叶亚美与许伟峰、唐君妹等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：叶亚美，女，1972年5月23日出生，汉族，住江苏省泰兴市。
　　委托诉讼代理人：周荣华，上海玺融律师事务所律师。
　　被告：许伟峰，男，1975年10月2日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　被告：唐君妹，女，1982年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：王冠，上海市万方律师事务所律师。
　　被告：曹海峰，男，1976年1月9日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：陆敏，上海环绮律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶俊兰，上海环绮律师事务所律师。
　　原告叶亚美与被告许伟峰、唐君妹、曹海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶亚美的委托诉讼代理人周荣华，被告许伟峰、唐君妹的共同委托诉讼代理人王冠，曹海峰的委托诉讼代理人陆敏、叶俊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告叶亚美向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与三被告签订的关于上海市闵行区东川路XXX号和2210弄55号《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2018年12月31日解除；2、依法判令三被告支付原告自2018年10月1日起至同年12月31日止的房屋租金229,500元;3、依法判令三被告支付原告违约金150,000元(每月租金75,000元，计两个月租金);4、依法判令三被告支付原告从2019年1月1日起至实际交房之日止,按76,500元/月计的房屋占有使用费;5、依法判令被告支付原告截止2019年2月底的水、电、煤、截止2019年3月底的物业费以及截止至2018年9月底的税费合计82,658.94元;6、担保费由被告承担。事实和理由：被告许伟峰与被告唐君妹系夫妻关系。2018年2月2日，原告叶亚美与被告许伟峰、曹海峰签订了关于东川路XXX号和2210弄55号的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》,唐君妹代许伟峰签署上述二份合同,并参与经营管理。二份合同约定的租赁期限自2018年1月1日起至2020年3月31日止,租金支付方式为先付后用,付三押二，每个付款周期前7日支付下季度租金,东川路XXX号(由东川路2254、2256、2258、2260的一层和东川路2210弄39、41、43、45、47、49、51的一层,共计1018平方米简称2258号)房屋每月租金为75,000元,东川路XXX弄XXX号二楼房屋租金为每月1,500元。三被告从2018年1月1日起实际使用上述房屋,前9个月都正常支付租金。2018年9月24日起三被告未按合同约定支付租金,拖欠水、电、煤、物业、税收等各项费用,原告通过信函快递、微信发送等方式催促,三被告均未支付。2018年12月21日,原告委托律师发函通知三被告,于2018年12月31日解除与三被告签订的上述二份《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》,并要求三被告于12月31日前支付完所欠的租金,承担违约金,结清水、电、煤、物业及各项税费,2019年1月1日交接完所用的房屋。三被告均无动于衷。综上,三被告的行为已构成根本违约,原告为了维护自身的合法权益,根据合同法的相关规定和合同约定,特向法院起诉,恳请人民法院依法支持原告的诉请。
　　被告许伟峰辩称：不同意原告所有诉讼请求，本案的承租方是江川名灶的全体合伙人，许伟峰和曹海峰只是合伙代表人，应该由江川名灶承担责任。许伟峰经全体合伙人同意于2018年8月15日将其份额转让给了杨某某退出合伙并告知原告，债务都发生在许伟峰退出之后，故许伟峰不承担责任。
　　被告唐君妹辩称：不同意原告所有诉讼请求，唐君妹不是承租方，也不是江川名灶合伙人，只是代表许伟峰在合同上签字，唐君妹没有参与江川名灶的经营和管理，只是为许伟峰进行了支付，故唐君妹不需要承担责任。
