叶华桂、姚冬太与上海金乐服装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：叶华桂，女，1966年12月10日生，住上海市金山区。
　　原告(反诉被告)：姚冬太，男，1964年10月4日生，住江西省贵溪市。
　　两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：顾吾舒。
　　被告(反诉原告)：上海金乐服装有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陈侠，经理。
　　委托诉讼代理人：陈康夫，上海金显律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)叶华桂、姚冬太(下统称原告)诉被告(反诉原告)上海金乐服装有限公司(下统称被告)房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年11月17日立案后，被告提起反诉，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶华桂、姚冬太(第三次开庭除外)及其委托诉讼代理人顾吾舒，被告及其委托诉讼代理人陈康夫(第一、四次开庭除外)、余学金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年8月23日签订的《租赁合同》及《补充条款》；2、被告赔偿原告装修装潢等经济损失人民币(以下币种相同，略)2,018,519元；3、被告返还原告租金80,000元。审理中原告增加诉请要求被告赔偿经营性损失792,000元及装修期间人工费108,000元，后又撤回要求赔偿经营性损失的诉请。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》及《补充条款》，约定被告将坐落于上海市金山区亭林镇松隐郭汇路XXX号内1、10两幢楼(合计2251.19㎡)及门卫全栋楼、配电房全栋楼(下称案涉房屋)出租给原告开设宾馆。后，原告按约支付租金，被告交付第1幢楼，原告进行了装修。但第1幢楼一直处于断电状态，被告在第1幢楼内随意搭建，并拒绝交付第10幢楼。双方多次沟通无果。原告亦曾诉至法院要求被告履行交房及配合义务，但被告坚持认为合同无效拒不配合。原告认为双方所签《租赁合同》及《补充条款》具有约束力，被告违约导致原告宾馆无法开业，应承担赔偿责任，故诉至法院。
　　被告辩称，不同意赔偿原告损失，双方所签《租赁合同》及《补充条款》属于无效合同，原告诉请的损失是在被告制止后产生的，原告在派出所出警的情况下仍野蛮施工，且原告在派出所承诺过2016年9月之后的损失自己承担；租金应当用于抵扣占有使用费，不存在返还问题。
　　被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2016年8月23日签订的《租赁合同》及《补充条款》无效；2、原告支付被告占有使用费(自2016年8月23日起至原告实际返还房屋之日止，以19,399.188元/月为标准计算，并扣除原告已支付的租金80,000元)；3、原告支付被告占有使用案涉房屋期间产生的电费26,542.71元、电力调试费4,000元等合计30,542.71元；4、原告支付被告(2016)沪0116民初10393号案件审理期间原告方律师费20,000元。事实和理由：原告利用案外人周某某、杨某某掌控被告公章等证照材料之际与其订立合同并进行施工。被告知晓后立即要求原告停工并配合被告调查此事，但原告始终拒绝并强行施工。此间，被告通过诉讼手段取回证照材料。被告还发现在原告使用案涉房屋期间一直由被告的银行账户垫付原告的电费及电力调试费、(2016)沪0116民初10393号案件中原告的律师费，这证明原告与案外人恶意串通。同时，原告至今未付对价地占有使用案涉房屋，损害了被告的合法权益，故提出反诉。
　　原告就反诉辩称，不同意支付房租等，租赁合同合法有效。
