叶耀中与李爱珍共有纠纷一审民事判决书

　　原告：叶耀中，男，1966年8月21日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：陈广，上海汉盛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王小雷，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告：李爱珍，女，1971年1月10日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：王学美，浙江云邦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱卫东，浙江云邦律师事务所律师。
　　原告叶耀中与被告李爱珍共有纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶耀中的委托诉讼代理人陈广，被告李爱珍的委托诉讼代理人王学美到庭参加了诉讼。审理中，本院根据原告叶耀中的申请，依法对被告李爱珍名下的相关财产进行了财产保全。本案现已审理终结。
　　原告叶耀中向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付售房款暂计人民币150万元。审理中，原告先将诉讼请求变更为817,458元，后变更为1,001,536.69元。事实和理由：2009年，原、被告共同购买位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号房屋(商铺)一套(以下简称“系争房屋”)，双方按份共有，原告占35%，被告占65%。双方共同向银行贷款总额人民币440万元，贷款期限10年。房屋购买后，由被告将房屋出租，租金不足还贷的部分由原告按照比例向被告支付。2013年9月，被告以资金紧张为由，要求将系争房屋转贷，原告同意配合被告办理相应的转贷款手续，所得贷款由被告使用，原告仍按照转贷款之前的方式向被告支付租金差额。2017年10月，原、被告经双方协商一致，同意将系争房屋出售，双方按照比例分割房屋，并于2017年11月4日达成书面《协议书》，约定由被告在买房过程中收款，但被告应在收到相应的款项后依照比例支付给原告，并约定因房屋出售款分割产生纠纷，提交浦东新区人民法院管辖。协议签订后，被告未与原告结算关于卖房首付款以及装修补偿款的具体金额，也未向原告支付相应的卖房款。原告认为被告的行为已经违反双方的约定，也侵犯了原告的权益。为此，原告提起诉讼。
　　被告李爱珍辩称，根据原、被告协议约定，双方出售系争房屋后，被告处确有503万元房款，原、被告都同意偿还银行贷款,按产权份额比例计算，原告应支付被告66,063.80元。系争出售款为1,006万元和附属设施、设备及室内装饰的转让价(以下简称“装修费”)334万元，现买家支付了首付款503万元，根据双方约定用于偿还银行贷款，共计偿还了贷款5,218,753.78元，其中188,753.78元系被告自行支出。买家支付的装修款344万元中已支出税费260,611.91元、中介费65万元、原告收取了120万元、中介暂扣了103万元、办证明另支出10万元。另尾款30万元中被告支付给租客违约金10万元、支付给买家延迟交付违约金8万元，被告仅收到12万元。为此，被告请求驳回原告的诉讼请求，并保留对原告多领取房款的诉求。
　　审理中，原告明确其诉讼请求1001,536.69元是基于以下计算方式得出：还款金额503万元加上188,753.78元，系争房屋共计还款5,218,753.78元，320万元的本息为3,948,858.60元，扣除本金后为1,269,895.18元，该金额应为原、被告应承担的贷款金额，首付款503万元加上现在中介处的103万元加上原告已拿走的120万元及被告收取的30万共计756万，该金额扣除贷款1,269,895.18元后为6,290,104.82元，原告按照35%的比例获得首付款应为2,201,536.69元，扣除原告之前已拿走的120万元后为1,001,536.69元。
