叶志明与上海南汇汇集建设投资有限公司、曹才良房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：叶志明，男，1951年4月4日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。
　　被告：上海南汇汇集建设投资有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：唐天华，董事长。
　　委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：曹才良，男，1960年8月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告叶志明与被告上海南汇汇集建设投资有限公司(下称南汇集建公司)、曹才良房屋拆迁补偿协议纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶志明，被告南汇集建公司委托代理人金达峰，被告曹才良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告叶志明向本院提出诉讼请求：请求确认两被告于2007年8月25日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效。事实和理由：原告户于1984年获得金星村7组宅基地上涉案房屋的建房用地批准，当时原告在部队服役，家庭人员包括妻子杨菊芳(户主)、儿子叶春华。1990年原告与被告曹才良签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转让给被告曹才良，但并未转让宅基地使用权。根据拆迁规定，被拆迁人应当以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。故被告南汇集建公司应当与原告户签订拆迁补偿协议，被诉协议签约主体违法，损害了原告户的合法利益，当属无效。
　　被告南汇集建公司辩称：1990年，原告将涉案房屋转卖给被告曹才良，宅基地使用权也随之转移。原告户三人均为非农户口，不符合1991年农村宅基地确权的条件，原告亦已享受过福利分房待遇。涉案房屋是被告曹才良的宅外保留住房，系争协议签约主体正确，协议合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告曹才良辩称：系争协议合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1984年4月，原告叶志明户获得金星大队第七生产队社员建房用地批准，在本市浦东新区金星村7组1129号处翻地新建，包括楼房2幢及棚舍1间，占地面积约100平方米。1990年6月，原告叶志明与被告曹才良签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给曹才良。2006年9月28日，因川南奉公路(祝桥段)项目建设，被告南汇集建公司取得沪汇房地拆许字(2006)第54号房屋拆迁许可证，对包括涉案房屋在内的地块实施拆迁。经上海港城房地产评估事务所有限公司评估，被拆迁房屋建筑面积分别为220.88、82.2、13.95平方米，建安重置单价结合成新分别为451、350、314元/平方米，装修补偿价格46,056元。原南汇县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价1,100元，价格补贴300元/平方米。2007年8月25日，被告曹才良出具承诺书，承诺被拆迁房屋宅基地使用证遗失。同日，南汇集建公司与曹才良签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，双方确认本市浦东新区金星村7组1129号房屋建筑面积175平方米，协议约定被拆迁人户货币补偿款323,925元、棚舍和其他附属物补偿款116,155元、搬家补助费1,750元、设备迁移费6,090元、奖励费17,500元、装修补偿46,056元、超建面积补偿53,842.18元，另有困难补助10,000元，合计575,318.18元，协议还对搬迁时间、补偿款等费用的支付时间，房屋移交手续，争议解决方式等作了约定。
　　另查明，1991年8月原南汇县土地管理所祝桥乡分所出具勘丈费和界桩费给被告曹才良，2019年6月3日，上海市浦东新区祝桥镇人民政府出具情况说明：1991年8月土地办对涉案房屋作了勘丈确权，由于曹才良已有另处宅基地住房已确权发证，根据当时的确权发证政策一户不发二证，故作为曹才良的宅外保留住房作了确权登记。1994年4月建档的地籍档案卷内目录中有“曹才良，两违处理17.27平方米”的记载。
　　又查明，原告叶志明及妻子杨菊芳、儿子叶春华户籍均在上海市浦东新区惠南镇荡湾新村79幢146号401室。
　　本院认为，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的相关规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。本案争议的焦点是，原告叶志明1990年将涉案房屋转让给被告曹才良后，曹才良是否取得涉案房屋的被拆迁人资格，被告南汇集建公司与曹才良签订的拆迁补偿安置协议是否有效？对此，本院认为，原告叶志明虽然持有该户1984年的《建房用地申请表》，但是1990年原告将所建房屋转让给了被告曹才良，曹才良出资翻修居住至拆迁始，依据诚实信用、维护交易安全的原则，可以认定曹才良享有涉案房屋的所有权。虽然曹才良没有取得涉案房屋的宅基地使用权证，但根据上海市浦东新区祝桥镇人民政府出具的情况说明并结合1991年的勘丈费收据、1994年的地籍档案等材料，土地管理部门确因“一户不发二证”原则未向曹才良颁发宅基地使用证，涉案房屋系曹才良的宅外保留住房。农村宅基地使用权具有特定的身份属性，原告一家均已不是农村集体经济组织成员，故被告南汇集建公司与经相关部门确权的涉案房屋权利人曹才良签订系争协议，并未违反法律法规及相关政策的规定。且经本院审查，系争的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》形式合法、内容真实，是协议双方真实意思的表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同之情形，原告要求确认上述协议无效的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
　　驳回原告叶志明的诉讼请求。
　　本案受理费减半收取40元，由原告叶志明负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：沈  洁

书记员：金  威