原告武某某与被告苏某某、苏某某及第三人赵某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告武某某，农民。
委托代理人任上飞，鸡泽县法律援助中心律师。
被告苏某某。
委托代理人李路川。
被告苏某某，系被告苏某某父亲。
第三人赵某某。

原告武某某与被告苏某某、苏某某及第三人赵某某租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武某某及其委托代理人任上飞、被告苏某某及其委托代理人李路川、被告苏某某及第三人赵某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告武某某诉称，被告苏某某、苏某某共同租赁第三人赵某某位于民生东路路北临街门市楼一间，用于经营服装生意。2011年9月6日，被告苏某某将其租赁第三人赵某某的上述门市以口头合同形式转租给了我。被告苏某某将门市转租给我时，口头承诺保证让我租用该门市五年以上。为此，共收取我各种费用共计30000元整，其中收取门市内剩余服装折价款2800元，门市一年租金7200元，门市租赁转让金20000元。
2012年3月6日左右，第三人赵某某通知我，其与被告苏某某父亲苏某某于2011年9月8日签的《租房协议》，于2012年9月7日到期后，不再租赁了，让我到期后腾出租赁门市。我给第三人赵某某说：“苏某某将门市转租给我时说保证让我租用五年以上，我除支付苏某某剩余服装折价款和一年房屋租金1万元外，还另外支付其转让金2万元”。第三人赵某某称其与被告苏某某签订的《租房协议》第二条明确规定，转租他人时，不得收取他人转让金，否则其有权收回房屋，终止合同。现在苏某某、苏某某将其门市转租给我，并收取我转让金，已经违反了合同规定，属于违约行为。据此，其有权终止合同，收回房屋。被告苏某某却故意隐瞒其无权转租，更不得收取他人转让金的事实，对我进行虚假承诺，许诺让我租用该门市五年以上，并以此为由，多收取我2万元转让金，依法其行为明显属于欺诈，且该口头租赁转让合同，因被告苏某某无根无据多收取我2万元转让金，该转让金属于不当得利，依法据实对我而言，明显显失公平。综上，我特诉至法院，请求法院依法判决撤销被告苏某某与2011年9月6日与我达成的口头租赁转让合同，同时判被告苏某某返还多收取我的租赁转让金2万元整。
原告武某某为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、被告苏某某出具的收据复印件一份，以证明被告苏某某收到原告转让费20000元整；
2、被告苏某某与第三人赵某某签订的租房协议复印件一份，以证明该租赁门市被告苏某某不能转让和不能收取转让费；
3、被告苏某某的录音光盘一张，以证明被告苏某某转租给原告时收取原告的服装折价款为3千多。
1项证据收据复印件经当庭与原件核对无异。
被告苏某某辩称，我接手该门面房是经房东同意，由逢现层转租给我的，当时转让门市带货是19000元，门窗押金500元，共计19500元。我接手后对房屋内又进行内装修并购进大量的货物，后来原告也想经营服装生意经第三人同意后，我与原告达成转租协议。转租时我将与第三人达成的租赁合同给了原告，也告知原告我上一个转租人（逢现层）转给我门市带货加上押金共计19500元后，双方同意将上述逢现层的转让费连同我的装修费及所进的货物加上房租一包在内共计33000元转租给原告，经过讨价还价，最终以30000元确定转租费。我及第三人和原告在同意的情况下，因事项与租赁合同内容一致所以没有换合同。
原告说我欺诈，这不是事实，转租系双方自愿，都是在双方考虑好后才作出的决定，当时我们都是完全行为能力人，我们转租也不违背法律规定，所以我没有过错。在商铺租赁经济活动中，门面带货产生的转让费是普遍存在的，法律没有对此进行明确规定，在司法领域，法无禁止则不违法。门面带货转让费一般是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房带货转租（或出租）给他人，该费用包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分确实存在合理性的。比如经营带来的客户群、商业声誉等。本次转让过程中我没有从中受益，因为上一任转给我时的费用，出租人、原告也是知道的，本次转让只不过再次增加了我的投入费用，而且在转租过程中我们没有违反法律，是双方真实意思，并且我也是带货一次性转让，所以没有任何过错，请依法维护我的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
被告苏某某的辩论意见同上。
被告苏某某、苏某某为支持其主张，向本院提交了逢现层出具的证明复印件一份，以证明被告接缝现层时支付了19500元。
第三人赵某某述称，我始终没有同意二被告将我租给其的房屋转租给原告，更没有同意二被告另外收取别人转让金。二被告将我租给其的房屋转租给原告，并收取原告转让金的行为，违反了我与被告苏某某签订的《租房协议》，二被告的行为明显属于违约。二被告将租赁我的房屋转租给原告武某某时，我并不知情。我记得是2011年8月份，被告苏某某给我打电话说，他家里有事，不方便经营门市了，问我是否同意让他的亲戚占用该门市。我当时考虑，既然被告家里有事，不能经营门市，但已经交了一年的房租，现在又是他的亲戚占用，如果不同意，也太不近人情，便同意让他的亲戚占用。但我当时明确告知被告苏某某，决不能转租给别人，也就是不能转租给其亲戚以外的人，更不能收取“转让金”。然而，直到今年3月份，我才知道被告苏某某将租赁我的房屋转租给了原告，而不是让他的亲戚占用，并且还违反我和其签订的《租房协议》，违约收取原告2万元转让金。我并没有同意二被告将房屋转租给原告，更没有同意二被告收取原告2万元转让金，其行为明显属于违约。故其违约与原告达成的口头“转租协议”无效，应当依法予以撤销或解除。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，我现在当庭向二被告明确提出：“解除与被告苏某某于2011年9月8日签订的《租房协议》；限被告苏某某十日内将租赁我房屋的钥匙交付给我。否则，二被告应当按照《租房协议》第五条承担赔偿责任。”另，再依据《租房协议》第六条之规定，因二被告违约，现在应当支付给我年度租金的50%计3600元整。
第三人赵某某对其主张，未向本院提交相应的证据。
根据原、被告及第三人的陈述及当庭的举证、质证，本院依法确认如下案件事实：
第三人赵某某租赁鸡泽镇政府位于民生东路路北临街门市楼一间用于出租，租期为40年。被告苏某某于2011年7月份从逄现层手中转租该门市，用于被告苏某某经营服装，该转租行为经过第三人赵某某的同意。2011年8月份，被告苏某某交给第三人赵某某一年的房租款7200元，租期从2011年9月8日至2012年9月7日，并签订了租房协议一份，双方约定租金一年一交，对租赁期限没有约定。其中第二条明确规定：“甲方（指苏某某）不能私自对原租房时的经营项目作较大的改变或转租他人，更不得收取他人转让金，否则乙方（指赵某某）有权收回房屋，终止合同。”2011年9月6日，被告苏某某与原告武某某达成口头协议，将该门市转租给原告武某某，原告给付被告苏某某30000元，被告苏某某向原告出具了收据一张，内容为：“今收少峰门市转让费贰万元整，还欠一万元整，剩余一万元在一个月内付清。武某某苏某某2011年9月6日。”在审理过程中，原告与被告苏某某均表示转让费30000元中包括一年的房租7200元，服装折价款3900元，门市装修费2000元。双方对租赁期限没有约定。后原告将30000元如数给付被告苏某某。被告苏某某将转租事宜告诉第三人赵某某，并征得第三人的同意，但未提及双方之间有转让费一事。2012年3月份，第三人找到原告，表示该门市到期后，即2012年9月7日后不再让原告租赁。原告遂找到被告苏某某，要求被告苏某某返还其20000元转让费，被告苏某某不同意返还，原告于2012年4月25日，诉至本院，请求法院依法判决撤销被告苏某某与2011年9月6日与其达成的口头租赁转让合同，同时判被告苏某某、苏某某返还多收取原告的租赁转让金2万元整。
以上案件事实亦由本案的庭审笔录佐证。

