史见辛与王小春、季绒芳等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：史见辛，男，1952年6月16日生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：杨国红，上海市恒远律师事务所律师。
　　被告：王小春，男，1947年10月27日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：季绒芳，女，1955年4月13日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：王松健，男，1981年1月2日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：王松杰，男，1981年1月2日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告季绒芳、王松健、王松杰共同委托诉讼代理人：王小春。
　　被告：肖玉珍，女，1939年5月4日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：姚金才，男，1937年11月15日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：姚家鑫，男，1999年8月20日生，汉族，住上海市崇明区。
　　法定代理人肖玉珍：即本案被告肖玉珍。
　　被告：袁建功，男，1946年7月18日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：杨囡囡，女，1987年7月17日出生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：沈汉江。
　　被告：杨水耇，女，1951年9月16日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：周菊苹，女，1959年2月23日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：杨巧生，上海市申中律师事务所律师。
　　第三人：上海博建房屋拆迁有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路XXX号。
　　法定代表人：陈向东，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈红霞。
　　委托诉讼代理人：杨勇辉。
　　第三人：王静香，女，1963年4月3日生，汉族，住上海市崇明区陈家镇裕丰村裕南1135号。
　　第三人：张慧，男，1985年12月6日生，汉族，住上海市崇明区陈家镇裕丰村XXX号。
　　第三人：袁胜涛，男，1969年6月19日生，汉族，住上海市崇明区陈家镇裕安村裕东1438号。
　　原告史见辛与被告王小春、季绒芳、王松健、王松杰、王静香、张慧、袁怡俊、姚家鑫、袁胜涛、杨囡囡、杨水耇、周菊苹第三人上海博建房屋拆迁有限公司(以下简称“博建公司”)农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回对王静香、张慧、袁胜涛的起诉，本院予以准许。被告袁怡俊死亡，本院依法追加其继承人肖玉珍、姚金才、袁建功作为被告参加诉讼。后本院依职权追加王静香、张慧、袁胜涛作为第三人参加诉讼。原告史见辛及其委托诉讼代理人杨国红、被告王小春、季绒芳及被告王松健、王松杰之委托代理人王小春、被告杨囡囡之委托诉讼代理人沈汉江、被告杨水耇、周菊苹之委托诉讼代理人杨巧生到庭参加诉讼。被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、第三人王静香、张慧、袁胜涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告史见辛向本院提出诉讼请求：原上海市崇明区陈家镇裕安村裕东15队王云法房屋的拆迁权益归原告所有，由原告得坐落于上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室安置房屋。审理中，原告变更诉请为被告支付原告房屋折价款XXXXXXX元的90%，即XXXXXXX元。
