史伟栋与上海雷俊房地产经纪事务所、上海恒房信息科技有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：史伟栋，男，1981年10月21日生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：朱永红，上海恒隆律师事务所律师。
　　被告：顾鸥，女，1959年7月13日生，汉族，户籍地江苏省无锡市。
　　被告：上海雷俊房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：陆雅俊，总经理。
　　委托诉讼代理人：李春艳，上海宇钧律师事务所律师。
　　被告：上海恒房信息科技有限公司，住所地上海市金山工业区。
　　法定代表人：金芷慧，总经理。
　　委托诉讼代理人：王文君，吉林由正律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王富强。
　　原告史伟栋与被告顾鸥、上海雷俊房地产经纪事务所(以下简称“雷俊经纪事务所”)、上海恒房信息科技有限公司(以下简称“恒房公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序审理。同日，原告向本院申请财产保全，本院即依法对被告顾鸥名下坐落于上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋16套进行了查封。本案于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告史伟栋及其委托诉讼代理人朱永红、被告雷俊经纪事务所的委托诉讼代理人李春艳、被告恒房公司的委托诉讼代理人王文君、王富强到庭参加诉讼。被告顾鸥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告史伟栋向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告顾鸥2017年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《房地产买卖补充协议》；2、判令被告顾鸥返还原告已支付的购房款573,543元，并按合同约定向原告支付违约金和赔偿金228,515元(993,543元×20%＋993,543元×3‰×10天)；3、判令被告顾鸥支付迟延支付违约金的利息损失〔以802,058元(573,543元＋228,515元)为基数，自2017年8月1日起至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率的4倍计算〕；4、被告雷俊经纪事务所、恒房公司对被告顾鸥的上述责任承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由上述被告承担。事实与理由：原告与被告顾鸥于2017年5月19日签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》，约定原告以总价993,543元购买被告顾鸥名下位于上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，原告按照合同约定已向被告顾鸥支付房款合计573,543元。根据合同约定，被告顾鸥应于2017年7月31日之前办理房屋过户手续和腾出房屋交付给原告，但被告顾鸥一直未能履行义务。因被告顾鸥未履行义务，根据合同约定，原告有权解除合同。后原告于2018年9月13日向被告顾鸥发出解除通知函，被告顾鸥亦已收到。被告雷俊经纪事务所、恒房公司在房屋买卖过程中，明知系争房屋交易存在障碍，却故意隐瞒房屋不能办理过户的情况，存在明显欺诈行为。被告顾鸥的违约行为及被告雷俊经纪事务所、恒房公司的欺诈行为给原告造成严重经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。
　　原告依法向本院提交如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》一份，据以证明原告与被告顾鸥之间的房屋买卖关系及相关权利义务，即被告顾鸥应于2017年7月31日之前办理房屋过户手续和腾出房屋交付给原告，现被告顾鸥违约，原告有权单方解除合同，并要求被告顾鸥支付相应的违约金及赔偿金，亦证明被告雷俊经纪事务所、恒房公司隐瞒了系争房屋有特殊共同连带抵押的情况；2、《房地产买卖补充协议》一份，据以证明原、被告对系争房屋总价款进行补充约定，应以该补充约定的价款为准计算违约金；3、收条二份，据以证明原告已经向被告顾鸥支付房款合计573,543元；4、原告于2018年9月13日出具的解除房屋买卖合同通知书及快递签收单一份，据以证明原告已将解除通知送达被告顾鸥；5、《金茂悦公馆独家销售协议》一份，据以证明被告顾鸥将系争房屋委托被告恒房公司销售，原告支付的房款用于给付恒房公司居间报酬及偿还案外人上海雷利投资管理有限公司(以下简称“雷利公司”)的欠款，三被告明知该房屋上存在特殊共同连带抵押及顾鸥欠下巨额债务的情况下，未将购房款用于归还银行贷款，明显损害了原告的利益；6、民事判决书二份，据以证明被告顾鸥有巨额债务未归还，但未履行告知义务。