　　经审理查明，案涉房屋系被告所有。2016年8月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告承租被告的案涉房屋作为宾馆等使用；租期自2016年12月30日起至2031年12月29日止；原告对上述房屋进行的修理、改善；水、电等的改造由原告承担；租赁期内前5年，年租金320,000元；1幢的房租从2016年12月30日计算；10幢的房租从被告交房给原告的日期开始计算，其后免租四个月；每半年提前10日支付下一个半年租金；被告提供有关资料配合原告办理相关事宜(包括消防、水和电)，如被告不能提供原告办理宾馆所需的营业执照的材料及相关证明，导致宾馆无法开业，被告应赔偿原告全部装修费用等等。同日，双方签订《补充条款》，约定：被告需在2016年9月1日将第1幢房屋交付原告对该房屋进行修理、改善、装修等，租金从2016年12月30日起计算；被告需在2017年1月31日将第10幢房屋交付原告，从交付之日开始计算，其后免租四个月；门卫整栋楼及配电房整栋楼需在2016年9月1日交付原告使用等等。
　　合同签订后原告支付被告首期半年租金80,000元，被告交付第1幢房屋，原告进行装修。期间，根据原告要求被告财务杨某某恢复了案涉房屋的用电，被告缴纳电力调试费4,000元以及其他电费38,589.95元(根据被告提交的付款通知单计算而得)。2016年9月23日，被告发出停工通知要求原告停止施工。后原、被告就合同效力及租赁物使用多次发生矛盾。故原告诉至本院，被告于2017年12月8日收到本案起诉状及其他应诉材料。
　　另查明，2017年1月23日，本案被告起诉本案原告及案外人周某某、杨某某要求确认《租赁合同》无效，本院作出(2016)沪0116民初10393号民事判决，认为无证据证明本案原告与周某某、杨某某之间存在恶意串通并驳回了本案被告的诉讼请求。本案被告提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后维持原判。本案被告申请再审，上海市高级人民法院经审查后裁定驳回其再审申请。该案一审审理过程中，本案被告自述其于2012年8月29日将公章等证照资料交与案外人周某某保管并于2016年6月拿回公章。该案审理过程中，被告账户支付原告及案外人周某某、杨某某共同聘请的律师费20,000元。2017年11月3日，本案原告起诉本案被告要求继续履行案涉租赁合同，后又撤诉。
　　审理中，原告提交了被告与案外人上海新曼烹饪培训有限公司(下称新曼公司)就松隐镇郭汇路XXX号院落大门左侧整栋楼(即案涉房屋中的第10幢)的三份《租赁合同》。其一是2015年签订的《租赁合同》(下称2015合同)，租赁期自2015年1月18日起至2017年1月18日止，原告称该合同是签订案涉合同前被告财务向其出示的，说明第10幢房屋原租赁的到期时间以及到期后租赁给原告；其二是2017年5月15日签订的《租赁合同》(下称5.15合同)，租赁期间为2017年7月19日至2018年1月18日，原告称该合同表明被告在明知第10幢房屋已经租赁给原告情况下仍与新曼公司签订租赁合同；其三是2014年12月18日签订的《租赁合同》(下称12.18合同)，租赁期间为2015年1月18日至2020年1月17日，原告称该合同来源是前述原告起诉要求被告继续履行合同一案中被告提交给法院的，该份合同系虚假的，目的是不履行与原告的租赁合同。被告提交了5.15合同，并认为12.18合同是真实的，但因2015合同只有复印件故对其真实性不予认可。
　　审理中，在本院主持下原告已将案涉房屋返还被告。
　　因双方对装修造价有异议，原告在诉讼中于2018年3月31日申请司法审价。2018年6月29日，本院通过上海市高级人民法院委托的上海东方投资监理有限公司(下称鉴定单位)出具了《司法鉴定报告》，鉴定意见：案涉房屋中1幢四层楼及门房间全幢、长廊的装饰装修工程鉴定金额为1,973,329.42元。原告对鉴定意见无异议。