叶毅明与上海松江好饰家家居市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：叶毅明，男，1974年11月18日生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所。
　　委托诉讼代理人：邵佳乐，上海市杰豪律师事务所。
　　被告(反诉原告)：上海松江好饰家家居市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：唐克，董事长。
　　委托诉讼代理人：方鸣，男。
　　委托诉讼代理人：金南强，上海金南强律师事务所律师。
　　原告叶毅明与被告上海松江好饰家家居市场经营管理有限公司(以下简称“好饰家公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告好饰家公司提出反诉，本院依法受理后予以合并审理，并于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告叶毅明的委托诉讼代理人戴元胜、邵佳乐，被告好饰家公司的委托诉讼代理人方鸣、金南强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告叶毅明向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告商铺租赁综合保证金13,000元；2.判令被告返还原告预先支付的商铺租金55,503.20元。事实和理由：2017年9月4日，原、被告签订《合同书》一份，约定被告将坐落于本区荣乐中路XXX弄XXX号场馆2楼2311室、2613室商铺(以下简称“系争商铺”)租赁给原告，租金以年“服务费”的名义支付，年租金标准为456,688元，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，原告须向被告支付综合保证金13,000元。合同签订后，原告向被告支付了综合保证金和租金共计166,000元。后因被告装修进度滞后，原告提出解除《合同书》，被告于2018年2月22日发函表示同意，并于2018年3月16日返还原告租金97,496.80元，尚余租金55,503.20元、保证金13,000元未返还。经原告多次催讨未果，故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。
　　被告好饰家公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告于2018年1月9日向被告申请解除《合同书》，被告于2018年2月22日予以同意。因合同解除系原告违约导致，故原告应按照合同约定向被告支付违约金68,503.20元。被告已在扣除违约金后将原告支付的保证金及租金全部返还给原告。据此，被告好饰家公司向本院提出反诉请求：判令原告支付被告违约金68,503.20元。
　　原告叶毅明针对反诉辩称，《合同书》因双方协商一致而解除，原告不存在违约的情况；被告引用的违约条款只适用于有撤场的情况，而原告从未进场故不存在撤场之说；合同约定的是补偿，并不是违约金；被告亦未证明其存在损失。综上，不同意支付被告违约金68,503.20元。
　　经审理查明：系争商铺所在全幢房屋均为案外人上海莲凯实业发展有限公司(以下简称“莲凯公司”)所有，建筑面积16,833.36平方米，类型为商场，用途系商业，权利登记日期为2005年8月9日。
　　2005年11月2日，被告与案外人莲凯公司签订《租赁合同》一份，约定案外人莲凯公司将自己拥有的坐落于本区荣乐中路XXX弄XXX号商业用房及场地(周边道路共用)租赁给被告开设建材大卖场；租赁期限自2005年11月5日起至2019年8月4日止；案外人莲凯公司同意被告在租赁物内，在不违反本合同的前提下，无须征得案外人莲凯公司同意可以分租给第三方，或以转租赁、联销、联营、加盟等各种合法的经营方式开展各项经营业务，但整体转租须征得案外人莲凯公司同意。该合同还对其他有关事项作了相应的约定。双方又于2016年8月8日签订《补充协议》一份，将租赁期限延长至2029年8月4日，并对其他事项进行了补充约定。
　　2017年9月4日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合同书》一份，约定甲方将系争商铺出租给乙方用于销售“奥华”牌集成吊顶，合同面积为272平方米(实际面积乘以1.25公摊系数并取整)，合同有效期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。乙方在签订本合同时，须向甲方缴纳综合保证金13,000元，用于乙方在商品质量、服务质量、债务纠纷、日常行为、证照管理、安全消防、广告促销、电信欠费及其它缴费等经营行为的承诺保证。乙方应向甲方支付管理服务费(即租金)456,688元(4.60元/平方米/天)，一年一付，首付150,000元，应于2017年9月4日付清；第二笔款项16,000元，于2017年10月15日前付清；余款303,688元，应于2018年4月1日前付清。乙方在签订本合同时，须向甲方缴纳综合保证金13,000元。该笔综合保证金用于乙方在商品质量、服务质量、债务纠纷、日常行为、证照管理、安全消防、广告促销、电信欠费及其他缴费等经营行为的承诺保证。双方还约定，乙方提前终止合同，须提前两个月以书面形式通知甲方，甲方在该两个月时间内给予书面答复，撤场时间以甲方书面答复中确认的时间为准，乙方撤场时除结清已发生的管理服务费、税金等各项费用外，还须向甲方支付当年度管理服务费的15%，以作为甲方的补偿。任何一方违反本合同及附件之约定的均属违约行为，并应承担违约责任，按年管理服务费的5%向对方支付违约金；如果违约方造成守约方其他损失，还应当全额赔偿损失(合同及附件中明确约定违约处罚的，按违约处罚约定的金额计算)。此外，合同还载明了自双方签字盖章并完成首付款项支付后生效。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　2017年9月4日，原告向被告支付了综合保证金13,000元、管理服务费137,000元。