　　经庭审质证，被告雷俊经纪事务所对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但认为从该份合同中可以看出原告知道房屋上有抵押贷款的情况，无法证明其隐瞒原告房屋有抵押的情况，且该房屋价款为843,543元；对证据3的真实性由法庭核实，但表示其未参与，无法确认房款是否实际交付；对证据4的真实性无异议，但无法确认寄送内容，亦不清楚顾鸥是否实际收到；对证据5的真实性无法确认，同时表示不清楚该份销售协议，亦对原告的证明目的不予认可；对证据6，认为与本案无关联。
　　被告恒房公司对原告提供的证据1、2、3、5的真实性均无异议；对证据4表示不清楚；对证据6，表示与本案无关联。
　　被告顾鸥对原告提供的证据未予质证。
　　被告顾鸥未到庭应诉、答辩。
　　被告雷俊经纪事务所辩称：1、第一项诉讼请求，由法院依法判决；2、第二项诉讼请求，返还房款由法院依法判决，对违约金、赔偿金计算方式有异议，认为应以买卖合同约定房屋价款843,543元为基数计算违约金和赔偿金；3、第三项诉讼请求，没有合同约定，且原告已主张违约金及赔偿金，不应再主张逾期利息，同时按银行同期贷款利率4倍计算，标准亦过高；4、不同意承担连带责任，原告与雷俊经纪事务所没有签订过协议，无合同基础，且本案系房屋买卖合同纠纷，原告要求雷俊经纪事务所承担连带责任缺乏法律依据。
　　被告雷俊经纪事务所未提交证据材料。
　　被告恒房公司辩称：1、主体不适格，恒房公司作为居间人只是对原告与被告顾鸥订立房屋买卖合同提供媒介服务，未实际介入该合同，而恒房公司仅对委托人顾鸥负责，且恒房公司不属于房屋买卖合同权利相对方，故原告起诉恒房公司主体不适格；2、法律关系不明确，恒房公司系居间合同当事人，而非买卖合同当事人，两者属于两个不同的法律关系，不应混淆；3、原告陈述事实不清，恒房公司不存在隐瞒和欺诈行为，并在发现诉争问题后，已积极采取措施维护业主的合法权益，且已与原告达成和解协议，向原告退还居间费用；4、在居间合同纠纷中，原告与恒房公司已达成和解协议，且恒房公司已按协议约定全部履行了退还居间费用的义务，居间合同自然解除，而买卖合同当事人为原告与顾鸥，违约方亦是顾鸥，理应由顾鸥承担全部责任，恒房公司没有义务对顾鸥的行为承担连带责任。
　　被告恒房公司依法向本院提交如下证据：1、《上海市房地产权证》复印件一份，据以证明被告顾鸥是系争房屋的权利人；2、《金茂悦公馆独家销售协议》及《授权委托书》一份，据以证明恒房公司系该房屋买卖的居间人；3、《房屋认购协议书》一份，据以证明原告与顾鸥系房屋买卖合同相对方，恒房公司系居间人，并非权利相对方；4、《和解协议书》、《授权书》及《收条》各一份，据以证明原告与恒房公司已就本纠纷达成和解协议，且恒房公司已经按照协议约定履行全部义务；5、系争房屋产权信息表一份，据以证明其带原告去看房时已经明确告知系争房屋上存在3,500,000元的借款抵押和700余万元的兴业银行贷款抵押。
　　原告对被告恒房公司提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为认购协议书是恒房公司提供的格式合同，该授权委托书及认购协议书均不能证明三被告向原告提示过系争房屋上存在特殊抵押的情况；对证据4的真实性无异议，但认为退还部分中介费并不能免除其责任；对证据5，表示从未看到过该份房屋产权信息，恒房公司直至2017年9月才告知原告系争房屋上存在抵押及被告顾鸥有债务的情况。
　　被告雷俊经纪事务所对被告恒房公司提供的证据1、2、3的真实性，表示由法庭核实；对证据4表示不清楚，但认为如确实已经和解，应从中扣除相应费用；对证据5表示不清楚，因为签订房屋买卖合同及补充协议时均不在场，对于系争房屋情况不清楚。
　　被告顾鸥对被告恒房公司提供的证据未予质证。
　　本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。
　　本院经审理认定事实如下：被告顾鸥系上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权证登记的权利人。2017年4月24日，被告顾鸥作为委托销售方(甲方)与被告恒房公司作为受托销售方(乙方)及案外人雷利公司共同签订《金茂悦公馆独家销售协议》，约定：甲方委托乙方对甲方所有的金茂悦公馆16套酒店式公寓进行独家代理销售，乙方接受甲方委托，有权将标的房源以甲方的名义对外进行销售；在乙方确定实际买受人后，由甲方与实际买受人签订《商品房买卖合同》，并收取本合同的房款，甲方授权乙方及丙方管理二个不同独立的收款账户U盾及密码，即时结算乙方销售佣金服务费，并向丙方支付相应款项。