　　被告曹海峰辩称：不同意原告所有诉讼请求，2018年11月30日《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》已解除，双方完成交付手续，原告要求支付2018年11月30日之后的房租和使用费没有依据，即使法院经审理后认为曹海峰要支付2018年11月30日之后的房租和使用费，房屋也应该按年租金85万元计算，曹海峰于2018年11月将钥匙交还原告，2018年11月30日口头提出解除合同，原告当时予以认可，故两份合同于2018年11月30日已解除，双方办理了解除手续。涉案房屋于2018年9月中旬,承租人变更为杨某某，原告也是同意变更的，原告不应该让被告支付租金。曹海峰不存在违约行为，不应该支付违约金，2018年11月,将钥匙交给原告，11月30日提出解除的意思表示，原告当日表示同意，原告要求被告支付违约金没有依据，如果原告对此表示否认，被告于2018年9月初要求原告与杨某某另行签订合同，是原告拖延不愿意签订，故被告不承担违约责任。水电煤费用应该由杨某某承担，原告提供的单据与诉请金额不能对应。唐君妹支付了15万元押金，应该在本案中一并处理。原告主张担保费没有依据。
　　本院认定案件事实如下：上海市闵行区东川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、东川路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、东川路XXX弄XXX号房屋均系商铺，拥有合法产权。
　　2017年4月1日，原告前夫殷国红与案外人武某签订《房屋租赁合同》一份，约定殷国红将位于闵行区东川路XXX号房屋出租给武某经营餐厅，租期自2017年4月1日至2020年3月31日，押金15万元，年租金90万元。
　　2017年4月6日，殷国红与武某签订《饭店转让合同》一份，约定殷国红位于闵行区东川路XXX号的大江南北饭店转让给武某。
　　2017年11月3日，武某与被告许伟峰、曹海峰签订《合伙经营饭店协议书》，约定三人合伙经营位于闵行区东川路XXX号的上海瑞缘餐饮管理有限公司，合伙期限自2017年11月1日至2020年3月31日止。
　　2018年2月1日，被告唐君妹向原告账户汇款15万元。
　　2018年2月2日，原告作为出租方(甲方)与被告许伟峰、被告曹海峰作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于闵行区东川路XXX号房屋出租给乙方使用，面积共计1,018平方米;乙方将出租房屋作经营餐厅用途;租赁期限自2018年1月1日至2020年3月31日止;甲方承诺2020年3月31日前租金不变，年租金为90万元;乙方在经营期限内，所有与经营有关的相关费用均由乙方承担，包括但不限于税费、引起纠纷所受的各种处罚、拖欠员工工资和拖欠供应商费用等;租金支付遵循先付后租的原则，乙方应于每个付款周期(即每3个月)到期前7日内向甲方支付下季度租金，在收到足额款项后3日内，甲方应向乙方开具等额租赁收据;乙方延迟支付租金，违约金数额为每延期1日应向甲方支付迟延部分租金万分之三的违约金。如乙方逾期拖欠租金累计超过30日，甲方有权采取停水、停电、断煤气等措施，由此对乙方造成的任何损失(包括但不限于营业损失等)，甲方不承担任何责任；逾期支付租金超过60日的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方支付相当于2个月租金的违约金;甲方解除合同以书面方式通知乙方，邮寄地址以本合同约定的地址为准;乙方应在本合同签订次日向甲方交纳租赁押金15万元，甲方在收到押金时应向乙方提供有效收款收据，押金在本合同期限届满时，乙方按本合同约定交还出租物业，且经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用、无任何损毁房屋的现象，在本合同期满之日起5个工作日内，甲方不计利息将该笔押金退还给乙方;乙方于本合同签订之次日向甲方交付首期租金，合计人民币22.5万元整;本园区物业管理费由乙方支付,若该笔费用及水电煤费用因乙方迟延交付而由甲方垫付的，甲方有权向乙方索要垫付钱款及相应利息(按照同期贷款利率计算);乙方交纳租赁押金和首期租金后，凭有效收款收据到甲方办理房屋移交手续;乙方保证未经甲方书面许可不得转让、转租给他人使用或变相交付他人使用，否则甲方将视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同;双方在租赁合同期内，乙方如有无力经营或经营不善的情况下，在征得甲方书面同意的前提下，乙方可以将正在承租的房屋转让给第三方，但租金金额及交纳方式仍按甲乙双方本合同约定的支付方式执行;在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