多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告该房屋增加面积部分的房款12223.00元，并于当日重新签订了房屋买卖合同。
原告购买的该房屋实际面积与约定面积误差的绝对值超过3%，符合解除房屋买卖合同的条件。
合同中房屋面积以房产登记部门最后核定的面积为准，购房款多退少补的约定属于约定不明确。
被告的实际交房时间已超出合同约定的交房时间180日，原告有权解除合同。
原告与被告协商未成，故起诉至法院。
诉讼请求:1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同。
后原告增加了如下诉讼请求:1.要求被告退还全部购房款349218.00元并赔偿违约金146671.56元；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称:依据合同规定，被告同意解除合同并退还原告全额购房款349218.00元，但不同意支付违约金。
本案的争议焦点是:一、原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效，被告是否存在违约行为；二、如解除合同，被告是否应赔偿原告购房款及违约金，数额是多少。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据:
证据一、收据三份、房屋买卖合同一份，证明原告与被告签订合同购买被告开发的位于御景园小区、建筑面积116.57平方米的房屋一处，原告交付购房款共计349218.00元。
2011年3月30日原告与被告签订了房屋买卖合同，后被告于2013年3月12日将原来的合同收回，更换为证据一的合同，因为房屋面积比原合同约定多出4.08平方米，原告补缴了12223.00元的购房款。
被告对该证据无异议。
由于被告对该证据无异议，故本院予以采信。
证据二、2014年8月12日被告给原告发的通知房屋入住的短信息内容说明一份，证明被告通知原告入住房屋时间超出合同约定的入住时间180日。
被告认为该证据不是法定的证据类型，没有证明力。
本院认为，原告虽然能够提供手机上的原信息予以核对，但无法证明发信人是被告，故本院对于该证据不予以采信。
被告为支持其反驳意见，向法庭提供如下一份证据:
证据一、2014年7月1日牡丹江晨报一份，证明原告所购买的28号楼应于2014年7月1日回迁。
原告对该证据形式要件及证明问题均有异议，无法确定真假。
牡丹江晨报上写的入住时间是2014年6月30日，合同约定的交房时间是2013年6月30日，故已经超出约定入住时间180日，不能证明被告没有违约责任。
本院认为，被告在牡丹江晨报上刊登御景园小区的入住通知，本院对该证据予以采信。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原告与被告于2011年签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于御景园小区的房屋一处，约定每平方米单价2995.79元。
原告于2011年3月19日交付给被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋实际面积比合同约定面积多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告该房屋增加面积部分的房款12223.00元，并于当日重新签订了房屋买卖合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨报上刊登入户通知，通知御景园小区G28#楼的业户于2014年7月1日办理入住手续。
本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同系有效合同，双方应按照合同约定履行义务。
原告主张房屋的实际面积比合同约定的面积多出4.08平方米，实际面积与约定面积误差的绝对值超过3%，原告有权解除合同。
不论实际面积与约定面积误差的绝对值是否超过3%，原告补交了增加面积部分的购房款，并与被告重新签订了房屋买卖合同，应视为原告以实际行动表示对增加面积的部分具有购买的意思表示，视为对原合同的变更，故本院对原告的该主张不予以支持。
原告与被告的房屋买卖合同约定的交房时间是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨报上通知入住的时间是2014年7月1日，已经超出约定入住时间一年，按照合同第九条规定，被告逾期交房时间超过180日，原告有权解除合同。
故本院对原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
如双方解除合同，被告应按照合同第九条规定返还原告全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。
故本院对原告要求返还已付349218.00元购房款的诉讼请求予以支持。
但是按照合同约定，违约金的计算方式为349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能举证证实合同约定的违约金低于其造成的损失，故对原告要求的违约金，本院保护3492.18元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条  :“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
”、第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”、第七十七条第一款:“当事人协商一致，可以变更合同。
”、第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”、第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
”的规定，判决如下:
一、解除原告李德吉与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司就坐落于御景园小区、产籍号为395-500-2／5-2-020202、建筑面积为116.57平方米的房屋签订的房屋买卖合同；
二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李德吉购房款349218.00元并赔偿原告违约金3492.18元；
三、驳回原告李德吉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8889.00元，减半收取4444.50元，由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担3161.00元，由原告李德吉负担1283.50元。
案件申请费2266.00元，由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担1608.00元，由原告李德吉负担658.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，原告虽然能够提供手机上的原信息予以核对，但无法证明发信人是被告，故本院对于该证据不予以采信。
被告为支持其反驳意见，向法庭提供如下一份证据:
证据一、2014年7月1日牡丹江晨报一份，证明原告所购买的28号楼应于2014年7月1日回迁。
原告对该证据形式要件及证明问题均有异议，无法确定真假。
牡丹江晨报上写的入住时间是2014年6月30日，合同约定的交房时间是2013年6月30日，故已经超出约定入住时间180日，不能证明被告没有违约责任。
本院认为，被告在牡丹江晨报上刊登御景园小区的入住通知，本院对该证据予以采信。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:
原告与被告于2011年签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的位于御景园小区的房屋一处，约定每平方米单价2995.79元。
原告于2011年3月19日交付给被告定金20000.00元，并于2011年3月30日交付剩余房款316996.00元。
后房屋实际面积比合同约定面积多出4.08平方米，原告于2013年3月12日交付被告该房屋增加面积部分的房款12223.00元，并于当日重新签订了房屋买卖合同。
被告于2014年7月1日在牡丹江晨报上刊登入户通知，通知御景园小区G28#楼的业户于2014年7月1日办理入住手续。
本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同系有效合同，双方应按照合同约定履行义务。
原告主张房屋的实际面积比合同约定的面积多出4.08平方米，实际面积与约定面积误差的绝对值超过3%，原告有权解除合同。
不论实际面积与约定面积误差的绝对值是否超过3%，原告补交了增加面积部分的购房款，并与被告重新签订了房屋买卖合同，应视为原告以实际行动表示对增加面积的部分具有购买的意思表示，视为对原合同的变更，故本院对原告的该主张不予以支持。
原告与被告的房屋买卖合同约定的交房时间是2013年6月30日前，而被告在牡丹江晨报上通知入住的时间是2014年7月1日，已经超出约定入住时间一年，按照合同第九条规定，被告逾期交房时间超过180日，原告有权解除合同。
故本院对原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
如双方解除合同，被告应按照合同第九条规定返还原告全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。
故本院对原告要求返还已付349218.00元购房款的诉讼请求予以支持。
但是按照合同约定，违约金的计算方式为349218.00元×1%=3492.18元。
原告未能举证证实合同约定的违约金低于其造成的损失，故对原告要求的违约金，本院保护3492.18元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条  :“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
”、第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”、第七十七条第一款:“当事人协商一致，可以变更合同。
”、第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
”、第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  “当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

”的规定，判决如下:
一、解除原告李德吉与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司就坐落于御景园小区、产籍号为395-500-2／5-2-020202、建筑面积为116.57平方米的房屋签订的房屋买卖合同；
二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李德吉购房款349218.00元并赔偿原告违约金3492.18元；
三、驳回原告李德吉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8889.00元，减半收取4444.50元，由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担3161.00元，由原告李德吉负担1283.50元。
案件申请费2266.00元，由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担1608.00元，由原告李德吉负担658.00元。

审判长：韩雪雪

书记员：李娜