叶佳幸与李小龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：叶佳幸，男，汉族，1985年2月22日出生，户籍地上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：龚震亚，上海普若律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶德顺(叶佳幸父亲)，男，1957年10月14日出生，汉族，住上海市。
　　被告(反诉原告)：李小龙，男，汉族，1979年11月6日出生。
　　委托诉讼代理人：吴鸿业，上海日盈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑璐，上海日盈律师事务所律师。
　　原告叶佳幸与被告李小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告叶佳幸及其委托诉讼代理人龚震亚、叶德顺，被告李小龙的委托诉讼代理人吴鸿业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　李小龙向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同并判令被告搬出上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)；2、被告向原告支某自2019年3月1日起至实际搬出日止的欠租及使用费(按每月36,382元计);3、租赁押金10万元作为违约金归原告所有；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告签订房屋租赁合同，约定将系争房屋出租被告，租期五年。合同约定了租金及租金支某期限、押金、违约条款等。合同签订后，原告于2016年8月24日向被告交付房屋，被告按约支某房租至2019年2月28日。后被告拒缴房租且拒不搬离，原告无奈诉至法院。
　　李小龙辩称，不同意原告诉请。不同意解除合同，要求继续履行，并减少30%的租金，不退押金，合同继续履行。被告自2019年3月1日起确未再支某租金，一是因为合同签订时，原告口头承诺向被告提供营业执照，系争房屋内注册了原告亲戚叶某2的营业执照，原告承诺被告可以借用该执照，被告原先借用该执照经营音响制品，但超过了该执照的经营范围，叶某2举报被告没有营业执照，所以音响店铺被关停了，现改为服装经营，仍需借用叶某2的营业执照，希望原告协助被告借用该营业执照继续经营。二是被告承租房屋产证面积应包含过道，占租赁面积的30%，最初承租时过道使用没有障碍，但自2017年年起，楼上邻居叶某1将家庭杂物堆放在过道中，被告与其签订补偿协议，一直在支某过道使用费。另进入大门后至二楼必须经过该过道。
　　李小龙向本院提出反诉请求：1.依法减少店铺租金至每月26,600元；2.原告赔偿被告租金损失128,500元(按原告向案外人支某的过道补偿金金额)；３.原告向被告提供营业执照使用并免于支某额外的楼道租金；４.反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：被告承租系争房屋不久后发现，原告交付系争房屋时未告知产证面积包含底层过道，该过道属于原告与其他亲戚共有面积，如除去该过道，系争房屋(店铺)面积将减少30%。因过道在店铺内，原告亲戚生活通行、摆放车辆等，为保证店铺经营及安全，被告不得不向被告的亲戚叶某1交纳每月3,500元的过道租金。另，合同签订时，原告承诺配合提供营业执照，但至今没有提供，由于原告与叶某2的纠纷，导致被告多次被举报无证经营，无法正常经营，面临巨大经济损失和行政处罚。
　　叶佳幸辩称，不同意反诉诉请。原告出租的房屋，不是店面，原告未承诺为被告办理营业执照。被告转租、承租至今多年，如果被告有异议，可以不与原告签订租赁合同，并不必与案外人争某承租权。过道补偿费是被告与案外人签订，与原告无关。
