史惠倩与章日蕾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：史惠倩，女，1961年10月29日生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：章日蕾，女，1989年2月17日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐玮，上海市天一律师事务所律师。
　　原告史惠倩与被告章日蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告于2018年5月22日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2018年5月23日、6月14日、8月28日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人王龙、被告的委托诉讼代理人陆艳、徐玮到庭参加三次庭审，原告(反诉被告)史惠倩到庭参加第二次、第三次庭审。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)向本院提出本诉诉讼请求：1、判决确认原、被告于2017年12月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年4月15日解除；2、判令被告将坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)归还给原告；3、判令被告按照每月人民币(以下币种同)2,000元标准支付原告自2014年8月30日至实际归还房屋之日止的房屋使用费。
　　本诉的事实与理由：2014年8月30日，原告与被告父亲章某某就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定原告将系争房屋以总价88万元出售给章某某。同日，原告即将系争房屋交付给了章某某。系争房屋满足上市交易条件时，章某某提出要将买受人变更为其女儿，也即本案被告，原告表示同意。截至2017年12月24日，被告共计向原告支付房款603,000元。2017年12月27日双方签订《补充协议》，该协议约定对超过上述居间协议约定的面积进行价格补差；同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同第二条约定房屋总价为94万元，但因中介操作失误，将房屋总价误写为940万元；并约定双方在2018年3月15日前办理产权过户手续。原、被告双方于2017年12月27日至房产交易中心办理产权过户手续，但因合同中房屋总价存在笔误，未办理成功。嗣后，中介公司重新打印房屋买卖合同版本，但被告不签字、亦不见面。原告数次与中介沟通，但被告和中介均不配合。2018年1月15日，原告遂以短信方式催促被告履行合同义务，均未果。2018年3月15日，章某某自认因其系限购对象，才将买受人变更为章日蕾。原告认为，被告的行为构成实质性违约，应承担相应的法律责任。遂涉讼。
　　被告(反诉原告)针对本诉辩称，原、被告双方签订的房地产买卖合同合法有效，应当继续履行；双方发现合同中关于房屋转让总价书写有误后，中介重新打印正确版本的合同，但原告拒绝签字；原告行使合同解除权缺乏事实和法律依据。原告于2018年1月3日通过短信表示仍要将系争房屋过户给章某某，章某某为了能尽快过户，将其名下的房屋过户给被告的外公外婆；后原告又表示要将系争房屋过户给被告；被告一直在积极配合原告的要求，系原告不愿配合过户。故不同意原告的全部诉讼请求。
　　另被告(反诉原告)向本院提出反诉请求：1、判令原告(反诉被告)继续履行双方的房地产买卖合同，将系争房屋产权过户至被告名下；2、判令原告(反诉被告)支付违约金20万元。
　　反诉的事实及理由：自原、被告签订房屋买卖合同以来，被告(反诉原告)已全面履行了当前阶段的合同义务，但原告(反诉被告)因房价上涨等原因，反复反悔、提高过户要求、设置过户障碍等，造成双方的房屋买卖合同至今未履行完毕。原告(反诉被告)的行为有违诚信，严重损害了被告(反诉原告)的合法权益。
　　原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的反诉辩称，在合同履行过程中，被告(反诉原告)未按约支付房款，根据房地产买卖协议第3条约定，被告应于2015年5月1日支付房款10万元，但被告(反诉原告)未按约支付；关于加价，被告(反诉原告)所述不属实，系争房屋的实际面积比合同约定的面积大，故需要就溢出面积补偿差价，另外的10,000元，系章某某要求变更买受人时自愿补偿给原告(反诉被告)的。被告(反诉原告)系违约，原告(反诉被告)不同意被告(反诉原告)的全部诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，原告(反诉被告)作为甲方与作为乙方的案外人章某某(被告之父)通过上海天正房地产经纪有限公司就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：系争房屋建筑面积为73.06平方米(以产证面积为准)，房价款88万元，乙方于2014年8月30日向甲方支付定金5万元，2014年10月1日，乙方向甲方支付首期房款60万元(含已付定金5万元)，2015年5月1日前乙方支付甲方10万元，余款18万元，到房地产交易中心办理房产权利转移登记后由乙方直接支付给甲方；如果在该物业产证符合上市条件该房产可以过户时，乙方拒绝过户，或者乙方不同意购买该房产，则乙方支付的所有钱款将作为乙方违约的违约金，不得向甲方主张退还；如果在该物业产证符合上市条件该房产可以过户时，甲方拒绝过户或者甲方不同意出卖该房产给乙方，致使该房产权利转移不能完成的，甲方应返还乙方已经支付的钱款70万元，同时还应支付给乙方违约金20万元；该房产甲方的净到手价为88万元，该房产交易过户给乙方的过程中所有的税费及产生的其他费用均由乙方承担；甲方在该房屋可办理自身产证当天应及时通知乙方和丙方，甲方在自身产证办理好后3天内乙方应支付甲方房款10万元，并配合乙方到公证处办理全权委托公证。
