古彦婧与田俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：古彦婧，女，1974年12月1日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：沈逸飞，上海艾克森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。
　　被告：田俊，男，1984年3月2日生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告古彦婧与被告田俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古彦婧的委托诉讼代理人沈逸飞、被告田俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告古彦婧向本院提出诉讼请求，1、判令确认原被告间的租赁合同解除；2、判令被告支付原告违约金人民币4万元(以下币种均为人民币)，即原告无须向被告返还押金4万元；3、判令被告按每月2万元向原告支付2018年9月8日起至11月9日止的租金共计4万元；4、判令被告支付原告拖欠的水费80元、电费2,088.07元。事实和理由：2018年3月8日，就被告向原告承租上海市宝山区三泉路XXX号XXX层中的1836-1房屋(以下简称系争房屋)，原被告签订房屋租赁合同。至2018年9月8日，被告应当支付第二期房租，但被告经多次催促后未支付，故诉请如上。
　　被告田俊辩称，同意诉请1和诉请4，不同意诉请2和诉请3。被告于2018年9月1日即向原告提出解除合同，并于9月25日搬离系争房屋。双方曾口头协商一致，原告退3万元押金给被告，但未料原告起诉，故不同意支付违约金和此后租金。此外，根据合同免租条款，被告租金已付清至2018年9月23日。
　　本院经审理查明以下事实：
　　2018年3月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，其中约定，租赁期限自2018年3月8日至2023年3月23日，其中2018年3月8日至3月23日为免租期。2018年3月24日至2019年3月23日，每个月租金为2万元。房屋租金先付后用，付六个月押两个月，乙方应于每年的3月8日和9月8日前将下期租金汇至甲方指定银行账户内。第6-1条约定，租赁期内，未经双方协商一致，任何一方不得擅自提前解除合同。第10-3条约定，乙方擅自解除本合同的，乙方保证金4万元归甲方所有，且乙方已支付的租金全部不予退还，归甲方所有。第10-4条约定，乙方须按合同约定的付款时间向甲方全额支付房屋的租金，乙方若超过约定的付款时间、逾期或未全额支付房租的，每逾期一天应向甲方支付日租金的双倍作为违约金；乙方逾期支付物业费、水、电等公用设施费用的，按国家规定缴纳滞纳金。若乙方超过约定的付款时间、逾期或未全额支付房屋租金超过7天的，或逾期缴纳物业费、水、电等费用超过20天的，即为违约，甲方有权单方清空该房屋，甲方收回房屋解除合同、并没收乙方支付的保证金，并且乙方还要赔偿所欠费用及罚金。合同签订后，被告向原告支付了第一期六个月的租金及押金。
　　审理中，被告表示，原被告曾口头达成一致，原告退还3万押金后被告搬离；被告在原告返还前，即已将房屋清空搬走，且已经电话告知原告，但对上述事实无证据提供。被告在系争房屋上装过门锁，被告搬走后未将房屋钥匙交付原告。被告向法院提交微信聊天记录，证明其曾主动向原告提出解约。
　　原告表示，对微信聊天记录真实性无异议，但原告未同意提前解约，也未同意退还3万元押金，更不清楚被告提前搬离的情况。本案在诉前调解阶段，法院组织双方于2018年11月9日进行谈话，因被告表示其已搬离，原告表示将于当日自行收回房屋，故租金计算至当日。关于违约金，根据合同10-3、10-4条，违约金总额已远远超过4万元，现原告按4万元主张。
　　本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，租金自2018年3月24日起算，先付后用，6个月一付；未经双方协商一致，任何一方不得提前解除合同。被告主动要求提前解约，在未与原告协商一致的情况下即未再支付下一期租金，显属违约。原告要求解除合同、被告结清拖欠的租金及水电费、并由被告承担原告自行下调后的违约金等诉讼请求，合法有据，当予准许。原被告双方于2018年11月9日在本院组织下达成笔录，原告确认于该日收回房屋，故本院确认租赁合同于当日解除。关于欠付租金的金额，被告虽表示早于2018年9月即已通知原告其已搬离，但原告对此不予认可，被告未能就其主张提供证据；且被告亦自认其搬走后未将房屋钥匙交付原告，故被告主张房屋早已返还的陈述，法院不予采纳，被告应支付截止至2018年11月9日的租金。关于租金的起算时间，根据合同约定，2018年3月8日至3月23日为免租期，故被告主张其9月23日前的租金已付清的主张，更为合理，本院予以采纳，被告应当支付自2018年9月24日计算至11月9日止的租金，即30,967.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告古彦婧与被告田俊就上海市宝山区三泉路XXX-XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2018年11月9日解除；
　　二、被告田俊于本判决生效之日起十五日内，向原告古彦婧支付拖欠的租金30,967.74元；
　　三、原告古彦婧无须向被告田俊返还押金4万元，即上述款项作为被告田俊承担的违约金；
　　四、被告田俊于本判决生效之日起十五日内，向原告古彦婧支付水费80元、电费2,088.07元；
　　五、原告古彦婧的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为927元，由原告古彦婧负担113元，由被告田俊负担814元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：蒋梦娴

书记员：张成双