　　本院经审理认定事实如下：原告叶佳幸为上海市徐汇区安福路XXX号底层、假三层房屋产权人，房屋用途居住。2016年8月，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋(安福路XXX号底层)出租乙方，租赁期限自2016年9月1日起至2021年10月31日止，房屋租金为2016年9月1日至2017年8月31日，33,000元/月；2017年9月1日至2018年8月31日，34,650元/月；2018年9月1日至2019年8月31日，36,382元/月；2019年9月1日至2021年10月31日，40,111元/月。每三个月为一期支某，每一期到期前七日，乙方保证将下一期房租支某到甲方指定的银行账户。押金10万元，在合同期内若乙方无违反合同所规定的内容，合同期满，乙方结清水电、物业费等其他所有费用，并按时搬出房屋，经甲方验收合格后，甲方将押金退还乙方，收回原收据。如房租到期后乙方仍未支某下一期房租，则为乙方违约，租借合同自动终止，乙方七日内自动搬出房屋，押金归甲方所有。乙方未经甲方书面同意，私自改变房屋结构或未经甲方书面许可将房屋私自转借他人使用，属严重违约行为，该合同自动终止，押金归甲方所有。2016年8月24日，被告出具合同补充说明，内容为：李小龙于2016年9月1日收到系争房屋并正常使用，房屋属李小龙一人租借使用，与他人无关。后被告使用房屋并按约支某押金10万元，并通过“李亚利账户”向原告支某租金至2019年2月28日止。
　　审理中，被告称签订涉案租赁合同时其认为底层过道系属于产证面积，过道是通往楼上房屋的必经之路，用于公共通行，如仅用于公共通行不影响被告经营。然而，被告承租后，楼上住户要使用过道摆放杂物对被告经营产生影响。故被告与案外人叶某1于2017年3月10日关于系争房屋的过道部分达成协议。被告当庭出示了该补偿协议，主要内容为：被告自2016年9月1日起至2019年3月21日需每月向叶某1支某补偿金3,500元，自2019年3月21日至2021年10月31日需每个月向叶某1支某补偿金5,000元。每三个月一期付款，过期不付，叶某1有权终止商铺经营。叶某1需正常领到补偿金后无条件配合系争房屋(商铺)正常经营。在支某补偿金后，关于该商铺使用面积争议，由被告找叶德顺处理，与叶某1无关。被告还提供了其通过“李亚利账户”向叶某1支某补偿金的相关付款凭证并称2019年3月后补偿金上涨为5,000元/月。被告表示其曾因此口头要求原告减免租金，但未协商一致。因为之前经营音响制品店收益不错，也就一直默认按原租金标准履行合同，直至叶某2举报被告无证经营，店铺被查处关停，改为经营服装店后，被告收益减少，无奈发函减租并要求原告配合办理营业执照。
　　对此，原告称，过道并不包括在产证及租赁范围内且一直是公共走道，是底层至楼上的必经之路，被告对此明知且原告从未承诺过道由被告独用，对被告与叶某1签订的补偿协议及支某补偿金的情况不认可，且与本案无关。另，原告从未承诺协助被告办理营业执照或为被告借用叶某2的营业执照。
　　审理中，原告认为系争房屋现由被告转租案外人经营服装店，对被告原经营音响店予以确认，但原告表示在本案中只要求被告返还房屋，不申请追加次承租人作为第三人。对此，被告否认转租事实，称房屋由被告用于经营。
　　以上事实，根据原被告庭审中的一致陈述，房地产权证、租赁合同及补充说明、租金支某流水、押金收条等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。双方未在合同中约定租赁用于店铺经营且原告必须为被告提供营业执照或协助办理、借用营业执照，被告也未就其该主张提供充分证据予以证明，故对被告以此为由要求减免租金或拒付租金的意见，本院不予采纳。从原告提供的产证及双方租赁合同看，底层过道并未包含在房屋产权面积范围内及租赁范围内，且被告也自认其承租前明知过道系用于公共通行，故即便被告嗣后为避免案外人使用过道堆放杂物而支某补偿金，也并不当然有权要求原告就此赔偿损失或以此为由拒付租金。综上，被告无正当理由拖延支某租金的行为已构成根本违约，原告的全部诉请，具有合同及法律依据，本院予以支持。被告以营业执照及支某案外人过道补偿为由要求减免租金、赔偿损失及要求被告提供营业执照、免于支某过道补偿金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、解除叶佳幸与李小龙就上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋签订的房屋租赁合同；
　　二、李小龙于本判决生效之日起十日内搬出上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋，该房屋由叶佳幸收回；
　　三、李小龙于本判决生效之日起十日内向叶佳幸支某自2019年3月1日起至实际搬出日止的租金及使用费(按每月36,382元计);
　　四、李小龙已支某的租赁押金100,000元作为违约金归叶佳幸所有；
　　五、驳回李小龙的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计2,764元，由李小龙负担；反诉案件受理费减半收取计1,435元，由李小龙负担。　
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：黄晨辰

书记员：金  雯