　　2017年10月13日，原告向被告支付管理服务费16,000元。
　　2017年11月17日，被告向包括原告在内的各商铺负责人发出《通知》及附件《关于商场装修休业期间入驻商户工作事项安排的通知》各一份，其中第1条“商铺进场装修事项”载明“4月26日前基本完成开业准备”；第1.1条载明“11月30日前完成商铺装修图纸(初步设计)的第一次递交，12月15日前完成商铺装修图纸修改的沟通与确认”；第1.2条载明“1月30日前完成进场装修时间的汇集与初步确认；部分大商铺提前进场的前提沟通”；第1.3条载明“2月26日-3月31日完成商铺装修图纸的最终审核；按商场统一部署及通知办理进场装修手续”；第1.4条载明“4月1日起产品出样与标价签打印”。另载明了营促销活动与商户经营事项、商户证照变更与税赋办理事项、顾客服务工作的落实与保障事项、电子化营运的操作培训事项等时间节点。
　　2017年11月27日，原、被告通过电子邮件形式对商铺装修的平面示意图进行协商。
　　2018年1月9日，原告向被告提交《摊位退场申请》一份，载明“因市场原因，奥华品牌上海战略变更，现申请原定贵商场2311、2613铺位(合同期2015年5月1日至2019年4月30日止)放弃承租，特表遗憾！”。审理中，原告表示该份申请系根据被告要求书写。
　　2018年2月22日，被告向原告发送《函》一份，载明“……2018年1月9日，你方向我公司提出中途解除该合同的书面《申请》，现我公司根据合同约定给予你方书面回复：1.同意你方提出的解除合同的申请；2.其余事项处理按《合同书》相关条款执行”。
　　2018年3月16日，被告向原告转账97,496.80元。
　　审理中，被告还提供了如下证据：案外人上海海直建设工程有限公司于2019年1月20日出具的《证明》一份，系争商铺补充招商后的装修图纸、装修申请流转单各两份，被告与案外人就系争商铺签订的《合同书》一份，商场品牌入驻名单公示照片及微信公众号页面，上述证据用以证明因原告违约导致被告将系争商铺另行分别出租给案外人，导致装修设计及施工内容变更发生费用；被告另行招租导致计租日晚了19天；商户品牌由原告的奥华变更为案外人，导致被告在企业形象及公信力方面产生不良影响。原告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，认为在原告申请退租时，被告并未开始对系争商铺进行装修，不存在任何损失。
　　以上事实，有上海市不动产权证、《合同书》、收据、《租赁合同》、《补充协议》、《通知》、《摊位退场申请》、《函》、转账凭证及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，本案争议焦点有三：一、原、被告签订的《合同书》的生效时间如何认定？二、合同解除系双方协商一致，还是因为原告违约所致？三、若原告违约导致合同解除，被告主张的违约金是否有相应的合同依据？
　　关于争议焦点一，本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。本案中，首先，原、被告于2017年9月4日均在《合同书》中签字、盖章，故《合同书》于2017年9月4日成立。根据《合同书》约定的权利义务内容，其性质应为房屋租赁合同；其次，法律、行政法规并未对房屋租赁合同的生效时间作出特殊规定；最后，虽然《合同书》第二条载明合同有效期限为自2018年5月1日起至2019年4月30日止，但是此为对房屋租赁合同期限和租金计算期间的约定，与合同生效时间无关。
　　关于争议焦点二，本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有拘束力，双方均应恪守，不得擅自变更或解除。《合同书》约定的合同期限至2019年4月30日届满，在合同期限届满之前，原告以向被告发出《摊位退场申请》的行为明确表示不再继续履行合同，属于违约。原告称该《摊位退场申请》并非其真实意思表示，但未提供任何证据予以证明。原告还称双方协商一致解除合同，与在案证据不符。原告亦未提供证据证明被告在履行合同过程中存在违约行为，致使原告享有合同解除权。对于原告的上述观点，本院均不予采信，本院依法认定原告违约导致合同解除。
　　关于争议焦点三，本院认为，《合同书》第十二条第三款系针对原告提前终止合同违约行为应承担违约责任的特别约定，虽然，《合同书》第十三条第4款约定了违约方应承担的违约金为年管理服务费的5%，但是该条亦约定，在合同及附件中明确约定了违约处罚的，按违约处罚约定的金额计算。本案中，原告的违约行为正系提前终止合同，符合《合同书》第十二条第3款约定的违约情形，按照特别约定优于一般约定的原则，被告有权依据该条追究原告的违约责任。原告是否实际进场、撤场，与其提前终止合同的违约行为并无直接关联，原告不得以其未实际进场为由排除该条款的适用。原告并未提供任何证据证明合同约定的年度管理服务费15%的违约金标准过高，故对该违约金标准，本院不予调整。
　　作为合同解除的后果，原告并未实际进场使用系争商铺，故被告应当将原告已付的租赁保证金及管理服务费合计166,000元全部返还给原告。但原告应向被告支付年度管理服务费15%的违约金，即68,503.2元(456,688元×15%)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海松江好饰家家居市场经营管理有限公司返还原告(反诉被告)叶毅明租赁保证金及管理服务费合计166,000元(已付)；
　　二、原告叶毅明(反诉被告)支付被告(反诉原告)上海松江好饰家家居市场经营管理有限公司违约金68,503.20元(已付)。
　　案件受理费1,513元，减半收取756.50元，反诉案件受理费756.50元，合计诉讼费用1,513元，由原告(反诉被告)叶毅明负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：张树腾