被告对鉴定意见提出以下异议：1、从本案原告提供的施工合同来看，多是由不具有施工资质的个人进行承包，且多采用包工包料的形式，实际并不产生规费、增值税、税后补差等费用，故不应将上述费用纳入审价结果内；同时就直接费、企业管理费和利润、安全防护和文明施工措施费等费用应严格按照上述规定并参照原告提供的合同内约定的价款标准予以确定；2、鉴定认定的各项材料和设备单价(如瓷砖、开关、灯、管线灯)，明显并未依据原告采购设备的品牌、规格及原告采购合同的约定予以确定，且未提供审价报告内有关单价的认定依据，且其中亦明显包括包工包料部分的项目，不应重复计价；3、计价工程量部分鉴定单位认定并无依据，明显过高，不予认可；4、各项可移动、拆卸、重复利用的家具(即报告内的《税后补差》部分内的115,860元所含项目)，鉴于原告在上海室内仍开设有多家宾馆、有关家具仍随时可利用，且仅系暂放在现场，不应将其作为工程造价予以审计；5、现场确认时原、被告均确认一楼走廊尽头的两个房间及对应公共空间并不在案涉租赁房产内，系原告私自打通隔墙、占用、装修，不属于审价范围；6、配电房及围墙外墙涂料及脚手架部分与本案无关，不应审价；7、案涉工程价款应实际完工情况按质论价，存在多处未竣工现象，且多处开裂、渗水等明显属于工程质量瑕疵、无法通过竣工验收的情形，在此情况下作为已整体竣工验收完毕、质量合格工程予以审价有失公允；8、铁皮瓦屋面、旧门系被告原有设施，不应计入审价范围。针对被告上述异议，鉴定后单位意见分别为：1、本案是按照上海2000定额及相关规定计价，无论是民营私人投资项目还是国家政府投资项目都是按照统一标准计价，即参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。因此规费、企业管费和利润、安全防护文明施工措施费、增值税等均按上海2000定额及相关规定计取，其认为是合理的；2、“塑钢窗、卫生间淋浴房不锈钢玻璃隔断、铝合金门、窗”项的价格根据相关当事人提出意见已经做了相应调整，其他各项材料和设备单价均按照上海市住房和城乡建设管理委员会门户网站建设工程造价信息平台发布的造价信息电子版2016年7月至2017年1月份的市场信息价结合本案实际情况综合取定，其认为是合理的。本次鉴定无重复计价项目，每一项都是按照现场实测工程量和上海2000定额及相关规定进行的；3、其鉴定人员于2018年5月29日会同原、被告双方现场实际踏勘丈量尺寸及结合本案相关施工图纸计算工程量，其认为工程量是合理的；4、其严格按照委托司法鉴定函范围进行鉴定，范围包含本案家具部分内容(鉴定金额115,860元)，是否计取由法院确定；5、一楼走廊尽头两个房间的装修被告认为不再审价范围内，原告认为在审价范围内，该项装修鉴定金额为23,868.03元(包含在总鉴定金额内)，是否计取由法院确定；6、配电房及围墙外墙面涂料及脚手架的装修被告认为不在审价范围内，原告认为在审价范围内，该项装修鉴定金额为17,463.46元(包含在总鉴定金额内)，是否计取由法院确定；7、本次鉴定意见书鉴定内容为现场实际已经完成的装饰工程，现场未施工的装饰工程均未计取。本案质量问题不在其审价范围内。
　　针对被告的异议，鉴定单位会同原、被告双方再次现场勘查后出具如下补充意见：经三方核实以下事项：1、本案一至四层房间墙面批了腻子未刷涂料，其他部位均批腻子刷涂料；2、一层公共卫生间和二至四层强弱电间门锁为普通不锈钢门锁；3、一至四层大厅走廊均做了矿棉板吊顶；4、门房间均做了旧门和铁皮瓦屋面。根据该核实事项计算得到增减部分工程鉴定金额为6,585.94元，原鉴定意见书中鉴定总金额1,973,329.42元调整为本次补充意见鉴定总金额1,966,743.48元。此外，鉴定单位明确：1、“安全防护、文明施工措施费”鉴定金额23,958.64元，“规费”鉴定金额73,325.23元(其中包括“社会保险费”鉴定金额63,615.57元和“住房公积金”鉴定金额9,709.66元)，“税金”鉴定金额183,420.88元，均包含在调整后总金额内。2、一楼走廊尽头两个房间之间公共部分走廊鉴定金额为880.36元。
　　因双方对经营性损失有异议，原告在诉讼中于2018年3月31日申请司法评估，后又撤回。
　　以上事实由原告提交的《租赁合同》及《补充条款》、上海市房地产权证、(2016)沪0116民初10393号民事判决、(2017)沪01民终3433号民事判决、装修合同、2015合同、(2017)沪0116民初9629号民事裁定、5.15合同、12.18合同、停工通知、(2017)沪民申1940号民事裁定，被告提交的《租赁合同》及《补充条款》、上海市房地产权证、(2016)沪0116民初10393号民事判决、(2017)沪01民终3433号民事判决、视频资料、养老机构筹建阶段证明、名称核准通知书、停用通知、撤诉申请书、(2017)沪0116民初1951号民事裁定、《高压供用电合同》及其他用电申请文件、5.15合同、付款凭证及发票、付款通知单，以及当事人的陈述等证据证实。
