原告李洪涛与被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司、第三人欧立杰房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

李洪涛
李晓波
王成伟
葛会军
拜泉县齐发房屋开发有限公司
欧立杰
徐星慧

原告李洪涛，居民身份证号码230XXXXXXXXXXXXXXX，男，1965年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
委托代理人李晓波，居民身份证号码230XXXXXXXXXXXXXXX，男，1959年4月17日出生，汉族，职员，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX楼。
被告王成伟，居民身份证号码152XXXXXXXXXXXXXXX，男，1974年9月20日出生，汉族，无职业，住内蒙古通辽市科尔沁左翼中旗XX镇。
委托代理人葛会军，居民身份证号码410XXXXXXXXXXXXXXX，男，1971年12月13日出生，汉族，财务人员，住辽宁省大连市XX区XX街。
被告拜泉县齐发房屋开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇曙光街。
法定代表人王连国，该公司经理。
第三人欧立杰，居民身份证号码230XXXXXXXXXXXXXXX，女，1975年1月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
委托代理人徐星慧，居民身份证号码230XXXXXXXXXXXXXXX，男，1949年11月1日出生，汉族，退休职员，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县XX镇XX街。
原告李洪涛与被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称“齐发公司”）、第三人欧立杰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年9月15日受理后,依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告李洪涛的委托代理人李晓波到庭参加诉讼，被告王成伟的委托代理人葛会军到庭参加诉讼，被告齐发公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，第三人欧立杰的委托代理人徐星慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:关于原、被告之间是否存在房屋买卖法律关系的问题，被告齐发公司为确保XX大厦工程如期竣工，促使给排水、采暖分项工程、电安装分项工程等各分项工程加快施工进度，同意以XX大厦商品住宅楼形式向黑龙江省XX建筑安装有限公司（包括各分项工程承包人）预付工程款。被告王成伟作为XX大厦工程水暖分项承包施工的负责人，将抵付工程款的楼房，通过他人介绍卖给原告，并通过XX大厦售楼处签订了商品房买卖合同并开具交款票据，被告王成伟实际收取了购房款。因此，原告以与被告齐发公司签订商品房买卖合同的形式，与被告王成伟形成房屋买卖法律关系。关于被告应否向原告退还购房款及给付违约利息的问题，被告齐发公司将抵顶被告王成伟工程款的楼房卖给第三人欧立杰，第三人已将购买的楼房办理预告登记，被告齐发公司的违约行为，致使原告无法取得所购楼房的所有权，其订立合同的目的无法实现。故原告与被告齐发公司应当解除签订的商品房买卖合同，由二被告向原告退还购房款252825.00元。被告齐发公司的违约行为，导致被告王成伟无法将出卖房产交付原告，二被告长期占用原告的购房款给其造成利息损失，二被告应承担相应民事责任。鉴于原、被告对利息损失没有约定，可参照银行同期贷款利率标准计算利息，利息损失数额为15169.50元（252825.00元×6%×1年）。关于被告王成伟提出其不是水暖分项承包施工的负责人，抵账楼房也不是抵顶给被告王成伟，被告王成伟只是中间人，没有权利进行房屋买卖，收到的款项也只是工程款的抗辩意见，被告王成伟在出具的证明中已经承认是XX大厦水暖分项承包施工的负责人，因建设单位不能如期拨付工程款将部分住宅抵顶工程款并签订协议，将抵顶工程款的楼房卖给原告，并收取原告交付的购房款。对被告王成伟的该项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十四条  四项、第九十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  一款、第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、解除原告李洪涛与被告拜泉县齐发房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李洪涛购房款252825.00元及给付利息损失15169.50元，合计267994.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5775.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担5198.00元，原告李洪涛自行负担577.00元。保全费1120.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。

本院认为:关于原、被告之间是否存在房屋买卖法律关系的问题，被告齐发公司为确保XX大厦工程如期竣工，促使给排水、采暖分项工程、电安装分项工程等各分项工程加快施工进度，同意以XX大厦商品住宅楼形式向黑龙江省XX建筑安装有限公司（包括各分项工程承包人）预付工程款。被告王成伟作为XX大厦工程水暖分项承包施工的负责人，将抵付工程款的楼房，通过他人介绍卖给原告，并通过XX大厦售楼处签订了商品房买卖合同并开具交款票据，被告王成伟实际收取了购房款。因此，原告以与被告齐发公司签订商品房买卖合同的形式，与被告王成伟形成房屋买卖法律关系。关于被告应否向原告退还购房款及给付违约利息的问题，被告齐发公司将抵顶被告王成伟工程款的楼房卖给第三人欧立杰，第三人已将购买的楼房办理预告登记，被告齐发公司的违约行为，致使原告无法取得所购楼房的所有权，其订立合同的目的无法实现。故原告与被告齐发公司应当解除签订的商品房买卖合同，由二被告向原告退还购房款252825.00元。被告齐发公司的违约行为，导致被告王成伟无法将出卖房产交付原告，二被告长期占用原告的购房款给其造成利息损失，二被告应承担相应民事责任。鉴于原、被告对利息损失没有约定，可参照银行同期贷款利率标准计算利息，利息损失数额为15169.50元（252825.00元×6%×1年）。关于被告王成伟提出其不是水暖分项承包施工的负责人，抵账楼房也不是抵顶给被告王成伟，被告王成伟只是中间人，没有权利进行房屋买卖，收到的款项也只是工程款的抗辩意见，被告王成伟在出具的证明中已经承认是XX大厦水暖分项承包施工的负责人，因建设单位不能如期拨付工程款将部分住宅抵顶工程款并签订协议，将抵顶工程款的楼房卖给原告，并收取原告交付的购房款。对被告王成伟的该项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第九十四条  四项、第九十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  一款、第一百四十四条  之规定，判决如下:

一、解除原告李洪涛与被告拜泉县齐发房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李洪涛购房款252825.00元及给付利息损失15169.50元，合计267994.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5775.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担5198.00元，原告李洪涛自行负担577.00元。保全费1120.00元由被告王成伟、拜泉县齐发房屋开发有限公司连带负担。

审判长：任金山
审判员：汤英莲
审判员：王俭

书记员：于洪洋