反诉被告上海吉格酒店管理有限公司上海冬日新材料科技有限公司与上海吉格酒店管理有限公司上海冬日新材料科技有限公司一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海吉格酒店管理有限公司。
　　法定代表人：陈延锋，总经理。
　　委托诉讼代理人：范金妹，上海市昆仑律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海冬日新材料科技有限公司。
　　法定代表人：唐志群，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴志华，上海敬贤律师事务所律师。
　　原告上海吉格酒店管理有限公司与被告上海冬日新材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序于2019年4月22日第一次公开开庭进行了审理。期间，经双方当事人合意延长简易程序适用时间。嗣后被告提起反诉，本院受理后将本诉和反诉合并审理于2019年5月21日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海吉格酒店管理有限公司的委托诉讼代理人范金妹、被告(反诉原告)上海冬日新材料科技有限公司的委托诉讼代理人吴志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海吉格酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：解除原被告签订的《房屋租赁合同》；被告搬离并返还房屋；被告支付原告计算至2018年12月8日止的租金135,186元和水电费1,800元；被告支付原告从2018年12月9日起至实际搬离日止,按月租金45,062元计算的占有使用费；原告没收被告的履约保证金87,500元并由被告偿付原告解除合同违约金540,750元。事实和理由：原、被告于2017年7月13日签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号XXX室物业及附属设施，租赁期限从2017年7月13日起至2020年9月8日止，第一年租金为525,000元，从第二年起递增。合同签订后，原告根据被告的要求进行装修并交付租赁场所，被告则支付履约保证金及至2018年9月8日止的租金（未含装修免租期租金）。被告应于2018年8月24日支付下一期三个月的租金，但未付，经催讨未果，故提起诉讼。
　　被告上海冬日新材料科技有限公司辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》并支付租金是事实，租金付至2018年12月8日止，具体支付金额并不清楚，欠付水电费是事实，但具体金额应以单据为准。原告对租赁场所进行了装修并交付，被告未装修和扩建，然原告对租赁场所无支配权，从房东处承租房屋的是陈延锋个人，原告并无主体资格，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。被告实际已经于2018年11月9日搬离租赁场所，因原告不允许被告搬离物品，也不同意签字交接，故当时被告的人员撤离并交出钥匙，办公桌椅和办公用品及资料等未搬离。不同意原告的诉请。同时被告（反诉原告）提起反诉要求：确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；反诉被告（原告）返还反诉原告押金87,500元。
　　反诉被告上海吉格酒店管理有限公司针对反诉辩称，涉案租赁场所系由原告法定代表人陈延锋向房东承租，待原告工商注册后，再以原告名义出租给被告，对此房东和陈延锋均同意转租，原告有权签订合同出租涉案租赁场所，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。不存在原告不允许被告搬离的事实，被告实际上至今未搬离，也未移交钥匙，其仅于2019年2月26日搬离部分办公用品，目前仍有物品在租赁场所内，也未向原告移交。押金87,500元即履约保证金，因被告违约，根据合同约定予以没收，不同意反诉请求。由于被告违约,原告保留向被告主张免租期内租金的权利。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号系由上海市奉贤区肖湾路XXX号XXX幢变更而来，《房地产权证》显示该处房产的权利人为上海市奉贤区供销合作总社。上海市奉贤区供销合作总社与陈延锋签订《房屋租赁合同》以出租上述房屋，租赁期限从2017年5月1日起至2027年4月30日止，2016年5月1日起至2017年4月30日为装修免租期，上海市奉贤区供销合作总社对租赁场所的转租招商予以同意。2016年6月8日，原告经工商注册成立，陈延锋系该公司法定代表人和股东之一。2017年7月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号XXX室物业及附属设施，建筑面积为830平方米，租赁期限从2017年7月13日起至2020年9月8日止，其中2017年7月13日起至2017年9月8日止为装修免租期，租赁年的起算日为交付日；年租金为525,000元（含税和物业费），第一年至第二年的月租金为43,750元，从第二年起每年递增3%，第一笔租金六个月付一次，先付后用，后期按季度支付，到期前15日预付下期三个月租金，即第一年的年租金为525,000元（即月租金为43,750元），第二年的年租金为540,750元（即月租金为45,062元），第三年的年租金为556,968元（即月租金为46,414元），第四年的年租金为573,677元（即月租金为47,806元），第五年的年租金为590,882元（即月租金为49,240元）；被告于合同签订后七日内向原告支付首期含税租金262,500元和履约保证金87,500元；合同期届满且不再续约的情况下，双方办理退房交接手续、被告办理好公司注册迁移后，付清应承担的费用，在此情况下原告应于七个工作日内一次性全额无息返还被告履约保证金；被告可根据经营需要对租赁场所进行符合规范的装修，相关费用由被告承担；被告拖欠租金累计半个月以上的，视被告违约而导致合同被终止的，原告有权没收已付租金和履约保证金外，被告还应偿付原告十二个月的租金（按违约当年租金标准）作为违约金，同时不再享受免租期的权利，免租期应按约支付租金；被告逾期付款的，每逾期一日，按所欠款项的3%承担违约金。2017年8月24日，原告按被告的要求为其装修完毕，双方办理租赁场所交接手续。2018年10月9日，原告向被告发送《律师函》，认为被告应于2018年8月24日支付下一期三个月（即2018年9月9日起至2018年12月8日止）的租金，但未付，要求被告付款，如不解决将追究违约责任。被告于2018年10月11日收到该《律师函》。期间，原告也在被告租赁场所张贴《催款通知》，要求被告支付租金。然被告未付款，以致涉讼。