　　事实和理由：原座落于上海市崇明区陈家镇裕安村裕东1515号平房二间(建筑面积58平方米)(以下简称“系争房屋”),房屋权利人为王云法。王云法于2003年6月1日去世。2004年12月2日,原告经中介介绍,于陈家镇法律服务所,与王云法之父王祥荣签订了“私有房屋产权转让合同”一份,以人民币39000元的价格购得该房屋,转让合同第七条明确“今后该房屋如遇拆迁等情况出现,该房屋上按规定享受的补贴等各种待遇归乙方(原告)所有”。签约后,原告于同月5日向王云法父母王祥荣、周桂新付清了39000元购房款。原告入住后于次年3月进行了装修。2010年4月前,原告再次进行了装修,两次装修花费约4万元。王云法之父王祥荣于2009年9月24日死亡。后系争房屋遇动迁,王云法哥哥被告王小春作为代表人,于2010年4月10日与上海市陈家镇建设发展有限公司签署了“拆迁补偿安置协议”。协议约定：王云法户共核定拆迁安置面积为58平方米,拆迁补偿款总计190427元,其中,房屋补偿款50728元,土地权基价与价格补贴75400元,附属物补偿款61399元及奖励费2900元。2010年6月1日,经陈家镇法律服务所见证,原告与被告王小春等人签订“协议书”一份,约定支付被告王小春等人系争房屋土地基价补偿费75400元,另支付的房屋平方数差价50000元及王小春房屋款17923元。据此，原告完全取得了拆迁协议项下的拆迁补偿款190427元及房屋安置权利。2015年8月20日,拆迁房屋选房,原告去第三人处办理了选房手续,确定被安置的房屋为上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积为89.9平方米。后因被告杨囡囡提出异议,致诉讼。
　　经崇明区人民法院(2016)沪0230民初2541号民事判决书查明：王祥荣与前妻共生育子女五人,分别为王小春、王静香、王抗美、王云春、王云法。王抗美于1995年1月6日死亡,其育有三个子女：袁胜涛、张慧、袁秀丽。袁秀丽于2004年9月2日死亡,袁秀丽生育了袁怡俊、姚家鑫两个儿子。王云春于2014年9月1日死亡,其继承人有妻子季绒芳、儿子王松杰和王松健。王云法于1987年育有一女儿杨囡囡,1989年与妻离婚。2003年6月1日,王云法死亡。王祥荣于2009年9月24日死亡,其再婚妻子周桂新于2012年5月24日去世。王祥荣与周桂新于1971年结婚,周桂新有二个养女：杨水耇、周菊苹。
　　原告认为：系争房屋买卖成立。应按照诚实信用原则，确立双方的权利义务关系。原告通过他人介绍,并在所在地法律部门见证下,向王云法的第一顺序继承人购买其继承的多余不用的房屋自用,系善意对价取得,39000元的购买价格高于当时市场价，并合法居住使用了多年,有关出售方或收款方在收到钱款后也解决了其经济上的需求,且付出对价时明确系争房屋如遇拆迁,其拆迁利益全部归原告所有。2010年拆迁时,又在所在地法律部门见证下,原告与拆迁协议签约人的被告王小春等人签订了协议书,原告又按照当时的商品房屋与福利房屋间差价支付了143323元,以确保原告购买到该房屋拆迁补偿款及房屋安置权利,相关被告理应按照承诺协助原告办理安置房屋入户手续。
　　现被告杨囡囡虽为原房主王云法的法定第一顺序继承人,系争房屋拆迁时，杨囡囡已成年，具有完全民事行为能力，未提出异议，直至2015年才提出,已丧失了诉讼权利。杨囡囡即使有权提出,应向其他取得售房款的被告主张。故请求判如所请。
　　被告王小春、季绒芳、王松健、王松杰辩称，由法院依法处理，涉及王云法财产的继承应先落实其为王云法花费的费用后再做分配。当初王祥荣与原告之间买卖的是农村房屋，不涉及地基。因此拆迁时王小春与原告又签订协议，原告将房屋涉及的地基费支付王小春，约定拆迁利益归原告。
　　被告姚家鑫、肖玉珍、姚金才未到庭应诉、答辩。
　　被告袁建功未到庭参加诉讼，庭前辩称，不参加本案诉讼，放弃其对袁怡俊继承部分财产的继承权。
　　被告杨囡囡辩称，请求驳回原告的诉请。本案系争房屋是被告杨囡囡父亲的遗产，杨囡囡是王云法财产的合法继承人。杨囡囡继承权被侵害是经诉讼才知晓，王云法的财产被杨囡囡祖父王祥荣卖予原告，出售时未征得杨囡囡的同意，因此房屋买卖无效，同时农村房屋买卖也不被政策允许；王祥荣死亡后，王云法弟弟王小春、王云春与原告签订了合同，也未征得杨囡囡同意，未遵循杨囡囡意见，故该协议也无效，故原告起诉没有法律依据。原告最多只能取得地上物的评估价，杨囡囡可适当让步。2018年5月，就相关继承问题曾向法院起诉，因本案在处理中故撤诉。