　　审理中，被告针对系争房屋的售房款分配提出的计算方式为：系争房屋售房款共计1,006万元，包括首付款503万元及后续售房款503万元，买家仅向被告支付了首付款503万元，后续503万本应由买家向银行贷款后由银行直接按投资比例分别支付给原、被告，但原、被告至今分文未得。装修款344万元中的120万元买家已直接支付给原告、103万元由房屋中介暂时保管(中介因原、被告双方未结清账目拒绝支付)、26万余元已由买家直接支付房屋交易产生的税费、65万元已由买家直接支付房屋中介佣金。另被告已将收取的503万元全部用于偿还贷款。系争房屋的三笔贷款共计本息13,201,458.20元，其中贷款一为招商银行的贷款440万元，于2013年9月5日结清，共计偿还本息5,305,714.97元，被告之前已陆续偿还了2,171,285.59元，后于2013年9月5日以贷款二所得款项中的3,134,429.38元了结清贷款。贷款二为兴业银行杨浦支行贷款315万元，于2017年11月3日结清，共计偿还本息3,946,884.63元，其中2,963,281.22元来源于系争房屋503万元售房首付款。贷款二被用于偿还贷款一的剩余本息3,134,429.38元，所谓的“转贷款增加的部分债务”即是315万-3,134,429.38元＝15,570.62元。贷款三为兴业银行虹口支行贷款320万元，于2017年12月1日结清，共计偿还本息3,948,858.60元，其中2,066,718.78元来源于系争房屋503万售房首付款。上述三笔贷款总额扣除贷款一中以贷款二偿还的金额及转贷款增加的15,570.62元，共还款10,051,458.20元(由5,305,714.97元+3,946,884.63元+3,948,858.60元-3,134,429.38元-15,570.62元计算得出)。另系争房屋出租后共被告共收取租金2,388,016元，其中案外人郑智华支付了2011年6月13日至2016年6月12日的租金573,516元、支付2016年7月1日至2019年6月30日的租金254,500元，后因相关合同提前解除，被告向郑智华支付了违约金10万元。案外人李晓东支付了2013年5月5日至2018年5月4日的租金156万元。被告认可原告陆续支付过131,377元款项用于归还贷款等。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋(建筑类型为店铺、面积为339.42平方米)权利人于2009年12月31日核准登记在原、被告名下，原、被告对系争房屋按份共有，其中原告占35%权利份额、被告占65%权利份额。
　　2017年10月22日，原、被告作为卖售人(甲方)与案外人朱毅、张艺、张华作为买受人(乙方)签订了一份《上海市房地买卖合同》，双方约定系争房屋转让价为1,006万元，乙方支付给甲方的首期房款为503万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请503万元的贷款形式支付第二期房价款。同日，上述甲、乙双方另签订了一份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，双方约定系争房屋成交总价为1,350万元，其中房价款为1,006万元、装修款344万元。乙方应于2017年12月10日前过户并于当日直接支付甲方款项314万元，乙方于交房后当日支付甲方尾款30万元。2017年11月5日，被告出具收款收据一份，主要内容为：其收到上海中原物业顾问有限公司转付的部分首期房价款403万元，其本人确认上述款项系朱毅(买受人)用于购买系争房屋房地产的部分房价款。朱毅于2017年12月17日向原告转账购房款120万元。为出售系争房屋，被告支付相关税收260,611元、支付佣金65万元，并向买家支付违约金8万，向案外人郑智华支付违约金10万元。另被告认可系争房屋从案外人郑智华、李晓东处取得的出租收益合计为2,388,016元。原、被告一致认可系争房屋的物业费支出(累计8年)为104,265.60元。
