原告郭某某与被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

郭某某
齐向辉（河北路顺律师事务所）
吴连新（河北路顺律师事务所）
秦皇岛市必玉房地产开发有限公司
王茂武（河北君德风律师事务所）

原告郭某某，男，汉族，现住秦皇岛市开发区。
委托代理人齐向辉、吴连新，河北路顺律师事务所律师。
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区。
法定代表人张健英，经理。
委托代理人王茂武，河北君德风律师事务所律师。
原告郭某某诉被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐向辉、吴连新，被告委托代理人王茂武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》为双方当事人真实的意思表示，并且不违法相关法律规定，本院确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，应当承担违约责任。根据《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的约定，被告应当按照原告已付房款的的1%赔偿原告经济损失。
被告援引《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，本院认为《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”约定属免责条款，该条款中的“不能克服的客观原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排出了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，被告也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条  、第四十条  、第一百零七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:
一、被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭某某延期办证违约金4645.05元。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》为双方当事人真实的意思表示，并且不违法相关法律规定，本院确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，应当承担违约责任。根据《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的约定，被告应当按照原告已付房款的的1%赔偿原告经济损失。
被告援引《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，本院认为《关于某小区项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”约定属免责条款，该条款中的“不能克服的客观原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排出了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，被告也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条  、第四十条  、第一百零七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:

一、被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭某某延期办证违约金4645.05元。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条  之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后十日内交纳。

审判长：刘长利
审判员：张然
审判员：党常生

书记员：周悦