　　2014年9月21日，原告(甲方、出卖方)与被告父亲章某某(乙方、购买方)就系争房屋签订《出售转让协议》，该协议约定：房屋转让价款为88万元，甲方为净到手价；乙方于2014年8月30日向甲方支付定金5万元、2014年9月21日前向甲方支付55万元、于2015年5月1日前(甲方房产证办下来的前提下)支付甲方10万元，乙方于双方共同至房地产交易中心办理过户手续当天向甲方支付18万元；经甲乙双方协商，甲方在该房屋可办理产证当天及时通知乙方和丙方，甲方在自身产证办理好后3天内乙方应支付甲方购房款10万元，并配合乙方到公证处办理该房屋全权委托手续；待本套房产在国家政策限制期满可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如上市交易后甲方拖延超过15天，或者甲方一房二卖、抵押他人或其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需要支付违约金20万元。
　　2014年9月21日，章某某向原告(反诉被告)付款60万元(含定金5万元)。同日，原告(反诉被告)将系争房屋交付章某某。
　　系争房屋为拆迁安置房，拆迁补偿安置协议签订于2012年6月30日，于2014年11月21日办理出大产证；2016年3月8日，原告(反诉被告)取得系争房屋以其为权利人的房地产权证。也即系争房屋于2017年11月21日交易限制期届满。
　　2017年12月27日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于此前就系争房屋签署合同，现双方经协商，就如下事宜达成一致：1、系争房屋签订居间合同时约定面积为73平方米，由于正式交房时超出面积，甲方要求乙方补偿56,000元；2、因国家政策变更，现乙方要求把买房人章某某改为女儿章日蕾，甲方再次提出要求乙方补偿13,000元，作为改名费；3、甲方要求乙方给予4,000元，作为房屋交易款10万元的利息；4、双方同意以2017年12月27日签署的买卖合同作为最终版本；5、本补充协议一经双方签署即构成原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。中介方工作人员黄海平亦在该协议落款处签字。同日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)通过上海天正房地产经纪有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：付款协议，乙方于2015年12月1日前已支付甲方房款60万元，乙方于2017年12月30日前支付甲方房款10万元(甲乙双方都房地产交易中心审税当日)，乙方于房地产交易过户当日支付甲方房款24万元；但在合同第二条因笔误将系争房屋总价记载为940万元，致使双方在2017年12月27日交易未成功。
　　2018年1月3日，原告(反诉被告)短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知案外人章某某(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容为：“你好，我是房东史惠倩，我这几天有时间配合你们办理相关房产交易手续，我房子卖给你章某某的，不是卖给你女儿的，希望你一个星期内与我签订房地产买卖合同和办理审税、过户手续”。
　　2018年1月15日，原告短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知被告(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容为：“通知章日蕾、章某某，请收到信息后立即与我联系，在2018年1月20日前到交易中心将汇延路XXX弄XXX号XXX室过户给章日蕾”。
　　2018年1月15日，原告短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知章某某(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容为：“通知章日蕾、章某某，请收到信息后立即与我联系，在2018年1月20日前到交易中心将汇延路XXX弄XXX号XXX室过户给章日蕾”。
　　2018年1月15日、1月16日、3月13日、3月15日，原告短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知中介工作人员黄海平(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容分别为：“请收到信息后立即与章日蕾联系，在2018年1月20日前到交易中心将汇延路XXX弄XXX号XXX室过户给章日蕾”，“章日蕾和章某某想见面谈，我1月17日晚上6：30有时间，我们一起到你单位”，“约定过户时间为2018年3月15日前，请与章日蕾联系，便于我安排时间”，“今天上午9点我的代理人王龙到你公司先谈办理过户手续事宜，王龙全权代表我，等到谈好后，我打车过来签字”。
　　2018年3月27日08：27分，原告短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知被告(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容为：“章日蕾，此前多次通知你办理汇延路XXX弄XXX号XXX室过户手续，你至今没有回音，现再次通知你”。