面合同，可提前解除本合同;有下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，同时有权要求乙方支付相当于2个月租金的违约金，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方承担：(1)、乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租；(2)、乙方擅自改变出租物业的用途；(3)、乙方未经甲方书面许可将承租房屋转让、转租；(4)、乙方拖欠租金或物业管理费或其它应缴费用累计达60日；(5)、乙方将承租物业用于非法用途；甲方依据本合同约定条款解除合同时，应书面通知乙方。并可于通知期届满时限制乙方营业(包括同时停止该出租物业的水、电等的供应)，乙方应在甲方通知期限届满10日迁离并交回物业，届期仍未腾空，则遗留物品视为乙方遗弃，甲方有权自由处分，且无需承担任何法律责任;甲方确认以下地址为有效通信地址：上海市闵行区安宁路XXX号二楼南面饰万家，乙方确认以下地址为其有效通信地址：上海市闵行区东川路XXX号江川名灶;双方确认上述通信地址为接收任何书面文件的有效送达地址，各方地址若发生变更应在三个工作日内书面通知并送达至对方，否则上述地址仍为邮寄送达地址，由此产生的后果概由各方承担，邮寄到该地址即表示已送达;合同对其他事项也作了相应约定。原告叶亚美、被告唐君妹代被告许伟峰、被告曹海峰在合同上签字。
　　2018年2月2日，原告作为出租方(甲方)与被告许伟峰、被告曹海峰作为承租方(乙方)签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：鉴于甲乙双方于2018年1月10日签订了《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于闵行区东川路XXX号一楼房屋，现双方在平等自愿的基础上，经友好协商，订立补充合同条款如下：
　　1.乙方同意承租甲方东川路XXX弄XXX号二楼冷库1间，每月租金为1,500元，支付方式同《房屋租赁合同》的付款方式，即实行一个季度一付，先付后用，首期租金支付时间为2018年1月1日并于每期到期前7日支付下期租金。在原房屋租赁合同期满后，若需续租须另行签订关于二楼冷库及办公场地的租赁协议，租金另行商定。
　　2.若乙方承租的东川路XXX弄XXX号、XXX号XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层及东川路XXX号、XXX号、XXX号遇违障拆除或相应拆迁等事宜，甲方不承担任何法律责任及不享受补偿费用，乙方享受包括但不限于拆迁补贴、奖励等拆迁权益。
　　3.承租房屋的煤气是归东川路XXX号房东所有，乙方对煤气户主无权变更或过户转让。
　　4.乙方如逾期支付本协议约定的租金，每逾期一日，则须按日租金万分之三支付违约金，同时须另行按照《房屋租赁合同》中约定承担相应的违约责任。水、电、物业等所有费用乙方自付，租期跟主合同同步。
　　5.争议解决：本补充合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，均有权向上海市闵行区人民法院提起诉讼
　　6.合同生效条件：本协议生效之日起为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分完全继续有效。
　　7.本协议经双方签字盖章之日起生效；本合同一式2份，甲乙双方各持一份，均具有同等法律效力。本协议的任何修改均须经双方书面确认，并另行签订书面合同或在本协议修改处签字或盖章，否则修改不产生法律效力。
　　原告叶亚美、被告唐君妹代被告许伟峰、被告曹海峰在《房屋租赁补充合同》上签字。
　　2018年2月10日，原告与武某签订《协议书》一份，约定，双方确认已于2018年1月1日解除双方签订的《房屋租赁合同》和《饭店转让合同》。
　　2018年2月5日，被告唐君妹向原告账户汇款225,000元，交付首期租金，原告按约将东川路XXX弄XXX号、XXX号XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层及东川路XXX号、XXX号、XXX号包括2260号租赁房屋交付被告许伟峰、曹海峰，被告许伟峰、曹海峰及案外人武某三人合伙借用原告提供的上海瑞缘餐饮管理有限公司经营品牌为江南名灶的餐厅。