　　另查明，原告要求解除租赁合同的诉状副本于2019年4月4日送达至被告处。
　　在审理期间，原告法定代表人陈延锋对原告将涉案租赁场所出租给被告予以确认。原、被告确认：被告结欠原告水电费1,800元未付。被告确认：其曾于2018年10月9日将租赁场所的钥匙交付物业，租赁场所内尚有物品未搬离，但物业拒收，故将钥匙放置在物业办公桌上而离开，当时有照片为证，但照片中看不清楚钥匙，被告于该日搬离，此后不应再支付费用，物业与原告无关联；此后又称2018年10月9日交付租赁场所钥匙的场所并非物业，而是原告的工作人员刘经理的办公室。原告确认：物业与原告无关联，所谓照片中的钥匙并未看到，被告将租赁场所锁门，期间曾看到被告在陆续搬物品，但仍尚有物品未搬离，不存在被告于2018年10月9日搬离的事实；原告方并无所谓刘经理。原、被告双方在庭审调解期间经协商确认于2019年4月22日起不再履行《房屋租赁合同》并于2019年4月24日签订《房屋交接书》，《房屋交接书》约定：被告于当日将租赁场所移交给原告并交付钥匙一把，租赁场所内未清理物品视为被告放弃由原告处置，从2019年4月25日起租赁场所由原告控制与被告无关。原告又认为：双方于2019年4月24日办理移交租赁场所，被告在租赁场所内的物品至2019年4月25日全部搬离；由于被告已搬离，不再请求搬离并返还租赁场所。被告则认为：不认可原告的说法，双方于2019年4月24日办理移交租赁场所，被告的办公用品于当日全部搬离。
　　以上事实，由《房地产权证》、门牌号码变更证明、《房屋租赁合同》、《租赁场所交接单》、装修资料、《律师函》、《催款通知》、照片、陈延锋的《情况说明》、《房屋交接书》、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的合同是双方真实意思的表示，涉案租赁场所系原告法定代表人从房屋的权利人上海市奉贤区供销合作总社处承租，此后注册成立相关公司即原告，由原告将房屋出租给被告，上海市奉贤区供销合作总社在合同中明确同意转租，原告法定代表人也确认同意由原告出租给被告，被告认为原告无支配权和主体资格无依据，涉案房屋租赁合同合法有效，理应切实履行。在合同实际履行过程中，被告未按约支付租金，经催讨未果，显属违约，原告据此要求解除合同于法有据，鉴于原告解除合同的诉状副本已于2019年4月4日送达至被告处，双方合同于该日解除。被告虽认为曾于2018年10月9日将租赁场所的钥匙交付并搬离，但鉴于被告系违约方，在原告对交付钥匙不予认可且未表示同意解除合同的情况下，合同并未解除，被告也同时确认当时尚有物品在租赁场所内，因此搬离事实也不成立。合同于2019年4月4日解除后，原、被告于2019年4月24日办理完毕搬离和移交租赁场所手续，原告确认于2019年4月25日起控制租赁场所，此后原告又认为被告于2019年4月25日搬离完毕无依据，因被告已搬离并返还租赁场所，原告放弃相关诉请于法无悖，予以准许。针对租金、占有使用费和水电费的支付问题，原告认为租金付至2018年9月8日，被告则认为租金已付至2018年12月8日，但被告未能提供相关证据予以佐证，对此以原告的自认为准即被告支付租金至2018年9月8日，故从2018年9月9日起至2019年4月4日止的租金310,928元（从2018年9月9日起至2018年12月8日止租金为135,186元；从2018年12月9日起至2019年4月4日止租金为175,742元）被告未付理应承担相应的民事责任，同时被告也应承担从2019年4月5日起至2019年4月24日止按月租金45,062元计算的占有使用费30,041元和欠付水电费1,800元。针对履约保证金和解除合同违约金的问题，由于被告违约未按期支付租金，原告经催讨未果后行使合同解除权，按合同约定履约保证金不再返还并由被告偿付按全年租金计算的解除合同违约金，上述履约保证金的没收和按全年租金计算的解除合同违约金实则均为解除合同违约金，标准明显约定过高，在被告提出异议的情况下，考虑各项因素酌情减少至总体按六个月的租金计算解除合同违约金即金额为270,375元，在扣除没收履约保证金87,500元的情况下，被告另需偿付解除合同违约金计182,875元。被告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效并返还履约保证金即押金87,500元无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海吉格酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海冬日新材料科技有限公司在2017年7月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月4日解除；
　　二、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉格酒店管理有限公司从2018年9月9日起至2019年4月4日止的租金310,928元；
　　三、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉格酒店管理有限公司从2019年4月5日起至2019年4月24日止的占有使用费30,041元；
　　四、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉格酒店管理有限公司水电费1,800元；
　　五、被告上海冬日新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海吉格酒店管理有限公司解除合同违约金182,875元；
　　六、驳回原告上海吉格酒店管理有限公司的其余诉讼请求；
　　七、驳回反诉原告上海冬日新材料科技有限公司的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费11,452元，减半收取计5,726元，由原告负担1,198元，被告负担4,528元。反诉案件受理费994元，由反诉原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾煜麟

书记员：王春阳