　　本院认为，本案争议的焦点在于案涉合同的效力以及相应后果的处理。
　　首先，关于案涉合同的效力。根据法律规定，除当事人约定生效条件或生效时间外合同自成立时生效。本案原、被告在案涉租赁合同及补充条款中均未约定生效条件或时间，合同自成立时生效。关于被告要求确认合同无效。本院认为，被告曾就该问题将原告及案外人周某某、杨某某诉至法院，该案审理经过一审、二审均认为无证据证明本案原告与周某某、杨某某之间存在恶意串通，被告再审申请亦被驳回；且被告要求确认合同无效的理由涉及案外人周某某、杨某某，而此两人并非本案当事人，被告相关反诉请求在本案中审理并不妥当。关于被告提出的以其名义恢复用电及缴纳电费本院说明如下：原告租赁房屋开设宾馆及前期装修有用电之需符合常理；双方合同也约定被告在原告办理消防、水、电等方面有配合义务；案涉房屋属被告所有，且原告所租房屋并非被告在该地块上的所有房屋而仅是其中两幢，恢复用电及缴纳电费需以所有权人名义亦符合常理。关于(2016)沪0116民初10393号案件律师费，该案虽表现为原、被告之间合同效力纠纷，实则是被告公司内部股东关于公司经营理念差异产生的纠纷，周某某、杨某某作为产生纠纷的主要当事人与本案原告一同聘请律师并承担律师费难言不妥。据此本院认为，原告与案外人是某某在恶意串通的情形，已为生效法律文书所确认；被告在本案再次主张合同无效，因两案外人非本案当事人，本院不予审议。合同不存在无效情形，当属合法有效。
　　其次，合法有效的合同对各方具有约束力，各方均应按约定履行合同义务。被告作为出租人的主要义务是交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。庭审查明的事实表明被告始终未交付第10幢房屋，特别是在其起诉要求确认合同无效被驳回以及原告以诉讼方式要求其继续履行合同后，被告仍未交付第10幢房屋。在此需要说明的是涉及第10幢房屋的三份《租赁合同》。原告虽无法提交2015合同的原件，但鉴于原告并非该合同的当事人，且该合同约定的租赁期限与5.15合同约定的租赁期限基本吻合，本院对原告所述可予采信。原告在承租案涉房屋前对其状况进行了了解，第10幢房屋无法交付原告并无过错；关于双方有争议的12.18合同，该合同签订于2014年12月，根据被告在(2016)沪0116民初10393号案件中对公章情况的陈述，该合同签订时公章并不在被告处，并且12.18合同与5.15合同在租赁期限上存在重合，5.15合同签订在后，但其约定的租赁期限已经涵盖在12.18合同之内，与常理不符。据此，本院难以确信12.18合同当初即已真实存在；相反，被告在双方在签订案涉合同时将2015合同给原告以披露部分租赁物的现状具有合理性。被告多次阻挠原告使用已交付的租赁物且不交付第10幢房屋，并且就第10幢房屋出现租期前后不一的租赁合同，以上情形均表明被告的违约行为及其主观故意。被告不交付第10幢房屋导致原告宾馆无法正常开业经营，合同目的不能实现。原告请求确认合同解除，符合法律规定，本院应予支持。鉴于原告未书面通知被告，本院确认案涉合同于被告收到原告诉状之日即2017年12月8日解除。
　　再次，被告在案涉合同仍具有约束力的情况下不履行交付第10幢房屋的义务，并且将该房屋租于案外人，其违约行为明显，主观过错较大，应当承担相应的赔偿责任。被告认为其于2016年9月之后多次阻止原告装修而原告执意装修，该部分损失不应由被告承担。本院认为，合法有效的合同对各方具有约束力，本案合同在经过被告诉请确认无效的诉讼后也并未在法律上被确认无效，原告基于对合同效力的信任而对房屋进行装修并无过错，且原告曾以诉讼方式要求被告继续履行合同，可见原告有继续履行合同的意愿；被告不能因其公司内部股东之间对经营理念存在差异影响其对外签订合同的履行，其单方面要求原告停止装修虽有终止合同履行的意思，但并不能发生法律上的效力，被告相关辩解本院不予采信。