　　2018年9月24日，被告许伟峰、曹海峰未按约定向原告预付自2018年10月1日起至2018年年底的租金，拖欠水、电、煤、物业、税收等各项费用,原告自行催讨无果，遂委托律师于2018年12月21日向被告发函，函件主要内容为，原告以三被告没有按约支付租金等，正式通知三被告，2018年12月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》,并要求三被告于2018年12月31日前支付完所欠的租金,承担违约金,结清水、电、煤、物业及各项税费,于2019年1月1日交接完所用的房屋。上述函件分别邮寄给被告唐君妹，地址上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室，邮寄给被告许伟峰，地址上海市闵行区元和路XXX弄XXX号，邮寄给被告曹海峰，地址上海市闵行区联青路XXX弄XXX号，邮寄至被告许伟峰、曹海峰在房屋租赁合同中确认为有效通信地址的上海市闵行区东川路XXX号江川名灶。
　　原告起诉后，被告曹海峰于2019年1月31日向原告发函，函件邮至江苏省泰兴市根思乡焦荡村焦东四组7号，由他人签收。该函主要内容：收到法院传票。被告曹海峰称于2018年11月已将租赁房屋钥匙交还原告，被告曹海峰与原告之间的租赁合同已于2018年11月解除，租金应计算至2018年11月，之后的房屋使用费没有依据。
　　原告称未收到上述函件，对函件陈述内容不予认可。
　　另查明：上海瑞缘餐饮管理有限公司拖欠自2018年10月1日起至2019年2月28日电费、自2018年10月1日起至2019年3月31日物业费合计43,434.24元，拖欠截止2019年2月28日的水费2,845.05元，拖欠截止2019年2月28日的燃气费11,180元、拖欠2018年7月1日起至2018年9月30日止的税费22,430.25元。
　　还查明：原告为诉讼保全支付担保费3,000元。
　　又查明：被告许伟峰与唐君妹系夫妻关系，于2003年6月登记结婚。
　　上述事实,由原告提供的租赁合同、补充合同、原告与被告曹海峰微信聊天记录、原告与被告许伟峰短信记录、律师函、快递单、送达签收凭证、结婚登记申请书、结婚状况证明、电费、物业费、水费缴费通知单、天然气缴费单、税收完税证明、担保费发票、照片、协议书，被告许伟峰、唐君妹提供的饭店转让合同、房屋租赁合同、合伙经营饭店协议书、银行交易明，被告曹海峰提供的《关于房屋租赁合同解除以及房屋交付事宜的回函》、快递单据、签收材料以及双方当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为：原告与被告许伟峰、曹海峰签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。被告许伟峰、曹海峰作为承租人，按约支付租金系其主要义务，但被告许伟峰、曹海峰未按约定于2018年9月24日向原告预付自2018年10月1日起至2018年年底的租金。根据合同约定，原告自行催讨无果。被告许伟峰、曹海峰逾期支付租金超过60日，原告有权单方解除合同，同时有权要求被告许伟峰、曹海峰支付相当于2个月租金的违约金，原告解除合同以书面方式通知被告许伟峰、曹海峰，邮寄地址以房屋租赁合同约定的地址为准。依据上述约定，被告许伟峰、曹海峰逾期支付租金满60日，原告有权提前解除本合同。自2018年9月24日起至11月23日即满60日，被告许伟峰、曹海峰未能按约支付，已属违约，原告有权依据合同约定解除租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年12月21日委托律师按照被告许伟峰、曹海峰在房屋租赁合同中确认的地址，向被告许伟峰、曹海峰发函，通知于2018年12月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》,被告曹海峰确认收到上述律师函。综上，本院认为，被告逾期支付租金，构成违约，逾期支付满60日，原告有权解除合同，原告发函解除合同，函寄被告许伟峰、曹海峰确认的地址即视为送达，送达之时合同即解除，故原告要求确认原告与被告许伟峰、曹海峰签订的关于东川路XXX号和2210弄55号《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2018年12月31日解除的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告曹海峰主张已于2018年11月交还房屋钥匙给原告，房屋租赁合同已于该时解除一节，缺乏依据，本院不予采信。