　　2018年3月27日13：37分，被告通过其母亲短信(手机号：XXXXXXXXXXX)通知原告(手机号：XXXXXXXXXXX)，短信内容为：“史惠倩，2018年1月3日，我们应该去办理过户手续，由于你发短信于我，不同意过户到我章日蕾名下，你明确表示当初是卖给章某某的，不是卖给女儿的，我尊重你的决定，希望你直接联系章某某本人”。
　　2018年4月15日，原告短信通知被告，称解除与被告之间的房地产买卖合同，并要求被告归还房屋。
　　2018年4月25日，被告通过手机短信(手机号：XXXXXXXXXXX)向原告(手机号：XXXXXXXXXXX)送达律师函，要求原告继续履行合同，配合办理系争房屋过户手续。
　　另，原、被告双方均认可，被告(反诉原告)已支付房款603,000元，尾款337,000元尚未支付。系争房屋自2014年9月21日起即由被告(反诉原告)实际居住使用至今。
　　以上事实，有原告(反诉被告)提交的上海市房地产权证、《上海市房屋拆迁补偿安置协议》、《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、手机短信截屏，被告(反诉原告)提交的《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》、《补充协议》、收款凭证、《上海市房地产买卖合同》、手机短信截屏、上海市不动产登记信息表以及原、被告的当庭陈述予以佐证。
　　本院认为，原告(反诉被告)与案外人章某某之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行；嗣后，原、被告与案外人章某某达成一致协议，将系争房屋的购买人变更为章某某的女儿即被告，并签订了《补充协议》。该补充协议系各方当事人的真实意思表示，章日蕾概括承受了章某某在上述《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》中的权利义务，原、被告在此基础上于2017年12月27日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，双方均应按约履行。双方均认可合同中关于房屋总价940万系笔误，但该笔误并不因此而影响整个合同的效力。《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为94万元，被告于2015年12月1日支付60万元、于2017年12月30日前支付房款10万元(双方都房地产交易中心审税当日)、于房地产交易过户当日支付24万元，该约定较之《房地产买卖居间协议》、《房屋出售转让协议》中的约定均有所变更，应视为合同双方就房屋价款及支付期限达成了新的合意。而被告(反诉原告)已完全按照合同约定的期限完成付款义务，原告(反诉被告)应当按约履行过户手续。但原告(反诉被告)在明知合同相对方为被告且章某某系限购对象的情况下，仍于2018年1月3日短信告知章某某不同意将系争房屋过户给被告，明显有不配合被告(反诉原告)办理过户手续的故意；原告后又于2018年1月15日短信告知被告同意将系争房屋过户给被告，明显有违诚信原则。虽然原告(反诉被告)称其一直在积极地要求被告及中介配合过户，但从2018年3月15日，原告(反诉被告)发给中介工作人员黄海平的短信措辞看(短信内容：“今天上午9点我的代理人王龙到你公司先谈办理过户手续事宜，王龙全权代表我，等到谈好后，我打车过来签字”)，原告(反诉被告)系要求中介及被告与其代理人谈过户事宜，谈好原告(反诉被告)再过来签字，按常理，双方的合同已对付款期限、过户期限等有明确约定，双方按约履行即可，无需另行商谈。同时，被告已支付大部分房款，并已实际居住使用系争房屋至今，又于2017年12月27日同意以94万元为房屋总价继续履行合同并办理网签手续后，被告不愿意配合原告办理过户手续不合常理。据此，本院认为，在双方履行合同的过程中，被告已按约履行合同义务，不存在违约行为，原告无权解除合同，故对原告的全部诉讼请求，本院难以支持。对于被告(反诉原告)的反诉请求，原告(反诉被告)应当按约履行过户手续，未按约履行过户手续的，应按约承当相应的违约责任。为更好地平衡双方当事人的利益，本院将违约金酌情调整为10万元。被告(反诉原告)应于办理系争房屋产权过户手续当日支付被告(反诉原告)购房尾款337,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)史惠倩的全部诉讼请求；
　　二、原告(反诉被告)史惠倩于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)章日蕾将位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告(反诉原告)章日蕾名下；
　　三、被告(反诉原告)于办理上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日支付原告(反诉被告)史惠倩房款人民币337,000元；
　　四、原告(反诉被告)史惠倩于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)章日蕾违约金人民币10万元；
　　五、驳回被告(反诉原告)章日蕾的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币6,760元，由原告(反诉被告)史惠倩负担。反诉案件受理费减半收取计人民币7,530元，由原告(反诉被告)史惠倩负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：段文澜