原告杨某某诉被告石某某某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

杨某某
董某某（河北某某律师事务所）
宋某某（河北某某律师事务所）
石某某某某房地产开发有限公司
高某某（河北某某律师事务所）

原告杨某某。
委托代理人董某某、宋某某，河北某某律师事务所律师。
被告石某某某某房地产开发有限公司，住所地石某某市。
法定代表人石某某，该公司经理。
委托代理人高某某，河北某某律师事务所律师。
原告杨某某诉被告石某某某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人董某某，被告石某某某某房地产开发有限公司的委托代理人高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的石某某市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告提供某某城X-X-XXXX号房产的竣工验收报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合双方签订的石某某市商品房买卖合同第十条和第十四条的约定，本院予以支持，被告在向原告交付涉诉房屋时应当出示上述文件。关于原告要求被告按照已付房款日万分之二的数额向其支付逾期交房违约金的主张，本院认为，原、被告双方在石某某市商品房买卖合同第十一条中就违约金的数额进行了明确约定，双方对此均明知，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当按照合同约定履行各自的义务，故关于坐落于石某某市某某区某某街XX号某城X号住宅楼XX单元XXXX号房产违约金的数额应当按照双方合同的约定进行计算。关于地下室违约金的主张，本院认为，依照法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，经核实，截止原告起诉前，被告未取得上述地下室的预售许可证明，故根据上述法律规定，原、被告双方签订的地下室认购协议应属无效，故原告要求被告按上述认购协议支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。庭审中，被告抗辩称因为雾霾天气政府要求其停工是造成逾期交房的原因之一，因此在计算违约金时应当扣除相应的天数，提供了施工日志予以证明，本院认为，根据双方签订的石某某市商品房买卖合同第十条  的约定，因政府原因影响施工造成延期交房的出卖人可以不承担违约责任，但本案中，被告仅提供了其单方制作的施工日志，未提供相关的政府文件，不足以证实其停止施工是因政府原因造成，故关于被告该意见，本院不予采信。被告另称在2014年5月31日即通知业主交房，次日之后原告自己不收房的损失应由其自行承担，本院认为，本案中原告拒绝接受被告交付的房屋系因被告未出示竣工验收报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，根据双方签订的石某某市商品房买卖合同第十四条的约定，由此造成延期交房的责任由被告承担，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条  、第八条  、第六十条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  ，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第三十六条  之规定，判决如下:
一、限被告石某某某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨某某自2014年6月1日起至2015年4月28日止的逾期交房违约金。限被告石某某某某房地产开发有限公司于实际交付房屋之日起十日内给付原告杨某某自2015年4月29日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金。（违约金按照已付房款日万分之0.1进行支付）
二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费417元，由原告杨某某负担元，由被告石某某某某房地产开发有限公司负担元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石某某市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的石某某市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告提供某某城X-X-XXXX号房产的竣工验收报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合双方签订的石某某市商品房买卖合同第十条和第十四条的约定，本院予以支持，被告在向原告交付涉诉房屋时应当出示上述文件。关于原告要求被告按照已付房款日万分之二的数额向其支付逾期交房违约金的主张，本院认为，原、被告双方在石某某市商品房买卖合同第十一条中就违约金的数额进行了明确约定，双方对此均明知，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当按照合同约定履行各自的义务，故关于坐落于石某某市某某区某某街XX号某城X号住宅楼XX单元XXXX号房产违约金的数额应当按照双方合同的约定进行计算。关于地下室违约金的主张，本院认为，依照法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，经核实，截止原告起诉前，被告未取得上述地下室的预售许可证明，故根据上述法律规定，原、被告双方签订的地下室认购协议应属无效，故原告要求被告按上述认购协议支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。庭审中，被告抗辩称因为雾霾天气政府要求其停工是造成逾期交房的原因之一，因此在计算违约金时应当扣除相应的天数，提供了施工日志予以证明，本院认为，根据双方签订的石某某市商品房买卖合同第十条  的约定，因政府原因影响施工造成延期交房的出卖人可以不承担违约责任，但本案中，被告仅提供了其单方制作的施工日志，未提供相关的政府文件，不足以证实其停止施工是因政府原因造成，故关于被告该意见，本院不予采信。被告另称在2014年5月31日即通知业主交房，次日之后原告自己不收房的损失应由其自行承担，本院认为，本案中原告拒绝接受被告交付的房屋系因被告未出示竣工验收报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，根据双方签订的石某某市商品房买卖合同第十四条的约定，由此造成延期交房的责任由被告承担，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条  、第八条  、第六十条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  ，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条  ，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条  、第十八条  、第三十六条  之规定，判决如下:

一、限被告石某某某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨某某自2014年6月1日起至2015年4月28日止的逾期交房违约金。限被告石某某某某房地产开发有限公司于实际交付房屋之日起十日内给付原告杨某某自2015年4月29日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金。（违约金按照已付房款日万分之0.1进行支付）
二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费417元，由原告杨某某负担元，由被告石某某某某房地产开发有限公司负担元。

审判长：田丰
审判员：郭健
审判员：侯建伟

书记员：姚少虎