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告与被告许伟峰、曹海峰签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》解除后，被告许伟峰、曹海峰在租赁期内使用了租赁房屋，应当依照合同约定履行给付对应租金的义务，故原告要求被告给付租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，但合同约定的清算条款的效力不受影响，依据合同约定，被告许伟峰、曹海峰逾期支付租金满60日，原告除有权解除合同外，还有权要求被告许伟峰、曹海峰支付相当于2个月租金的违约金，故原告要求被告许伟峰、曹海峰支付违约金15万元，合法有据，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的应当终止履行，原告不再收取被告许伟峰、曹海峰租金，被告许伟峰、曹海峰也不再使用租赁房屋，应当将租赁房屋返还原告。但被告许伟峰、曹海峰，未将租赁房屋交付原告，仍占有使用租赁房屋，被告许伟峰、曹海峰不能白白占用房屋租赁合同及补充合同约定的房屋及东川路XXX弄XXX号二楼冷库1间，原告也不能因此遭受不能出租房屋、冷库收不到租金的损失，被告许伟峰、曹海峰应当向原告支付使用费弥补原告的损失，使用费标准可参照租赁合同约定的租金确定。原告要求被告许伟峰、曹海峰支付从2019年1月1日起至实际交房之日止,按76500元/月计的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
　　被告许伟峰、曹海峰在承租期内及合同解除后，使用房屋、冷库、借用上海瑞缘餐饮管理有限公司，产生的电费、物业费、水费、燃气费、税费，应当由被告许伟峰、曹海峰承担，具体费用以相应票据为准。原告主张的东川路XXX号的水费，原告不能证明东川路XXX号的水费即为东川路XXX号一层的水费，故本院不予支持。关于电话费，账单没有设备地址，本院难以认定涉案电话实际由被告许伟峰、曹海峰使用，故本院也不予支持。三被告关于其他费用的异议，本院不予采信。
　　原告要求被告许伟峰、曹海峰赔偿担保费损失，缺乏合同依据，本院不予支持。
　　原告与武某之间的租赁合同，已协议解除。被告许伟峰、曹海峰与案外人杨某某、武某的关系，与本案不属同一法律关系，杨某某、武某应向被告许伟峰、曹海峰承担的责任，被告许伟峰、曹海峰可另行解决。
　　被告唐君妹代为支付的押金15万元，三被告要求抵扣，本院亦予以准许,直接抵扣租金，抵扣后欠租金计为79,500元。
　　被告许伟峰在与被告唐君妹婚姻关系期间，与人合伙经营餐厅，被告唐君妹在房屋租赁合同及补充合同上均签了字，且押金及首期租金从被告唐君妹的账户上支出，故被告许伟峰因上述合同所负债务，为被告许伟峰与被告唐君妹夫妻共同债务，原告要求被告唐君妹共同偿还，本院予以支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：
　　一、确认原告叶亚美与被告许伟峰、曹海峰签订的关于上海市闵行区东川路XXX号和2210弄55号《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2018年12月31日解除；
　　二、被告许伟峰、曹海峰于本判决生效之日起十日内支付原告叶亚美房屋租金79,500元;
　　三、被告许伟峰、曹海峰于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区东川路XXX弄XXX号、XXX号XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX层、上海市闵行区东川路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋以及上海市闵行区东川路XXX弄XXX号二楼冷库1间交还原告叶亚美;
　　四、被告许伟峰、曹海峰于本判决生效之日起十日内偿付原告叶亚美违约金150,000元;
　　五、被告许伟峰、曹海峰于本判决生效之日起十日内向原告叶亚美支付自2019年1月1日起至实际交还房屋、冷库之日止,按每月76,500元计的房屋占有使用费;
　　六、被告许伟峰、曹海峰于本判决生效之日起十日内支付原告叶亚美水费、电费、燃气费、物业费、税费合计79,889.54元;
　　七、被告唐君妹与被告许伟峰共同偿付上列被告许伟峰的应付款;
　　八、驳回原告叶亚美的其余诉讼请求;
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计4,580元，财产保全费3,020元，合计7,600元，由被告许伟峰、唐君妹、曹海峰负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：马爱军

书记员：杨川川