　　2017年4月29日，原告史伟栋、被告顾鸥及委托人被告恒房公司共同签订《房屋认购协议书》一份，约定：原告认购被告顾鸥所持有的位于上海市崇明区陈家镇揽海路999弄金茂悦公馆3栋116号，建筑面积为59.45平方米，单价16,807元/平方米，房款计923,543元，装修补偿款150,000元。正式买卖合同按房款金额签订，不含装修费，买卖房屋双方税费各付。凡于2017年5月10日前签署本协议并交付购房定金的，在总房款的基本上减免款项80,000元，合计993,543元。
　　2017年5月19日，原告与被告顾鸥签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告顾鸥将坐落于上海市崇明区陈家镇揽海路999弄金茂悦公馆3号116室建筑面积为59.45平方米的房屋转让给原告，房屋类型为办公楼，钢混结构，房屋转让价款为843,543元。被告顾鸥于2017年7月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，查验后将房屋钥匙交给原告作为房屋转移占有的标志。双方一致确认在2017年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款约定：被告顾鸥未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款千分之三的赔偿金，并应继续履行；被告顾鸥签订合同后又将该房地产转卖给第三人的，或未按照本合同及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日的，或单方要求解除合同的，均视为顾鸥违约，原告有权单方解除本合同，原告应通知顾鸥，顾鸥除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款千分之三每日计)外，还需支付相当于总房价款20%的违约金。顾鸥应在接到通知之日起的三个工作日内退还收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。原、被告分别在该份房地产买卖合同上签字，被告雷俊经纪事务所作为居间人在该合同上盖章。
　　同日，原告与被告顾鸥还签订《房地产买卖补充协议》一份，约定：被告顾鸥净到手价格为993,543元。双方签订的《上海市房地产买卖合同》价格为843,543元，另外150,000元作为装修补偿款；原告于2017年5月5日支付定金100,000元，于合同签订当日前支付房款70,000元，于2017年7月31日前支付房款并装修款中的383,543元，另20,000元在顾鸥交房时，原告确认房屋装修设备无误再支付给顾鸥；顾鸥在签合同之日起40天内，将银行贷款结清；签订合同10个工作日内，原告向银行申请买房贷款，在2017年7月15日前将房屋贷款420,000元汇入顾鸥账户；定金100,000元与签约当天前支付的房款70,000元已汇入顾鸥民生银行账户，剩余款项全部汇入顾鸥交行账户。后原告先后向被告顾鸥支付房款合计573,543元，并由被告顾鸥向原告出具的收条两份。房屋买卖合同及补充协议签订至今，被告顾鸥未向原告交付系争房屋。
　　另查明，2018年7月26日，原告与被告恒房公司就系争房屋买卖因被告顾鸥个人债务问题未能按时过户交易问题，达成和解协议，约定：被告恒房公司退还原告居间中介费116,055元，因顾鸥未及时向原告交房，恒房公司退出的居间中介费用作为原告的补偿直接用于支付购房款，退完之后尚余购房款457,488元，无论之前合同如何签订，原告同意以最终实际价格850,000元执行之前与顾鸥签订的《房地产买卖合同》，原告实际付款不足850,000的差额为392,512元，在售房人房屋可正常交易，办理交易当天支付给售房人；未能达成上述房屋交易过户的，同时原告对顾鸥继续保持着获得房地产拍卖或其他形式的利益保全或退款等权利。
　　再查明，被告顾鸥将系争房屋作为抵押物为案外债权所作的抵押担保至今未涤除。2018年9月13日，原告向被告顾鸥发出要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》的函件。2018年10月9日，原告向本院提起诉讼，被告顾鸥于2018年10月12日签收起诉状副本等诉讼材料。
　　审理中，原告自愿表示以本次起诉后法院依法向被告顾鸥送达起诉状副本等诉讼材料，被告顾鸥本人签收之日作为系争房屋买卖合同解除之日。