　　同时查明，2009年12月11日，被告与招商银行股份有限公司上海淮海支行签订了一份《个人贷款借款合同》，被告贷款440万元，贷款期限从2009年12月11日至2012年12月11日。2017年12月20日，上述银行出具一份结清证明，主要内容为：被告于2010年1月19日向该行一手楼住房贷款440万元，已于2013年9月5日提前还款3,134,429.38元后，结清了该笔贷款，该房为系争房屋。原、被告一致确认上述在招商银行内的已还贷款本息合计为5,305,714.97元。后被告再次向兴业银行股份有限公司上海杨浦支行贷款，该银行出具的《兴业银行个贷款结清证明》主要内容为：被告人向该行的个人其他商用房贷款金额为315万元、贷款期限为6年，从2013年9月2日起至2019年9月2日的全部贷款本息于2017年11月3日结清，该笔贷款抵押物地址为周浦镇康沈路1762弄1-2层。原、被告一致确认上述在兴业银行杨浦支行内的已还贷款本息合计为3946,884.63元，并一致认可该行所贷款项中的3,134,429.38元用于偿还之前在招商银行的贷款，该款项与贷款315万元的差额为15,570.62元。被告认可案外人陈爱丽支付给被告款项中的301,377元系替原告支付的贷款。被告对陈爱丽支付给被告的其余款项及其他案外人支付给被告的款项均认为与本案无关。
　　再查明，原、被告于2017年11月4日签订一份《协议书》，主要内容为原、被告出售共有的系争房屋，达成如下协议：1、首付款503万元，由买家直接支付给被告，但被告必须用来偿还商铺所欠的全部银行贷款。2、买家支付的装修补偿款可以直接支付给被告，但被告应在约定的2017年12月10日过户买家之前支付120万元给原告，否则原告有权拒绝办理过户手续。3、被告作为卖房的收款方，在收到房款后，扣除原告应承担的贷款、税款、中介费等比例后，应根据原告所占的35%，向原告补足剩余房款。4、关于本协议，任何一方违约，需要各自承担相应的违约责任，如产生争议，应协商解决，解决不成的，可提交至协议签订地浦东新区法院受理。5、本协议一式两份，双方各执一份。2017年12月17日，原、被告另签订一份《协议书》，主要内容为双方关于出售系争房屋卖房款的分割问题达成如下协议：1、被告同意由买家朱毅于2017年12月17日直接向原告先支付120万元。2、买家以大连银行贷款方式向卖方支付的503万元剩余购房款，双方已向大连银行申请，由银行向原、被告双方分别支付。3、关于买家已向被告支付的503万元首付款，部分已由被告暂时用于支付系争房屋在兴业银行的未还贷款。原告按系争房屋在双方共同购买时向银行贷款金额的35%承担银行债务，转贷款增加的部分债务全部由被告承担，被告根据付款记录在3日内清算完毕。4、关于装修补偿款，由买家支付给中介中原地产，在双方首付款和贷款承担比例结算清楚后，由中介方分别向双方支付。5、双方意见统一，由买受方朱毅代为支付交易中所产生的税费及中介费用，其税费和中介费用全部补偿款中扣除，剩余费用为103万元。该协议中另有中介方的签名。2017年12月21日，案外人焦战出具一份《款项确认书》，主要内容为：系争房屋购房款余款103万元在上海中原物业顾问有限公司，待原、被告款项结清后支付，103万元不包括买家应付的尾款30万元。
　　另查明，原告在本案审理过中，与虞文利作为另案共同原告起诉本案被告及兴业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“兴业银行虹口支行”)金融借款合同纠纷，起诉要求该案两原告与两被告签订的《个人综合消费借款合同》无效、两被告共同赔偿两原告损失1,382,100元。上海市虹口区人民法院于2019年8月29日作出(2018)沪0109民初17796号民事判决书，该判决书中经审理查明中涉及与上述银行贷款的主要内容为：2013年9月5日，该案被告兴业银行虹口支行与“李爱珍”“叶耀中”“虞文利”签订《个人消费借款合同》，约定被告李爱珍为主债务人，“叶耀中”“虞文利”为共同债务人，共同向该行借款320万元，借款用途为购置大额消费品，还款为被告李爱珍“XXXXXXXXXXXXXXXXXX”账户，收款为案外人严某某的工商银行账户。同时，被告兴业银行虹口支行与“李爱珍”“叶耀中”“虞文利”签订《个人借款抵押合同》，约定三人以本案系争房屋为主合同提供抵押担保，债权金额为320万元。同日，“李爱珍”“叶耀中”至房地产交易中心申请系争房屋余值抵押。2013年9月30日，系争房屋上设定抵押人为兴业银行虹口支行的抵押登记，登记债权为商业贷款320万元，期限自2013年9月5日至2023年9月5日。2013年10月17日，该案案外人严某某上述工商银行账户收到被告兴业银行虹口支行支付的320万元，该款项当日转至案外人吴中允银行账户。同日，该款项又自吴中允账户汇至案外人李祥光银行账户。同月19日，该款项自李祥光账户转至被告李爱珍银行账户。被告李爱珍对320万元后续去向不能作出解释，银行流水亦无法显示款项转入该案两原告账户。