本院认为，被告苏某某与第三人赵某某签订的租房协议，被告苏某某与原告达成的口头转租协议，均是在双方当事人意思自治，协商一致的情况下达成的，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院对两份合同效力均予以认定。原告主张与被告苏某某达成的转租协议因未得到第三人出租方的同意而无效，被告苏某某辩称其在与原告转租时第三人表示了同意。庭审中，经询问第三人，第三人对原告与被告苏某某之间的转租行为表示同意，但称被告苏某某对其隐瞒了与原告之间存在转让费的事实，违反了被告苏某某与其签订的租房协议中第二款的规定，故第三人享有解除与被告苏某某之间租房协议的约定理由。但至本次庭审结束，第三人与被告之间的协议尚未解除，第三人仍允许原告占有该门市至房屋到期日，原告尚在占用该门市，被告苏某某向原告隐瞒其与第三人之间转租时不得收取转让费的约定，并未实际影响原告对该门市的占用经营，对原告也未造成实际损失，不符合我国合同法关于确认合同无效的相关法律规定，故对原告主张与被告苏某某之间的转租协议无效的请求，本院不予支持。对原告要求被告苏某某、苏某某返还其2万元转让费，该转让费系无根无据的不当得利的主张，原告提供了被告向其出具的收据一张以及对被告苏某某的电话录音，以证明被告苏某某无根据多收取其2万元，被告苏某某辩称2万元的转让费包括服装费、装修费，是其实际已经发生的开支，并提供了逢现层出具的证明一份，用以证明其接手逢现层时就带货支付了19500元，其并未多收取原告的转让费。对于被告该证据，因证人无正当理由未到庭作证，原告亦不认可，本院依法不予采信。关于门市转让费按通常理解，是包括服装费、装修费、客户群、商誉等在内多种因素的集合，该转让费的约定，系双方当事人自愿协商的结果，法律对此亦无禁止性规定，且原、被告已履行协议的相关义务，原告支付了门市的转让费，被告苏某某将门市交由原告经营。原告主张2万元转让费系不当得利，而要求被告苏某某、苏某某返还转让费的主张，于法无据，本院不予支持，但考虑到原告只能租用该门市一年时间，但却支付给被告苏某某除租金7200元、服装折价款3900元、装修费2000元实际开支以外的转让费16900元，该转让费是租金的两倍多，显失公平，且被告在与原告达成转租协议时向原告隐瞒了该门市转让不得收取转让费的情况，有失诚实信用，依据我国合同法的公平原则及诚实信用原则，门市的转租人被告苏某某、苏某某返还给原告9000元转让金作为原告的补偿。被告苏某某租赁第三人门市用于被告苏某某经营服装生意，二被告就对外发生的债务互负连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：

一、被告苏某某、苏某某返还给原告武某某9000元转让金，二被告互负连带责任，自本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告武某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元由原告武某某负担200元，被告苏月
存、苏某某负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长 范慧新
审判员 常静
代理审判员 韩爽

书记员： 牛怀宾