　　被告杨水耇、周菊苹辩称，关于农村房屋买卖合同效力问题，认为涉及房屋的买卖是有效的，但涉及宅基地部分买卖无效；对王祥荣与原告签订的协议认可，当时房屋买卖的价格39000元和市场价差不多，是自愿买卖，公平有效。王祥荣的继承人众多，故王小春与原告签订的协议是违法的，不予认可，应属无效。对于拆迁房屋补偿款如何分割问题，由法院根据公平原则及买卖效力问题酌情处理。被告杨水耇、周菊苹同时认为，拆迁补偿的房屋给被告方不合适，因被告方人数众多，给原告较合适，再由原告支付被告方补偿款。原告要求获得的评估价值90%的比例太高，根据惯例应该三七分或者四六分，认为应当60%给原告，40%给被告。
　　第三人上海博建房屋拆迁有限公司述称，其依法进行拆迁安置，根据村委会提供的材料，王小春作为王云法户代表签订协议。现王云法继承人已选定安置房，另尚有应支付王云法户补偿款16486.70元在博建公司未结算，请法院依法判决。
　　第三人王静香、张慧、袁胜涛未到庭参加诉讼，庭前述称，放弃对王云法遗产的继承权，不是本案适格主体，不应该参加本案诉讼，开庭亦不参加。
　　本院经审理认定事实如下：
　　王祥荣与前妻吴文先(1968年死亡)共生育了五个子女，分别为王小春、王静香、王抗美、王云春、王云法。杨水耇是周桂新与前夫的养女，周菊苹亦自小被周桂新与前夫收养。1971年周桂新与前夫离婚，与王祥荣再婚。王抗美于1995年1月6日死亡，其育有三个子女：袁胜涛、张慧、袁秀丽。袁秀丽于2004年9月2日死亡，袁秀丽生育了袁怡俊、姚家鑫两个儿子。王云春于2014年9月1日死亡，其继承人有妻子季绒芳、儿子王松杰、王松健。王云法与前妻育有一女杨囡囡，1989年离婚，2003年6月1日死亡。王祥荣于2009年9月24日死亡。周桂新于2012年5月24日死亡。
　　袁怡俊于2018年6月17日死亡。袁怡俊的父亲姚国华与金杰于2014年1月14日再婚，姚国华于2016年12月18日死亡。金杰自述与袁怡俊未形成抚养关系，对袁怡俊的财产无继承权。姚金才、肖玉珍系袁怡俊的祖父母，袁建功系袁怡俊的外祖父。
　　姚家鑫系智力二级、肢体XXX残疾人。
　　王云法户1992年农村宅基地使用权申请表上立基人为王云法1人，主房占地面积为57.95平方米。2004年12月2日，原告(乙方)与王祥荣(甲方)签订《私有房屋产权转让合同》1份，约定由王祥荣向原告转让王云法所有的坐落于原崇明县裕安乡裕安村15队(建筑面积58平方米)房屋，转让价格为39000元。同时约定，转让房屋的产权归乙方所有，今后该房屋如遇拆迁等情况出现，该房屋上按规定享受的补贴等各种待遇归乙方所有，甲方不得为此而与乙方纠缠。王祥荣、周桂新于2004年12月5日出具收条1份，内容主要为收到史见辛购买王云法平房四间的购房款39000元。之后，王祥荣即将房屋交付史见辛。
　　2005年3月6日，王小春为史见辛装修系争房屋，收取了史见辛10000元。后史见辛入住系争房屋至拆迁。
　　2010年4月10日，因陈家镇安置房基地建设需要，上海陈家镇建设发展有限公司需拆除王云法名下住房，王小春代王云法户与上海陈家镇建设发展有限公司签订《拆迁补偿安置协议》，约定王云法名下所有的房屋坐落在陈家镇裕东村15队，有证建筑面积58平方米，核定应安置面积58平方米，给予房屋建安重置价50728元，土地使用权基价900元每平方米、价格补贴400元每平方米，上述货币补偿款为126128元[50728+(900+400)×58]，棚舍和其他附属物补偿61399元，奖励费2900元。该协议约定的全部安置补偿款为190427元，此外被安置人还有2010年4月至2015年8月的过渡费62700元、两个月装修期补助费1200元以及搬家费1160元。上述钱款均在第三人博建公司处，尚未领取。被安置人选购的安置房坐落于崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室，面积为89.9平方米，房价为239000.30元，该房屋尚未交付，亦未办理结算手续。第三人博建公司明确，若结算，被拆迁人还有应收款16486.70元。
　　2010年4月8日，王小春与王云春出具《同意转卖协议书》，内容主要为：“关于王祥荣拿王云法房屋转卖给史见辛，其中包括58平方在内全部归史见辛所买，经双方协商宅基费归王小春、王云春处理。另外平方数差价五万元，归王小春、王云春所有。如果有另外异议，有王小春、王云春处理。我弟兄王小春、王云春安父亲所说的，不作改变。”