上述320万元贷款于2017年12月1日结清，共计还本320万元，还息(含罚息、复利等)748,858.60元。因该案两原告申请，对存在争议的《个人综合消费借款合同》、《个人借款抵押合同》及《上海市房地产登记申请书》上两原告签订进行笔迹鉴定，经鉴定结论为《个人综合消费借款合同》、《个人借款抵押合同》上“叶耀中”、“虞文利”签名均非本人所签，《上海市房地产登记申请书》上“叶耀中”签名无法判决是否为本人所签。据此，该案件判决如下：“一、被告兴业银行股份有限公司上海虹口支行、被告李爱珍于2013年9月5日签订的《个人综合消费借款合同》对原告叶耀中、虞文利不发生效力；二、驳回原告叶耀中、虞文利其余诉讼请求。”该民事判决书现已生效。
　　以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收款收据、《个人贷款借款合同》、结清证明、汇款凭证、银行明细、上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初17796号民事判决书及原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。现系争房屋售房款为1,006万元(首付款及第二期房款均为503万元)、装修款为344万元，因第二期房款现尚未给付至原、被告任一方名下，故本案处理的售房款范围为首付款503万元及装修款344万元，合计847万元(包括暂扣在中介公司处的103万元)，按原、被告各自的产权份额比例(35%及65%)计算，原告应得296.45万元。但在计算原、被告各自应得的购房款时，应一并计算系争房屋的收益及支出。对于收益部分，原告认为除了被告审理中认可的房租2,388,016元外，还存在其他房租，对此被告不予认可，因原告现有证据不足以证明系争房屋还存在其他房租收益，故本案以被告自认的款项作为房租收益，按原、被告各自的产权份额比例(35%及65%)计算，原告应得835,805.60元。对于支出部分，现原、被告无争议的两笔贷款即招商银行的贷款本息合计5,305,714.97元及兴业银行杨浦支行的贷款本息3,946,884.63元，扣除兴业银行杨浦支行所贷款项中的3,134,429.38元用于归还招商银行的贷款及应由被告承担的转贷款增加的15,570.62元，共还款6,102,599.60元(由5,305,714.97元+3,946,884.63元-3,134,429.38元-15,570.62元计算得出)，对于被告辩称的贷款三即兴业银行虹口支行所还的贷款本息3,948,858.60元已由相关法律文书确认相关的借款合同对原告不发生法律效力，故该笔款项不计算在出售系争房屋的支出款中。另支出物业费104,265.60元、支出税收260,611元、支付佣金65万元、向买家支付违约金8万，向案外人郑智华支付违约金10万元，与前述款项合计支出为7,297,476.20元。按原、被告各自的产权份额比例(35%及65%)计算，原告应支出2,554,116.67元，因被告在审理中认可原告已陆续支付给被告301,377元，扣除后原告尚应支出2,252,739.67元。综合上述售房款、收益及支出，原告在买家已支付的首付款503万元及装修款344万元合计847万元(包括暂扣在中介公司处的103万元)中应得1,547,565.93元，因原告已取得120万元，故被告尚应给付原告347,565.93元。对原、被告陈述的尚在银行处的买家支付的后续503万元售房款，原、被告可另行解决，本案不予处理。对原告提出其支付给被告的其他款项，因被告不予认可，双方可另行解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告李爱珍于本判决生效之日起十五日内给付原告叶耀中款项347,565.93元；
　　二、驳回原告叶耀中的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,813元，减半收取计6,905.50元，保全费5,000元，合计11,905.50(原告叶耀中已预交)，由原告叶耀中负担3,649元，被告李爱珍负担8,256.50元(被告应负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：冯  昀

书记员：陈  薇