关于鉴定单位出具的《司法鉴定报告》及补充意见中被告有异议的部分，本院陈述如下：(1)关于安全防护、文明施工措施费、规费、税金。本院认为原、被告对于装饰装修造价没有达成合意，鉴定单位按上海2000定额及相关规定确定计价范围及标准，上述费用均系按照定额等的规定计价，本院认为上述费用应予加价，不予扣除。(2)一楼走廊尽头两个房间之间公共部分走廊以及电房、门卫、围墙等。本院认为原告确实对该部分实施了装修且原告在使用主要租赁物的同时对附属设施有一定使用亦属合理，鉴定单位计价无误，该部分不予扣除。(3)关于被告认为鉴定报告认定的材料单价高于原告自认的费用标准。本院认为根据鉴定单位陈述原告自报的标准是购买材料的价格，并不包含人工等，不是材料的最终价格，在原、被告对材料价格没有达成合意的情况下鉴定单位按照定额规定、结合市场信息价计取相关价格并无不当，相关造价不予扣减。(4)关于被告认为属于可移动的家具等部分，本院认为原告装饰装修的目的是为了在案涉房屋开设宾馆，现目的无法实现，鉴定所含内容均系原告损失部分，并且经鉴定的内容已经实际交付被告，故该部分不予扣除。(5)被告还认为案涉装饰装修工程存在质量瑕疵应当按质论价。本院认为鉴定单位计取装修造价的标准是按实审价，反映的是案涉装修的实际造价，而质量问题与本案所涉租赁合同纠纷并非同一法律关系，被告要求鉴定工程质量后对造价予以扣减于法无据，本院不予支持。据此，本院确认原告装修损失为1,966,743.48元。此外，原告要求被告赔偿装修期间的人工损失，但并未提供证据佐证，相关诉请本院不予支持。
　　关于原告诉请的租金返还及被告反诉的占有使用费。本院认为，出租人交付租赁物、承租人支付租金是租赁合同中双方当事人的主要义务，此外承租人亦要保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告虽然在合同签订后占有了第1幢房屋，也对房屋进行了装修，但案涉租赁合同明确约定原告租赁房屋用于开设宾馆，而原告自始未能完成装修并正常营业，被告不仅未履行交付第10幢房屋的合同义务，还对原告装修第1幢房屋多次阻挠，并且就合同解除而言被告过错明显。据此，从当事人双方主要义务的履行、合同目的实现以及双方过错来看，本院认为原告不应负担缴纳租金的义务，被告应返还原告已经支付的租金。原告相关诉请，本院予以支持；被告相关反诉请求，本院不予支持。
　　最后，关于被告反诉主张的电费、电力调试费以及律师费。本院认为，虽然根据合同约定水电改造等由原告承担，但被告提交的电费单据系整个厂区的电费单据且系高压用电，无法证明系原告使用，被告相关诉请本院不予支持。关于律师费，本院认为该费用并非发生在本案中，且被告无证据证明原告与案外人系恶意串通，被告要求原告承担该费用无法律依据，本院不予支持。
　　综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、确认本诉原告叶华桂、姚冬太与本诉被告上海金乐服装有限公司签订的《租赁合同》及《补充条款》于2017年12月8日解除；
　　二、本诉被告上海金乐服装有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告叶华桂、姚冬太装修损失人民币1,966,743.48元；
　　三、本诉被告上海金乐服装有限公司应于本判决生效之日起十日内返还本诉原告叶华桂、姚冬太租金人民币80,000元；
　　四、驳回本诉原告叶华桂、姚冬太的其他诉讼请求；
　　五、驳回反诉原告上海金乐服装有限公司的全部诉讼请求。
　　如果本诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费人民币24,452元、鉴定费人民币51,573元等合计人民币76,025元，由本诉原告叶华桂、姚冬太负担人民币5,505元，本诉被告上海金乐服装有限公司负担人民币70,520元。本诉被告上海金乐服装有限公司所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。反诉案件受理费减半收取人民币3,048元，由反诉原告上海金乐服装有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：金志荣

书记员：王仁华