　　2010年6月1日，由原上海市崇明县陈家镇法律服务所代书，史见辛与王小春、王云春签订《协议书》，内容主要为：“一、坐落在陈家镇裕安村裕东15队王云法(已故)名下的农村宅基地住房58平方米，于2004年12月2日由王祥荣(王云法之父，已故)与史见辛签订私有房屋产权转让合同，并在2004年12月5日，王祥荣收取史见辛房屋转让费39000元。二、由于王祥荣、王云法分别已故，故在宅基地置换时由王小春、王云春代理签约。三、现立协议人一致同意在王云法名下的农村宅基地置换房产平方米及评估价格、补贴、补偿均归史见辛所有。四、史见辛一次性补偿给王小春、王云春地基补偿费75400元。五、王祥荣和王云法生前生病治疗期间，所花费的治疗费等债务，从宅基地基价补偿款中扣除偿还。……”
　　2010年6月7日，王小春出具收条1份，内容主要为：“今收到史见辛处王云法宅基地费75400元正。”
　　同日：王小春再出具收条1份，内容主要为：“今收到史见辛(17923元正)壹万柒仟玖佰贰拾叁元。原因王小春造王云法地基房屋款。”
　　2010年11月30日，王小春、王云春出具收据1份，内容主要为：今收到史见辛给付购买王云法宅基地置换房58平方米，现收到房屋差价费50000元。该房屋产权证到位时，王小春、王云春做到必须无条件配合办理房产过户手续。如有违约，自愿承担该房产转让费百分之三百的违约金。过户费史见辛自负。
　　审理中，王云法继承人等对于办理结算手续一事未能达成一致。经原告申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市崇明区陈家镇裕政路XXX弄XXX号XXX室房屋进行评估，结论为：估价对象的市场价值为164万元(取整)，折合单价为18240元/平方米(取整)。
　　另查明，史见辛系城镇居民。
　　2017年8月，史见辛与王小春、第三人博建公司就系争房屋买卖一事曾向本院起诉，后史见辛以需庭外协商为由，撤回起诉；2018年3月，杨囡囡与史见辛、第三人博建公司就系争房屋买卖一事曾向本院起诉，后因杨囡囡未缴纳诉讼费，本院按撤诉处理。
　　以上事实有私有房屋产权转让合同、农村宅基地使用权申请表、审核表、身份证复印件、收条、领条、同意房屋转卖协议书、协议书、居民死亡殡葬证存根摘抄、居民死亡推断书、残疾证、遗体火化证明、户口簿、结婚登记审查处理表、情况说明、拆迁补偿安置协议、拆迁补偿安置结算表、集体土地拆迁补偿安置结算书、安置房选房单、承诺书、证明、房地产估价报告、民事判决书、民事裁定书、民事申请再审案件受理通知书以及原、被告及第三人的当庭陈述予以证实。
　　本院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，王云法的继承人王祥荣、周桂新未经批准向并非本村农业户籍人员的原告出售宅基地房屋，且未经王云法的继承人杨囡囡的同意，所签订的《私有房屋产权转让合同》应认定为无效。由于合同无效系双重原因导致，故应作区别处理。关于杨囡囡合法继承的权益部分，该转让合同认定无效后，应当予以返还。关于王祥荣、周桂新合法继承的权益部分的转让系双方真实意思表示，基于诚信原则，现系争房屋涉动迁，宅基地和地上物的权利均转化为货币补偿和安置房。鉴于史见辛已实际居住使用系争房屋多年，及其使用期间对房屋的管理和贡献，系争房屋涉动迁且已经被拆除，近年来房价上涨等因素，故在扣除购房款后，考虑史见辛重新购房的合理支出，对系争房屋的拆迁利益予以酌情分配。
　　被继承人王云法生前未留有遗嘱，依法应适用法定继承。本案各被告及第三人王静香、张慧、袁胜涛对王云法的遗产享有继承权，关于他们之间的继承问题，非本案处理范围，另行处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　被告王小春、季绒芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、杨囡囡、杨水耇、周菊苹、第三人王静香、张慧、袁胜涛于本判决生效之日起十日内支付原告史见辛补偿款827724元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费18084元，由原告史见辛负担9042元，被告王小春、季绒芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、杨囡囡、杨水耇、周菊苹、第三人王静香、张慧、袁胜涛负担9042元；鉴定费5900元，由原告史见辛负担2950元、被告王小春、季绒芳、王松健、王松杰、姚家鑫、肖玉珍、姚金才、袁建功、杨囡囡、杨水耇、周菊苹、第三人王静香、张慧、袁胜涛负担2950元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：沈敏华

书记员：沙卫国