　　本院认为，原告史伟栋与被告顾鸥签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有约束力，双方均应按约全面履行。本案中，原告已经按照买卖合同及补充协议约定履行了付款义务，但被告顾鸥未能按约交付系争房屋，亦未协助原告办理过户手续，显属违约。同时，被告顾鸥未能按约涤除系争房屋上的抵押担保，导致原告的合同目的已经无法实现。因此，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除时间以被告顾鸥收到本院依法送达的起诉状副本之日即2018年10月12日为准。合同解除后，因该合同取得财产应当予以返还，故原告主张被告顾鸥返还购房款573,543元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。
　　关于原告主张的违约金及赔偿金合计228,515元，根据房屋买卖合同及补充协议约定，违约方应按总房价款千分之三每日支付赔偿金，并支付相当于总房价款20%的违约金，综合该合同及补充协议，本院确认系争房屋总房价款应为993,543元。现因被告顾鸥未能按约履行合同义务，故原告依据合同及补充协议约定主张被告顾鸥支付赔偿金29,806元、违约金198,709元的诉讼请求，可予支持。但因被告顾鸥已就合同解除承担了赔偿金及违约金，结合本案实际，原告的经济损失基本已经得到填平，故对原告要求被告顾鸥支付迟延支付违约金的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。
　　关于原告主张被告雷俊经纪事务所、恒房公司对被告顾鸥的上述责任承担连带责任问题。原告认为，三被告未如实告知原告该系争房屋存在特殊共同连带抵押的重要事实，被告恒房公司为获得高额报酬，被告雷俊经纪事务所为让被告顾鸥归还其欠款，均隐瞒了该特殊共同抵押信息；案外人雷利公司与被告雷俊经纪事务所的投资人均为陆雅俊，从被告恒房公司、雷利公司与被告顾鸥签订的独家销售协议看，原告支付的购房款用于归还顾鸥欠雷俊经纪事务所的欠款，并未用于偿还银行欠款，且雷俊经纪事务所庭审中亦表示因顾鸥欠其巨额欠款而让恒房公司代理销售包括系争房屋在内的16套房屋，作为专业中介机构应知道银行抵押贷款未归还前将面临房屋无法过户问题，但仍代理销售，属于代理人明知被代理行为违法的情形；涉案合同均是由被告恒房公司提供的格式合同，合同中关于抵押情况的表述均未采用足以引起注意的文字、符号或字体等特别提醒原告注意，系加重原告责任，排除己方责任，该格式条款无效，故该两被告应对被告顾鸥的上述责任承担连带责任。被告雷俊经纪事务所认为，其未与原告签订过协议，没有合同基础，也不存在明知房屋有抵押却未告知的情况，且合同附件中已表明房屋上有抵押，但原告未予核实，自身存在过错，而本案亦属于房屋买卖合同纠纷，原告要求其承担连带责任缺乏法律依据；此外，雷俊经纪事务所与案外人雷利公司没有关系，亦不存在债权债务关系。被告恒房公司认为，其作为居间人，并非买卖合同当事人，故主体不适格；同时，其不存在隐瞒和欺诈行为，且在发现诉争问题后积极采取措施，与原告达成和解协议并退还了居间费，故不应承担连带责任。对此，本院认为，首先，被告顾鸥委托被告恒房公司销售其名下房产，虽然该房产上存在抵押权，但现有证据无法证明被告顾鸥与恒房公司在委托销售房屋过程中存在恶意串通、欺诈原告的行为，故原告认为被告恒房公司、雷俊经纪事务所明知代理行为违法仍实施该代理行为应承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。其次，本案系房屋买卖合同纠纷，而原告与被告雷俊经纪事务所、恒房公司系居间合同关系，与本案属于不同的法律关系，如原告确有证据证明两被告在提供居间服务中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告利益的，原告可依法另案提起诉讼要求两被告承担损害赔偿责任。
　　被告顾鸥未到庭应诉答辩，视为其自行放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告史伟栋与被告顾鸥2017年5月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《房地产买卖补充协议》于2018年10月12日解除；
　　二、被告顾鸥于本判决生效之日起十日内返还原告史伟栋房款573,543元；
　　三、被告顾鸥于本判决生效之日起十日内支付原告史伟栋违约金和赔偿金228,515元；
　　四、原告史伟栋的其余诉讼请求不予支持。
　　如果被告顾鸥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费11,820元，减半收取计5,910元，财产保全费4,530元，合计10,440元，由被告顾鸥负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：黄菲菲

书记员：高端瑜